부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기로 인해 위축된 주택 공급을 완화하기 위해 임대주택 리츠를 활용해야 한다는 의견이 제시됐다. 부동산 침체기에 PF위기가 반복적으로 일어나는 상황을 방지하기 위해 소규모 자본만 갖고 대규모 PF 대출을 일으키는 방식의 부동산 개발에 대한 근본적인 리스크 관리 방안이 마련돼야 한다는 주장도 제기됐다.
한국부동산금융투자포럼은 지난 8일 ‘부동산 PF시장 현황과 정부 대응’을 주제로 2023년 학술세미나를 열고 부동산 PF 부실 현황 및 전망과 반복되는 위기에 대한 대응 방안을 논의했다고 10일 밝혔다. 이 포럼은 건설 및 부동산 금융 투자 업계 전문가들로 구성된 사단법인으로 현재 김경환 전 국토교통부 차관이 회장을 맡고 있다.
박선영 동국대 교수는 ‘부동산 PF부실과 금융시스템 안정’을 주제로 한 발표에서 “부동산 PF를 건설사가 기업 금융으로 모든 개발과 금융을 담당했던 1기, 외환위기 이후 시행사와 시공사가 분리돼 시공사가 연대보증을 서는 형태의 2기, 2008년 글로벌 금융위기 이후 시공사는 책임준공, 증권사가 신용보강으로 구조화하는 형태의 3기 등으로 구분 지을 수 있다”며 “3기 PF는 시행사, 시공사, 금융회사가 분산해서 리스크를 진다는 점에서 진일보했다고 볼 수 있지만 이 역시 이번 위기를 통해 한계를 드러냈다”고 지적했다. 박 교수는 “이번 PF 부실 사태가 정리되는 대로 종합적인 부동산 PF선진화 방안을 조속히 세울 필요가 있다”면서 “PF 데이터 공개 확대, 업권간 규제차익 제거, 시행사의 지분(equity) 비중 상향 등을 적극 검토해야 한다"고 강조했다.
손정락 하나금융경영연구소 연구위원은 ‘부동산 PF 시장 현황 및 전망’ 발표에서 “2017년 이후 부동산 PF가 급증해 2022년 9월 잔액 기준으로 글로벌 금융위기 당시의 1.8배인 141조원까지 늘었다”며 "여기에 브리지론까지 합치면 그 규모는 더 증가한다”고 설명했다. PF조달 범위가 초기사업비에서 공사비를 포함한 준공 필수사업비까지 확대된데다 아파트 외에 상업용 부동산으로 PF 대상이 확되된 것이 대출 급증의 원인이라고 손 연구위원은 분석했다. 특히 비은행 금융권인 증권사에서 건설사를 대신해 신용을 보강하는 방식으로 시장 점유율을 늘린 영향도 컸다.
다만 PF부실로 인한 시스템 위기 가능성은 낮다고 전문가들을 입을 모았다. 손 연구위원은 “분양 시장의 부진과 금융시장의 신용 경색으로 부동산 PF 부실 확대 우려는 남아 있지만 글로벌 금융위기 때와 비교해 건설사와 금융회사들의 재무 건전성이 개선됐다”고 설명했다. 이강산 캠코연구소 차장은 사견임을 전제로 “부동산 PF 사업장의 정상화 모범 사례를 만들고 이를 확산시키는 것이 중요하다”며 “앞으로는 PF리스크 모니터링과 위험평가 등 체계적인 종합 관리 시스템을 구축하고 과도한 투자 리스크 부담을 제도적으로 억제하는 한편 민간 중심의 원활한 구조조정 여건을 마련해야 한다”고 지적했다.
발표 이후 토론에서는 부동산 PF위기로 불거진 주택 시장의 불안과 관련해 전문가들의 패널 토론이 이어졌다. 토론의 좌장을 맡은 한만희 전 국토부 차관은 “단기 수익에 따라 투자가 몰리는 패턴이 이어지면서 주택 시장이 롤러코스터를 타는 일이 반복되고 있다”며 “위기가 불거지면 정부가 단기적으로 대응책을 내놓는데 급급하고 장기적인 대안은 뒷전으로 밀린다"고 지적했다. 그는 “장기적으로 임대주택리츠를 적극 활용하면 널뛰기 하는 부동산 시장의 진폭을 줄일 수 있다”며 “분양이 안 될 경우 리츠에서 주택을 매입해 임대로 운영하다가 시장 활황기에는 매각을 통해 매매 시장에 공급을 늘리는 완충역할을 할 수 있다”고 제안했다.
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