서울의 마지막 금싸라기땅으로 불리는 용산정비창이 국제업무지구로 개발된다. 내년 기반시설 착공에 들어가 이르면 2030년 초 입주가 시작될 전망이다.
5일 서울시는 이 같은 내용의 ‘용산국제업무지구 개발계획(안)’을 마련해 본격적인 사업 추진에 들어간다고 밝혔다.
시는 올해 상반기 구역지정 및 개발계획을 고시하고 내년 상반기 실시계획인가를 할 계획이다. 내년 하반기 기반시설 공사 및 토지공급에 착수해 2028년 기반시설을 준공하고 2029년 획지별 건축공사에 착공해 2030년대 초 입주를 목표로 한다.
이번 개발계획(안)은 시와 사업시행(예정)자인 코레일과 서울도시주택공사(SH공사)가 함께 마련했다. 2010년 도시개발구역으로 지정된 용산국제업무지구는 2013년 자금 부족과 국제금융위기 등의 여파로 구역지정이 해제됐으나 이번 계획을 통해 만 10년 만에 다시 빛을 보게 됐다.
서울시는 용산국제업무지구 개발에 △비욘드 조닝(Beyond Zoning) △보행일상권 △도시·건축디자인 혁신 △정원도시 서울 등 도심복합개발을 위해 시가 마련한 혁신전략을 최초로 한번에 적용한다. 시는 용산국제업무지구 개발이 완료되면 14만 6000명의 고용 및 32조 6000억 원의 생산이 유발되며, 서울뿐 아니라 대한민국 국가 경쟁력을 견인하는 구심점 역할을 할 것으로 기대하고 있다.
용산정비창, 국제업무도시로 재탄생
용산국제업무지구는 △용도와 기능이 어우러진 ‘융복합 국제업무도시’ △자연과 보행 중심의 ‘입체보행 녹지도시’ △서울형 탄소중심도시의 시작 ‘스마트 에코도시’ △시민·세계인의 활력이 모이는 ‘동행감성도시’ 등 4대 핵심전략에 기반해 추진된다. 먼저 업무와 주거, 여가문화 등 생활에 필요한 모든 활동과 이동을 한 건물 또는 도보권 내에서 해결할 수 있는 ‘콤팩트시티’를 구현한다. 구역을 주 용도에 따라 국제업무와 업무복합, 업무지원 등 3개의 존으로 구분한다. 이 중 국제업무지구의 실질적 성장을 견인할 국제업무존은 기존 용도지역 제3종일반주거에서 ‘중심상업지역’으로 상향하고 최대 용적률 1700%까지 부여해 고밀복합개발을 유도할 계획이다. 획지를 분양받은 민간이 창의혁신 디자인을 제안하면 도시혁신구역이나 특별건축구역으로 지정해 용적률을 높일 수 있도록 하는 방식이다. 업무복합·업무지원존은 ‘일반상업지역’ 등으로 용도지역을 상향해 전체 사업지구 평균 용적률 900% 수준이 되도록 계획했다. 개발지구 한가운데 위치한 국제업무존에는 랜드마크를 조성하고 국제업무존에서 업무복합·업무지원존으로 갈수록 건축물이 차츰 낮아져 기존에 형성돼 있는 주변 도시와 스카이라인이 자연스레 어우러지게끔 배치한다.
시는 기반시설부터 개별 건축물 공사까지 장기간 소요되는 대규모 프로젝트인 만큼 단계적인 개발이 가능하게끔 격자형 도로망과 방사형 공원녹지 체계를 계획했으며, 용도에 얽매이지 않고 창의적으로 복합개발 할 수 있도록 유연한 토지이용계획도 마련했다. 국제업무존에는 금융 및 정보통신기술(ICT) 기업 수요에 대응할 수 있는 프라임급 오피스와 함께 마이스(MICE), 호텔, 광역환승센터 등을 조성하고 랜드마크 최상층에는 서울을 한눈에 담을 수 있는 전망시설과 어트랙션 등 복합놀이공간도 계획했다. 가장 넓은 면적을 차지하는 에는 용산전자상가와 현대 연구·개발(R＆D)센터와 연계한 인공지능(AI)·빅데이터 등 업무 및 기업지원시설이 입주해 서울의 신산업 경쟁력을 선도할 예정이다.
지하부터 지상, 공중에 이르기까지 공간 전체를 입체적으로 활용해 사업 부지면적(49만 5000㎡) 100% 수준에 해당하는 녹지도 확보한다. 구역면적의 20%는 ‘도시계획시설’로 공원·녹지를 확보하고 30%는 민간의 공개공지 등을 활용해 ‘개방형 녹지’로, 나머지 50% 내외는 ‘건물 테라스나 옥상․벽면녹화’ 등으로 확보한다는 구상이다.
이를 위해 지상공원 등 평면 녹지뿐 아니라 공중녹지(그린스퀘어)와 순환형녹지(그린커브), 선형녹지(그린코리더) 등 수직·수평 녹지를 폭넓게 확보, 용산공원~한강공원~노들섬으로 이어지는 녹지보행축을 완성한다는 계획이다. 용산역 남측 선로상부에 조성되는 8만㎡ 그린스퀘어는 한강공원~용산역을 직선으로 연결하는 입체공원이자 용산국제업무지구를 대표하는 상징적 공간이 된다. 폭 40m, 연장 1㎞에 이르는 U자형의 그린커브는 국제업무지구 내 어디서나 사통팔달 접근할 수 있는 개방형 녹지로 조성되고, 그린코리더는 주변 시가지와 용산국제업무지구를 이어주는 보행·통경축 기능을 한다.
시는 용산국제업무지구 개발에 환경·교통분야 최첨단 기술을 도입한다. 이를 통해 서울이 2050년 탄소중립도시로 거듭나는데 중추적 역할을 할 ‘탄소 배출 제로지구’로 운영하겠다는 구상이다. 스마트교통수단을 도입하고 용산역발 공항철도 신설 등 첨단 대중교통 인프라를 확충해 용산지역 대중교통수단분담률을 현재 57%에서 70%까지 끌어올린다. 교통혼잡특별관리구역 지정 등 선제적 수요관리를 통해 발생교통량도 절반 수준으로 감소시킬 계획이다. 공유교통과 자율주행셔틀․도심항공교통(UAM) 등 친환경 신교통수단을 도입하고 용산국제업무지구 내 내연기관차량 운행 단계적 제한, 전기차 충전인프라 확충 등으로 교통수단에서 비롯되는 탄소 배출을 대폭 줄여 나간다.
45층에는 보행전망교·100층에는 전망대와 공중정원
업무복합존 건축물 고층부(45층)에는 편리한 이동을 돕고 서울 시내 파노라믹 조망을 제공하는 ‘스카이트레일(보행전망교)’을 도입한다. 100층에 이르는 국제업무존 랜드마크 최고층에는 전망대와 공중정원 등을 조성한다.
이 밖에도 국제업무존 저층부에는 콘서트홀과 아트뮤지엄, 복합문화도서관 등을 배치해 공연·전시·체험을 즐길 수 있는 (가칭)서울아트밴드를 계획했다. 중심부에는 국제설계공모를 통해 뉴욕 허드슨야드의 ‘베슬’과 같은 상징 조형물을 설치해 명소화 한다. 베슬은 154개 강철 계단으로 이뤄진 랜드마크 전망대다.
물과 녹지를 활용해 활력과 낭만이 흐르는 도시 경관도 연출한다. 무악재에서 용산을 지나 한강으로 흘러들었던 ‘만초천’ 물길의 흐름을 이어받아 수공간을 만들고, 용산국제업무지구에서 한강공원·노들섬까지 걸어서 이동할 수 있도록 강변북로 상부 덮개공원을 조성한다.
시는 안정적인 사업 추진과 혁신적인 개발을 유도하기 위해 용도지역을 단계적으로 상향해 사업시행자와 획지를 개발하는 민간사업자 모두에게 인센티브를 제공한다. 1단계로 사업시행(예정)자인 코레일과 SH공사가 도로·공원 등 기반시설과 부지를 조성해 민간에 공급하면 2단계에서는 도시혁신구역을 지정하거나 토지를 분양받은 ‘민간사업자’의 창의혁신 디자인 제안에 따라 고밀개발이 가능하도록 지원하는 식이다. 다만 과도한 개발이익이 사업자에게 주어지지 않고 공공에 적절히 배분되게끔 유도한다.
시는 용산국제업무지구의 체계적 운영과 관리를 위해 ‘(가칭)용산국제업무지구 타운매니지먼트’를 설립해 국내외 유수 기업, 국제기구 등 유치를 위한 홍보에도 들어갈 계획이다. 용산국제업무지구 주변부의 혁신적인 민간 투자·개발 제안도 열어두고 도시 전반의 혁신을 이끌어 가기 위한 다각적인 행정지원도 할 계획이다. 오세훈 서울시장은 “입지와 잠재력 등 모든 면에서 가능성이 무한한 땅임에도 불구하고 그간 개발 기회를 얻지 못했던 ‘용산’이 이번 계획(안) 확정으로 혁신개발의 신호탄을 쏘아 올리게 됐다”며 “국제 비즈니스 허브이자 지속가능한 도시의 미래상을 담아낼 ‘용산국제업무지구’가 구도심 대규모 융복합 및 고밀개발의 글로벌 스탠다드가 되도록 모든 행정 역량과 자원을 집중하겠다”고 말했다. 한문희 코레일 사장은 “단순히 민간에 토지를 매각했던 지난방식과는 달리 이번 개발에서는 코레일이 사업시행자로서 개발계획을 수립하고 토지를 제공하는 등 주도적으로 참여한다”며 “용산시대의 개막’에 발맞춰 용산일대를 ‘글로벌 비즈니스의 허브’, ‘역사･문화･소통의 공간’으로 조성하고자 하는 국토공간의 혁신방안에 주목하겠다”고 말했다.
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