서울 강서구 가양, 경기도 용인 수지 및 고양 행신 등 전국 108개 택지지구(215만 가구)가 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법’을 적용받아 재건축을 할 수 있게 된다. 지난해 정부가 특별법을 발의할 당시 적용 대상은 1기 신도시 등 51곳(103만 가구)이었는데 시행령을 통해 두 배 이상 늘어났다. 특별법 적용 구역에서 용적률은 법적 상한선보다 최대 150% 높일 수 있게 된다. 3종 일반주거지역(용적률 300%)이 종 상향을 통해 준주거지역(500%)으로 변경되면 특별법 인센티브까지 적용받아 용적률이 최대 750%까지 상향될 수 있다. 이 경우 최고 75층까지 건설이 가능하다. 통합 재건축 시 안전진단도 면제된다.
국토교통부는 31일 이 같은 내용의 노후계획도시특별법 시행령 제정안을 입법 예고한다고 밝혔다.
시행령에는 노후계획도시특별법 적용 지역을 확대하는 내용이 담겼다. 서울에서는 가양, 경기도에서는 용인 수지, 수원 매탄 및 정자, 고양 행신 등이 추가됐다.
이들 지역에서는 특별법을 통해 재건축이 가능해진다. 통합 재건축을 추진하면 안전진단을 면제받고 용적률은 법적 상한의 150%까지 늘릴 수 있다. 이에 3종 주거지역은 450%, 준주거지역은 최대 750%까지 가능하다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “경기도, 1기 신도시 지방자치단체들과 협력해 표준 조례안 마련 등을 적극 지원할 계획”이라고 말했다.
정부가 노후 도시의 정비 기준을 담은 ‘노후계획도시정비특별법’의 대상을 늘리면서 1기 신도시(분당·일산·중동·평촌·산본)뿐 아니라 서울 및 수도권, 지방 노후 택지 등 총 215만 가구도 특별법을 적용받아 재건축을 할 수 있게 됐다. 면적이 100만 ㎡ 이하인 부지는 인근 유휴 부지나 구도심과 통합해 개발할 수 있고 산업단지 배후 주거 단지도 적용 대상에 포함됐다.
특별법 적용 구역에서 정비사업을 진행할 때 용적률은 법적 상한의 1.5배까지 높일 수 있어 현 200% 수준인 분당·일산 등 1기 신도시 용적률(3종 주거지역)은 최대 450%까지 늘릴 수 있다. 다만 공공기여율에 따라 사업성이 얼마나 확보될지를 따져본 뒤 재건축에 나설 것으로 보인다.
국토교통부가 내놓은 ‘노후계획도시 정비 및 지원에 대한 특별법’ 시행령에 따르면 특별법 적용 지역이 확 늘어난다. 당초 특별법상 노후계획도시는 ‘택지 개발 사업 조성 이후 20년이 지난 100만 ㎡ 이상인 지역’으로 규정했지만 시행령에서는 ‘연접·인접한 택지, 구도심, 유휴 부지를 합산한 면적이 100만 ㎡ 이상인 지역’도 포함했다. 또 주택 공급 목적의 택지 개발 사업뿐 아니라 산업단지, 공공기관 이전으로 시행된 배후 주거 단지 조성 사업도 적용 대상에 포함했다. 이에 특별법 적용 대상은 51곳에서 108곳으로 늘어난다. 서울에서는 기존 개포·상계·목동 등 8곳에서 가양 1곳이 추가되고 경기의 경우 1기 신도시에 용인 수지, 고양 행신, 수원 정자 등이 추가 대상에 포함돼 총 30곳으로 늘어난다. 안산 반월, 창원 국가산업단지 배후 도시도 대상에 포함된다. 최병길 국토부 도시정비기획준비단장은 “부천·일산 원도심은 특별법 적용 대상 지역과 같은 생활권인데도 택지지구 경계에서 벗어나 같이 정비를 하지 못했다”며 “이에 전체 면적의 20%는 구도심을 포함시켜 함께 정비할 수 있도록 했다”고 말했다.
특별법을 통해 특별정비구역으로 지정돼 재건축·재개발을 진행하면 각종 건축 규제 완화 혜택을 받는다. 가장 먼저 법정 상한선의 1.5배까지 용적률을 높일 수 있다. 현재 3종 주거지역의 용적률 상한선은 300%인데 450%까지 늘어난다. 3종 주거지역에 속한 아파트가 종 상향을 통해 준주거지역(상한선 500%)이 되고 특별법의 인센티브까지 받으면 이론상 최대 750%를 적용받을 수 있게 된다. 다만 국토부 관계자는 “종 상향을 통해 용적률을 높이는 것까지는 현실적으로 불가능하다”며 “1기 신도시의 경우 대부분의 단지들이 3종 주거지역에 위치해 있는데 상한선의 1.5배까지 용적률을 높일 수 있다”고 설명했다. 현재 1기 신도시 평균 용적률은 분당 184%, 일산 169%, 평촌 204%, 산본 205%, 중동 226%다. 이 밖에 건폐율과 건물 간 간격도 국토계획법과 건축법 상한까지 완화한다.
안전진단은 통합 재건축을 추진할 경우 사실상 면제된다. 특별정비구역 내에서 통합 재건축을 하면서 동시에 일정 비율을 공공기여하는 경우 안전진단을 면제하기로 했다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 “통합 재건축 및 공공기여를 전제로 달고 있기는 하지만 기본적인 목적은 안전진단을 면제함으로써 정비사업의 추진을 가속하겠다는 것으로 보인다”고 분석했다.
관건이었던 공공기여 비율은 사업성 확보를 위해 두 구간으로 차등화해 적용하기로 했다. 우선 노후계획도시별로 도로·상하수도·학교·공원 등 기반시설 확충을 고려한 기준 용적률이 제시된다. 현재 아파트 용적률에서 기준 용적률까지 증가하는 부분은 10~40% 범위에서 공공기여 비율이 산출된다. 여기에 기준 용적률에서 특별정비구역으로 결정돼 더 늘어나는 용적률에 대해서는 40~70% 범위에서 공공기여를 하게 된다. 예를 들어 기준 용적률이 300%이고 단지 용적률이 180%에서 330%로 증가한 경우 총공공기여 비율은 33%가 된다.
이 밖에 국토부는 1기 신도시 중 재건축을 가장 먼저 추진하는 선도지구를 지정하기 위한 기준과 배점·절차를 올해 5월 중 공개할 계획이다. 이르면 올 6월부터 선도지구 공모 절차를 시작해 11~12월께 지정한다.
한편 노후도시특별법 적용 대상 확대로 리모델링을 추진하던 지역이 재건축으로 선회할지 주목된다. 대표적인 곳이 용인 수지다. 애초 용인 수지는 특별법 적용 대상이 아니었다가 이번 시행령 제정으로 새롭게 포함됐다. 현재 용인 수지에서는 14곳, 1만여 가구가 리모델링을 진행 중이다. 용인 수지 현대아파트 리모델링 조합 관계자는 “아직까지 조합원이 리모델링 대신 재건축 사업을 진행하자고 문의하거나 요청한 사례는 없다”며 “이미 시공사 선정까지 마치는 등 사업이 많이 진척된 만큼 조합원들과 시장 상황과 분위기를 보며 결정할 것 같다”고 말했다.
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