■구은우 유원세무회계컨설팅 역삼 대표 세무사
1세대가 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우에 일시적으로 2주택을 보유하고 있는 것으로 보고 양도소득세를 과세하지 않습니다(양도 당시 실지거래가액의 합계액이 12억원을 초과하는 고가주택 제외). 보유시간의 계산이나 취득 당시의 조정대상지역 포함 여부에 따른 거주기간 계산 등의 요건을 충족해야 하는데 실무에서는 요건을 충족하지 못하여 과세되는 사례가 많습니다. 대표적인 사례를 몇가지 살펴보겠습니다.
조정대상지역 해제에 따라 2년 거주요건 미충족으로 인한 비과세 배제
김국세씨는 ‘18.4월 마포구 소재 A주택을 7억원에 취득하였습니다(취득 당시 조정대상지역). ’23.1월 조정대상지역에서 해제됨에 따라 ‘23.7월 11억원에 양도합니다. 1세대 1주택이고 고가주택이 아니므로 비과세인줄 알았던 김국세씨는 2년 거주요건을 충족하지 못하여 1억1,700만원의 양도소득세를 부담하게 됩니다. 취득 당시 해당 지역의 조정대상지역 여부에 따라 거주요건이 달라지기 때문에, 양도 당시 조정대상지역에서 해제되었더라도 취득 당시 조정대상지역 내 주택은 2년 이상 거주하여야 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있게 됩니다.
주거용으로 임대한 오피스텔이 주택에 해당되어 1세대 1주택 요건 미충족
소득세법에서는 허가 여부나 공부상의 용도구분과 관계없이 “사실상 주거용으로 사용하는 건물”을 주택으로 보고 있습니다. 따라서 오피스텔을 사실상 주거용으로 제공하면서 별도로 거주하고 있는 주택을 양도하는 경우에는 2주택으로 보아 비과세를 적용받을 수 없습니다. 단, 해당 오피스텔을 업무용으로 사용하는 경우에는 주택으로 보지 않습니다. 또한 오피스텔을 주거용으로 임대하는 경우 장기임대주택으로 등록하여 일정요건을 충족하게 되면 1세대 1주택 비과세 적용이 가능하게 됩니다.
’21.1.1 이후 취득한 분양권이 주택 수에 포함되어 1세대 1주택 비과세 적용 배제
분양권은 취득시기에 따라 주택 수 계산에 포함 여부가 달라집니다. ‘21.1.1 이후 취득한 분양권은 주택 수 계산 시 포함되고, ’20.12.31 이전에 취득한 분양권은 주택 수에 포함하지 않습니다. 분양권을 보유한 상태에서 주택을 취득하여 양도하는 경우에는 비과세 적용이 가능한지 미리 확인하는 것이 중요합니다. 분양권의 취득시기는 일반적인 취득시기(잔금청산일)과 달리 청약당첨일입니다. 또한 분양권(A)과 주택(B)를 순차로 취득한 경우로서 해당 분양권에 기하여 취득한 주택(A’)은 신규주택에 해당하지 않아 B주택 양도시 일시적 2주택 비과세 특례규정이 적용되지 않습니다.
다운계약서를 작성하여 1세대 1주택 비과세 적용 배제
‘’11.7.1 이후부터 부동산을 매매하는 거래당사자가 매매계약서의 거래가액을 실제 거래된 가격과 다르게 작성한 경우 양도소득세 비과세 적용이 배제됩니다. 거짓 계약서 작성 여부는 국세청, 국토교통부 등에서 부동산 거래가격 검증 등 다양한 방법으로 확인하고 있습니다.
실제로 1세대 1주택 비과세에 해당하더라도 거짓임이 밝혀지는 경우 비과세 배제 후 양도소득세를 추징하고 무신고가산세와 납부지연가산세, 과태료를 부과하게 됩니다.
1세대 1주택 고가주택의 경우, 거주요건을 충족하지 못한 경우
거주요건은 취득 당시에 조정대상지역에 해당하는 경우에만 고려하는 경우가 많습니다. 1세대 1주택자이더라도 실지거래가액이 12억원을 초과하는 고가주택의 경우에는 초과하는 부분에 대한 양도소득세가 과세되는데 장기보유특별공제를 적용받기 위해서는 2년 이상 거주하여야 합니다. ‘21.1.1 이후부터 1세대 1주택자가 2년 이상 거주한 주택을 양도하는 경우 보유기간 및 거주기간에 대하여 각각 연 4%(최대80%)의 장기보유특별공제율을 적용받을 수 있습니다.
2년 이상 거주하지 않은 경우에는 보유기간에 대하여 연 2%(최대30%)의 장기보유특별공제율을 적용하게 됩니다. 예를 들어 보유기간이 10년인 상황에서 거주기간 2년의 충족여부에 따라 48%(보유10년x4%,거주2년x4%) 또는 20%(보유10년x2%)의 세율이 각각 적용됩니다.
세법은 매년 개정되기 때문에 건강검진을 받듯이 주기적으로 확인하는 것이 중요합니다. 미리 준비한다면 충분히 절세가 가능한 만큼 많은 관심과 주의를 기울여야 하겠습니다.
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