조합원 입주권 양도 시 비과세를 위해 충족해야 하는 요건은[도와줘요 부동산세금]

윤석열 정부가 들어서면서 지난 정부와 달리 재개발·재건축 사업을 적극적으로 독려하고 있다. 이는 정부 중심의 부동산 규제가 아니라 시장경제를 중심으로 공급을 확대하여 집값 문제를 해결하려는 조치로 풀이된다. 서울시에서도 신속통합기획 등을 통해 올해 34곳이 새롭게 정비구역으로 지정될 것으로 보인다.

잇따른 정부의 재개발·재건축 정책이 발표되면서 재개발·재건축 양도세에 대한 관심도 증가하고 있다. 하지만 재개발·재건축과 관련된 규정은 세법에서도 굉장히 어렵고 복잡한 규정이다. 자칫 잘못 판단하면 비과세 특혜를 모두 날려버릴 수도 있다. 따라서 원조합원들은 매우 어렵고 힘들겠지만 꼼꼼하게 양도세 규정을 숙지할 필요가 있다. 재개발·재건축 조합원입주권과 관련된 양도소득세 비과세 규정을 정리해봤다.

1. 조합원입주권 양도 시 비과세 규정

조합원입주권은 원조합원이 주택을 취득할 수 있는 권리로서 세법에서는 이를 주택으로 보지 않고 있다.(다른 주택을 양도할 때 주택 수에는 포함) 주택이 아니기 때문에 조합원입주권을 양도하면 1세대 1주택 비과세 규정도 적용받을 수 없다.

조합원입주권 양도 시 비과세 요건은 다음과 같다.

① 원조합원의 조합원입주권일 것

② 관리처분계획인가일 당시 비과세 요건을 모두 충족할 것

③ 양도일 현재 다른 주택 및 조합원입주권, 주택분양권을 보유하지 않을 것

하지만 원조합원의 경우 조합원입주권은 1주택이 재개발, 재건축으로 인해 권리로 변동된 경우이기 때문에 예외적으로 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 조합원입주권을 양도하는 자는 양도일 현재 다른 주택 또는 분양권을 보유하지 않아야 하며, 관리처분계획인가일 당시에 1세대 1주택 비과세 요건을 모두 충족해야 한다.

그렇다면 양도하는 1조합원입주권 외에 1주택을 보유한 경우라면 무조건 비과세를 적용받지 못할까? 반드시 그렇지는 않다. 일시적 2주택 비과세 규정과 유사하게 신규주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 조합원입주권을 양도하면 비과세를 적용받을 수 있다. 이때 일시적 2주택 비과세 규정은 종전주택을 취득 후 1년 뒤에 신규주택을 취득해야 하지만, 조합원입주권의 경우에는 1년 뒤 취득할 것이란 요건이 없다.

2. 조합원입주권 보유하고 다른 주택 양도할 경우의 비과세 규정

조합원입주권을 양도할 때가 아니라 조합원입주권을 보유하고 종전주택을 양도하는 경우에도 비과세를 적용받을 수 있는 규정이 있다. 이때 조합원은 앞선 경우와 달리 원조합원이 아닌 승계조합원이어야 하며, 종전주택을 취득한 뒤 1년 뒤에 조합원입주권을 취득하고 동시에 조합원입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택을 양도해야 한다.

조합원입주권 취득 후 3년 이내에 종전주택 양도 시 비과세 적용 요건은 다음과 같다.

① 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 조합원입주권을 취득할 것

② 종전주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년 이내 양도할 것

③ 양도하는 종전주택은 비과세 요건을 모두 충족할 것

종전주택을 부득이한 사유로 3년 이내에 양도하지 못하는 경우가 있다. 이때에도 비과세를 적용받을 수 있는 방법이 있지만 3년 이내에 양도할 경우와 달리 신축주택 전입 요건과 거주요건을 추가로 충족해야 한다.

조합원입주권 취득 후 3년 경과 후 종전주택 양도 시 비과세 적용 요건은 총 5가지다.

① 종전주택을 취득하고 1년 이상 지난 후 조합원입주권을 취득할 것

② 종전주택을 조합원입주권 취득일로부터 3년이 지나서 양도할 것

③ 양도하는 종전주택은 비과세 요건을 모두 충족할 것

④ 신축주택이 완공되기 전 또는 신축주택 완공 후 3년 이내에 종전주택을 양도할 것

⑤ 신축주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 전입하여 1년 이상 계속 거주할 것

종전주택을 조합원입주권 취득 후 3년이 지나 양도할 경우에는 종전주택은 신축주택이 완공되기 전 또는 신축주택이 완공된 후 3년 이내에 양도해야 한다. 그리고 신축주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 이사하여 1년 이상 계속 거주해야 한다.

3. 사업시행기간 중 거주목적으로 취득한 대체주택을 양도할 경우 비과세 규정

재개발, 재건축 사업을 진행하면 기존주택은 멸실되어 사라지게 된다. 원조합원은 멸실된 주택을 대신해서 거주할 곳이 필요하고, 이때 조합원은 주택을 취득하여 거주할 수 있다. 이 주택을 세법에서는 대체주택이라고 하며, 해당 대체주택을 양도할 때 비과세를 적용받을 수 있다.

조합원입주권은 비과세를 판정할 때 주택 수에 포함되기 때문에 대체주택을 양도할 때 조합원입주권이 있다면 1세대 1주택자 비과세를 적용받을 수 없다. 그러나 대체주택은 부득이한 사유에 의해 취득한 주택이기 때문에 비과세 적용을 해 주고 있다. 다만, 요건이 매우 까다롭다.

대체주택 양도 시 비과세 적용을 받기 위해서는

① 반드시 원조합원에 해당할 것 (관리처분계획인가 전에 종전주택을 취득할 것)

② 사업시행인가일 이후 대체주택을 취득할 것

③ 대체주택에서 1년 이상 거주할 것

④ 신축주택이 완공되기 전 또는 신축주택 완공 후 3년 이내에 대체주택을 양도할 것

⑤ 신축주택이 완공된 후 3년 이내에 세대 전원이 전입하여 1년 이상 계속 거주할 것

위 다섯가지를 충족해야 한다.

대체주택 비과세 특례를 적용받기 위해서는 반드시 원조합원에 해당해야 한다. 즉, 종전주택을 관리처분계획인가 전에 취득해야 한다. 그리고 대체주택은 사업시행인가일 이후에 취득하고 해당 주택에서 1년 이상 거주해야 한다. 대체주택은 신축주택이 완공되기 전 또는 완공된 후 3년 이내에 양도해야 하며, 완공 후 3년 이내에 신축주택에 세대 전원이 이사하고 1년 이상 계속 거주해야 한다.

앞서 정리한 조합원입주권과 관련된 비과세 규정은 다른 규정과 중첩 적용되면 더욱 복잡해진다. 상속주택을 취득한다든가 주택임대사업자로 등록한 임대주택을 보유하고 있으면 비과세 적용은 수능의 킬러문항처럼 매우 어렵게 변하게 된다. 따라서 본인 거주 주택이 재개발, 재건축이 진행되고 있다면 관련 규정을 잘 숙지할 필요가 있으며, 어려울 경우 전문 세무상담을 받아보는 것이 좋다.