부동산 '사전증여'는 효과가 없을까[도와줘요 부동산세금]

증여나 상속을 준비하는 사람들의 기본적인 고민은 ‘어떻게 하면 세금을 줄일 수 있을까’이다. 그 고민은 자연스럽게 분산증여와 사전증여를 떠올리게 한다.

증여세 계산구조는 재산가액이 커지면 커질수록 높은 세율(10%~50% 누진세율)을 적용한다. 그럼 5억원을 증여하고 싶은데, 한번에 5억원을 증여하는 경우와 1억원씩 다섯번으로 나누어 증여하는 경우 증여세는 어떻게 될까. 계산 편의상 증여재산공제 및 신고세액공제는 배제하면, 한번에 5억원을 증여하는 경우 9000만원의 증여세가 발생하고, 1억원을 증여하는 경우 1000만원의 증여세가 발생하므로 다섯번이면 총 5000만원이라 생각할 것이다. 그렇다면 분산증여로 세금을 줄일 수 있지 않을까? 정답은 아니다. 동일한 금액을 1명에게 증여하는데 나누어 증여한다고 세금이 달라질 수는 없다. 따라서 증여일 전 10년 이내에 동일인(증여자가 직계존속인 경우 직계존속의 배우자 포함)으로부터 증여받은 재산은 합산하여 증여세를 계산한다. 결국 증여의 간격이 10년을 넘지 않는다면 분산증여의 효과가 없는 것이다.

상속세 계산구조 역시 증여세와 유사해서 재산가액이 커지면 커질수록 높은 세율(10%~50% 누진세율)을 적용한다. 이를 회피하기 위해 상속 전에 일부 재산을 증여하고 남은 재산을 상속하여 증여세와 상속세로 분산시키면 세금을 줄일 수 있지 않을까? 역시 정답은 아니다. 상속개시일 전 10년 이내에 피상속인이 상속인에게 증여한 재산은 상속재산에 합산하여 상속세를 계산한다. 결국 상속개시일로부터 10년 이전에 증여하지 않는다면 사전증여의 효과도 없는 것이다.

그렇다면 분산증여도 사전증여도 절세를 위한 방안이 될 수 없을까? 그것도 아니다. 기간이 아니라 수증자를 분산하거나, 증여자를 분산한다면 증여세를 줄일 수 있다. 해당 내용은 다음 기회에 다루기로 하고 이번편은 사전증여에 대해서만 살펴보겠다. 그럼 사전증여를 통한 절세방안은 무엇이 있을까?

첫째, 수증자의 범위를 넓게 보자.

일반적으로 상속인에게 사전증여를 고려하기 때문에 상속개시일로부터 10년 이전에 증여를 하는 것은 쉽지 않다. 그런데 10년이 아닌 5년 이내의 증여만 합산된다면 어떨까? 10년을 미리 계획하는 것은 어렵지만 5년을 미리 계획하는 것은 충분히 가능하다. 이를 위해서는 상속인이 아닌 자에게 증여해야 한다. 상속인이 아닌 자를 알려면 상속인이 누구인지부터 알아야 한다. 민법상 상속순위는 1순위 직계비속, 2순위 직계존속, 3순위 형제자매, 4순위 4촌 이내의 방계혈족 이다. 이 때 배우자는 직계비속 또는 직계존속과 동순위가 되고, 직계비속 또는 직계존속이 없는 때에는 단독상속인이 된다. 또한 동순위의 상속인이 수인인 때에는 최근친을 선순위로 한다. 예를 들어 직계비속에 자녀와 손자녀가 있다면 최근친인 자녀가 상속인이 되는 것이고, 손자녀는 상속인이 아닌 자가 되는 것이다. 따라서 손자녀, 사위, 며느리 등 상속인이 아닌 자에게 증여를 하고 5년 이후에 상속이 발생한다면 상속재산에 포함되지 않는다. 물론 세대를 건너뛴 증여는 증여세가 할증(30% 또는 40%)되고, 부모(자녀)를 건너뛰고 손자녀한테 증여하는 것이 쉬운 결정은 아니지만 세금만 고려한다면 분명 매력적인 옵션이다.

둘째, 합산되는 상속재산가액의 차이를 알자.

최근 부동산시장이 침체되면서 효과가 다소 떨어지기는 했지만, 몇 년전 주택시장 과열기에는 증여세 신고건수도 덩달아 증가하였다. 합리적인 증여란 향후 가치가 상승할 자산을 미리 증여하여 가치상승분을 세부담 없이 이전시키는 것이다.

최소한 매년 물가상승률(최근 3년 평균 약 3%)만큼 부동산 가격이 상승한다고 가정하면 지금 10억원의 부동산을 증여하는 것과 8년 후에 12억6000만원의 부동산을 상속하는 것은 동일한 조건이지만 분명한 세부담의 차이가 발생한다. 지금 10억원의 부동산을 증여하는 경우 10년 이내에 상속이 발생하더라도 증여당시 가액인 10억원으로 상속재산에 합산된다. 하지만 사전증여를 하지 않고 상속이 된다면 상속당시 가액인 12억6000만원으로 상속재산에 합산된다. 이는 평가차액인 2억6000만원에 대해 상속세 세율 구간(10~50%)에 따라 약 2600만원~1억3000만원의 세부담 차이를 발생시킨다.

모든 세금 정보가 공개되어 있는 사회에서 특정인만 알고 있는 숨겨진 세법으로 세금을 확 줄이기는 어렵다.상속세, 증여세, 양도소득세의 절세방안은 계산구조에 답이 있다. 평가금액 또는 과세표준을 줄이는 것. 그것이 절세의 핵심이다.