집주인이 실거주를 사유로 세입자의 계약갱신청구권을 거절하려 할 경우 '실제 거주' 여부를 증명해야 한다는 대법원의 첫 판례가 나왔다.
대법원 2부(주심 민유숙 대법관)는 아파트 주인 A씨가 세입자 B씨 부부를 상대로 낸 건물 인도 청구 사건에서 A씨 승소로 판결한 원심을 파기하고 사건을 서울중앙지법으로 돌려보냈다고 26일 밝혔다.
A씨는 2019년 1월 B씨 부부와 서울 서초구의 한 아파트를 보증금 6억3000만원에 2021년 3월까지 2년간 임대차계약을 체결했다. 이후 2020년 12월 "코로나로 사업이 어려워져 다른 아파트를 팔고 빌려준 아파트에 들어와 살려고 한다"며 임대차계약을 갱신하지 않겠다고 통보했다.
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이에 세입자인 B씨 부부는 주택임대차보호법에 규정된 계약갱신요구권을 행사하겠다는 내용증명을 보냈고, A씨는 집을 비우라는 소송을 제기했다. 계약갱신청구권은 세입자 보호를 위해 세입자가 임대차 계약이 끝나기 전 6개월에서 1개월 사이 계약갱신을 청구할 수 있도록 보장한 제도다. 이후 A씨는 실거주가 아닌 노부모가 거주할 계획이라며 이 역시 주택임대차보호법이 정한 갱신 거절 사유에 해당한다고 주장했다.
1, 2심은 집주인 A씨의 손을 들어줬다. 1심 재판부는 "A씨는 적법하게 갱신 거절권을 행사했다는 점이 인정된다"며 "실거주 주체가 변경된다고 하더라도 이 갱신 거절이 돌연 부적법하게 된다고 볼 수 없다"고 설명했다.
그러나 대법원의 판단은 달랐다. 대법원은 "실거주 사유로 갱신 요구를 거절하려면 A씨가 이를 증명해야 하는데 통상적으로 수긍할 수 있을 정도라고 인정하기에는 의문의 여지가 있다"고 봤다. 실거주 의사에 대한 입증책임은 임대인에게 있다는 것이다. 임대인의 주거 상황과 임대인·가족의 직장·학교 등 사회적 환경, 실거주 의사를 가지게 된 경위, 갱신 요구 거절 전후 임대인의 사정, 실거주 의사와 배치·모순되는 언동, 이를 통해 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지 유무 등을 종합적으로 판단해야 한다는 구체적인 기준도 제시했다.
대법원 관계자는 "이번 판결은 임대인이 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점의 증명 책임 소재가 임대인에게 있다는 점, 이를 판단하는 방법에 관한 법리를 최초로 명시적으로 설명했다는 점에서 의의가 있다"고 설명했다.
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