서울시가 강북권 대개조에 나선 것은 서울이 강남으로 팽창하는 과정에서 강북권이 그동안 철저히 소외돼왔기 때문이다. 강북권은 당초 최대한 많은 주거 인구를 수용하기 위한 ‘베드타운’ 성격으로 설계되고 개발됐다. 하지만 1980~1990년대의 주거지 집중 조성 이후 30년 이상이 흐르면서 강북권과 다른 지역의 격차가 현저히 커지는 부작용이 노출됐다. 현재 강북권에는 서울 인구의 43%에 이르는 448만 명이 거주하고 있지만 지역내총생산(GRDP)은 83조 원(동북권 50조 원, 서북권 33조 원)으로 19.1%에 불과하다. 30년 넘은 서울의 노후 주택 절반도 강북권에 집중돼 있다. 따라서 서울시는 강북권을 첨단산업 유치를 통한 자족 도시로 육성하기 위해 대규모 개발에 나서는 셈이다.
◇서울 지역 최초 강북권 상업지역총량제 해제=시가 가장 먼저 꺼내든 카드는 지역별로 사업지역 면적에 상한을 정하는 상업지역총량제를 강북권에 한정해 해제하는 것이다. 용도지역의 일종인 상업지역은 도시의 상업 기능을 확대하기 위해 비교적 고밀도의 개발이 허용되는 지역이다. 현재 강북권 내 상업지역 면적은 519만 3000㎡로 서울 상업지역(2577만㎡)의 20%에 불과하다. 서울 전체 면적에서 강북권 비중이 40%에 달하는 것에 비하면 턱없이 작은 규모다.
시는 기업 유치, 일자리 창출 등 지역 경제 활성화에 도움이 된다면 제한 없이 상업 시설 운영을 허용한다는 방침이다. 김승원 서울시 균형발전본부장은 “(강북권) 자치구에서 가장 많이 들어온 요청이 상업지역을 많이 늘려달라는 것이었다”며 “정책이 본격적으로 시작되면 자치구 수요 파악을 거쳐 상업지역을 확충할 것”이라고 설명했다.
◇창동 등 유휴 부지 종상향…최대 960% 용적률=하지만 단순히 상업지역을 늘린다고 해서 대규모 업무·상업지구가 조성되는 것은 아니다. 시는 기업 유치를 위해 강북권에 있는 16개의 대규모 유휴 부지를 적극 활용하기로 했다. 특히 이 지역들에 ‘균형발전사전협상제(화이트사이트)’를 도입해 기업들이 자유롭게 개발 용도와 규모를 정할 수 있도록 할 계획이다. 여기에 더해 일반상업지역 종상향, 용적률 1.2배 상향의 혜택까지 주어지면 최대 960%(일반상업지역 상한 용적률 800%X1.2배)의 용적률로 건물을 지을 수 있다. 공공기여율 상한선도 60%에서 50%로 낮춰 사업자의 공공기여 부담을 줄인다. 단 일자리 기업 유치라는 전제를 지켜야 이 같은 인센티브를 활용할 수 있다.
시는 균형발전사전협상제를 통해 창동차량기지 이전 부지(25만 ㎡)를 바이오·정보통신기술(ICT) 산업 클러스터로, 인근의 NH농협 부지(3만 ㎡)를 주거·판매 시설로 조성할 계획이다. 은평구에 있는 옛 서울혁신파크 부지(6만 ㎡)는 미디어콘텐츠와 연구개발(R&D) 시설이 밀집한 ‘서울창조타운’으로 재조성한다. 신내차량기지 이전 부지(19만 ㎡)와 중랑공영차고지(6만 ㎡), 면목선차량기지(2만 ㎡), 신내4공공주택지구(7만 ㎡)는 업무·문화·주거 기능을 갖춘 입체 복합 시설로 통합 개발한다. 광운대 역세권에는 건설 분야 대기업이 본사 이전을 검토하고 있으며 최근 업무협약(MOU)도 체결한 것으로 알려졌다.
◇고밀도 아파트 단지 용적률 1.2배…역세권도 종상향=동시에 시는 노후화한 강북권의 주거 환경을 개선하기 위해 재건축·재개발을 적극 돕는다. 대표적인 인센티브가 강북권 일대 65개 아파트 단지들에 용적률 최대치의 1.2배까지 부여하겠다는 것이다. 강북권 일대 아파트들은 조성 당시부터 200%대 후반의 높은 용적률을 적용받은 탓에 재건축이 어렵다고 평가됐다. 재건축을 통해 올릴 수 있는 용적률이 제한적이라 사업성이 낮기 때문이다. 이들 아파트 단지가 3종일반주거지역으로 법적 상한 용적률이 300%임을 감안하면 1.2배 적용 시 360%로 재건축이 가능해진다.
지하철역에서 350m 이내의 역세권 지역에서 아파트 재건축을 추진할 때도 준주거지역 종상향이라는 파격적인 인센티브가 허용된다. 준주거지역의 법적 상한 용적률은 500%에 달해 사업성을 담보할 수 있을 것으로 보인다. 공공기여율도 15%에서 10%로 축소 적용한다.
재개발의 경우 구역 지정 요건을 완화해 사업 가능 면적을 286만 ㎡에서 800만 ㎡로 늘린다. 노후 건축물의 비율을 67%에서 60%로 낮추는 등의 방식을 통해서다. 엄격한 용도지구 규제로 묶여 있는 산자락 저층 주거지는 ‘산자락 모아타운’으로 특화 정비한다. 자연경관지구의 높이 규제는 3층에서 7층(20m)으로, 고도지구는 20m에서 28~45m로 푼다. 수유·안암·안산지구 등 10개소(7.7㎢)의 자연경관지구와 북한산 주변 2.36㎢의 고도지구가 수혜를 입을 것으로 전망된다. 오세훈 서울시장은 “재건축·재개발 인센티브는 서울 전역이 적용되는 내용이지만 수혜 지역은 강북권에 압도적으로 많기 때문에 강북권이 더 큰 혜택을 누릴 것”이라고 강조했다.
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