종상향을 추진 중인 서울 재건축 단지들이 임대주택 등 기부채납(공공기여) 건물에 대한 용적률 인센티브를 기존보다 더 받을 수 있게 된다. 서울시가 공공기여를 산정할 때 ‘건물 부분’에 대한 인정 비율을 기존보다 40% 가량 더 올리기로 했기 때문이다. 이에 따라 그동안 종상향 기부채납 증가 논란을 빚어왔던 여의도 재건축 단지들이 이번에 변경되는 건물분 기부채납 인정 비율 확대의 첫 수혜를 볼 것으로 정비업계는 보고 있다.
1일 서울시 등에 따르면 시는 ‘용적률 인센티브 계수 개선방안’을 정비사업에도 적용하기로 최근 결정했다. 시는 2022년 10월 종상향을 통해 용적률이 올라가는 개발 사업의 다양한 기부채납을 장려하기 위해 해당 안을 만든 바 있다. 다만 당시에는 재건축·재개발 등 정비사업(2025도시·주거환경정비 기본계획)이나 역세권사업(운영기준) 등 개별 기준이 있는 사업은 별도 기준을 따르도록 하며 적용을 유예했다. 시 관계자는 “과거와는 달리 종상향을 통해 재건축하는 아파트 단지들이 생겨나면서 유예를 멈추고 바로 적용하기로 했다”며 “서울 내 모든 재건축, 재개발 단지에 동일하게 적용되는 기준”이라고 설명했다.
‘용적률 인센티브 계수 개선방안’의 핵심적인 내용은 공공기여 시설의 건축물에 대한 계수(인정 비율)를 기존 0.7에서 1.0~1.2까지 올려주는 것이다. 공공기여 시 상한용적률은 ‘허용용적률×(1+1.3×가중치×토지+ 0.7×현금 및 건축물)’로 결정된다. 서울시는 0.7이었던 건축물 계수를 1.0~1.2로 2022년 올렸다. 약 40% 가량 공공기여를 더 인정해주는 셈이다. 앞으로 주택정비사업에도 같은 기준이 적용되면서 임대주택이나 전략시설 기부채납에 따른 공공기여를 더 인정받을 수 있게 된다.
변경된 기준은 종상향을 통해 초고밀 개발을 하는 재건축 단지가 집중돼 있는 여의도에 가장 큰 영향을 미칠 전망이다. 최근 여의도는 기부채납 문제로 진통을 빚어왔다. 조합 측에 따르면 서울시는 시범아파트에 대한 기부채납에 따른 토지분 가중치를 신통기획안에서는 1로 제시했으나 정비계획안에서는 0.8로 결정했다. 주택 소유자들은 “신통기획안보다 임대주택 등 공공기여가 늘어나고 사업성이 떨어진다”고 반발해왔다.
그러나 이번에 건물분에 대한 계수 조정이 이뤄지면 사업성이 개선될 것으로 전망된다. 서울시는 최근 ‘여의도아파트지구 지구단위계획구역 지정 및 지구단위계획’을 재열람하며 일대 단지들에 대해 “공공임대주택, 전략육성 용도(시설)의 경우 상한용적률 인센티브 계수(건축물) 조정을 검토”라 적시했다. 금융관련 업무·회의·전시 등이 가능한 공공시설 및 복합문화(체육)시설, 한강접근 시설 등 국제금융중심지 지원 기능 강화 및 수변 공간 조성을 위한 시설 등이 전략육성용도 분류 대상이다. 지난달 28일 제9차 도시계획위원회 수권분과위원회를 통과한 여의도 한양아파트 재건축사업은 건축물 계수 1을 적용 받은 것으로 알려졌다.
변경된 건축물 계수는 서울시 내 모든 종상향 재건축 단지가 대상이다. 여의도에서 금융관련 업무, 수변 공간 조성을 위한 시설 등이 전략육성용도로 분류된 만큼 수변공간 조성을 위해 보행교 설치를 제안한 강남구 압구정3구역이나 상습침수문제 해결을 위해 저류조를 설치하기로 한 서초구 진흥아파트 등이 전략육성용도 인정 여부를 두고 시와 추가 논의를 이어갈 것으로 보인다.
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