“최근 아파트 매매 거래량이 증가하고 있고 서울 강남 3구(강남·서초·송파)의 집값이 전고점의 95% 수준까지 올라오는 등 회복기에 들어선 것으로 판단됩니다. 서울의 경우 1990년대생들이 주목하는 뉴타운 재개발 단지를 중심으로 집값이 더 상승할 것으로 예상합니다. 다만 교통과 일자리, 학군 등에 따른 집값 양극화 현상은 점점 더 심화할 것으로 보여 상급지로의 집중이 더 커질 것으로 보입니다."
2일 서울경제신문이 서울 소공동 롯데호텔서울에서 개최한 ‘머니트렌드 2024’ 세션1(집값 대전망: 변곡점에 선 부동산 시장) 연사로 나선 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원과 허혁재 미래에셋증권 부동산 수석위원은 올 하반기 및 중장기 부동산 시장 대응 전략을 묻는 질문에 이같이 밝혔다. 두 연사는 금리 하락 기대감과 공급 부족에 서울을 중심으로 집값이 완만한 상승세를 지속할 것이라는 데 의견을 모았다. 또 수도권과 지방, 지역 내 상급지와 하급지 간 양극화가 점점 확대되는 만큼 국지적인 시장분석이 중요하다고 강조했다.
윤 전문위원은 올 하반기 수도권의 집값이 회복기에 접어들었다고 분석했다. 그는 “수도권 집값은 올 상반기 ‘회복 진입기’에서 하반기 거래량과 가격이 동시에 오르는 ‘회복기’로 넘어가고 있다”며 “특히 서울의 경우 전고점 대비 회복세가 80~90% 수준인 지역의 집값 상승 폭이 클 것으로 전망한다”고 말했다. 한국부동산원에 따르면 지난 4월 서울 서초·성동·강남·송파구의 전고점 대비 집값 회복률은 95% 이상이었다. 반면 동대문구(89.4%)와 중랑·구로구(89.0%) 등은 90%를 밑돌았다.
특히 서울 내에서도 마포구 아현동, 동대문구 이문·휘경동, 성북구 장위동 등 뉴타운 지역을 주목할 필요가 있다고 강조했다. 그는 “최근 실거주 매매 시장을 주도하는 수요자들은 1990년대생”이라며 “상대적으로 가격이 저렴하면서도 배후 여건이 잘 갖춰진 뉴타운 재개발 단지를 중심으로 집값이 가장 빠르게 회복될 것”이라고 내다봤다. 다만 경기와 인천의 경우 공급 물량에 따라 집값 전망이 엇갈릴 것으로 예측했다. 올해부터 2026년까지 가구 수 대비 입주 물량이 많은 평택시와 안성시, 인천 서구 등은 전셋값이 내릴 가능성이 커 매매가 상승 폭이 제한적일 수 있다는 설명이다. 지방의 경우 미분양 적체가 심한 대구·울산·강원 등을 중심으로 당분간 내림세가 이어질 것으로 내다봤다. 윤 전문위원은 “공급이 많은 지방 주택은 금리 하락에 따른 투자시장으로의 변환 여부에 따라 회복 시점이 결정될 것으로 전망된다”고 말했다.
허 수석위원은 저출산·고령화라는 장기 흐름 속에서 부동산 시장을 전망했다. 그는 인구수보다 가구 수가 향후 집값을 결정하는 요인이 될 것이라고 진단했다. 허 수석위원은 “서울 인구는 2010년 정점을 찍고 지난해 말 943만 명까지 감소했지만 집값은 크게 상승했다”며 “이는 1인 가구 등의 영향으로 가구 수가 늘어나면서 서울의 주택 수가 부족해졌기 때문”이라고 짚었다. 이어 “2039년까지 가구 수가 늘어난다는 통계청 자료를 토대로 판단하면 이때까지 주택 수요는 전반적으로 유지될 것”이라고 말했다.
가구 수마저 줄어들 것으로 예측된 2040년 이후에는 지역 내에서도 양극화 현상이 심화할 것으로 내다봤다. 허 위원은 “2000~2023년 서울의 아파트 가격이 491% 오르는 동안 경기와 인천은 326% 상승하는 데 그쳤듯이 차별화는 이미 진행되고 있다”며 “집이 남는 시대가 되면 차별화는 더 심화할 것”이라고 설명했다. 근로 인력을 필요로 하는 이른바 금융, IT, 엔터테인먼트 등 분야의 산업이 떠오르면서 서울 집중은 더 커질 것이라고도 강조했다. 서울 집중은 더 커질 것이라고도 강조했다. 허 수석위원은 “광화문·강남·여의도 등 핵심 업무 권역에서 가까운 지역 등이 유망할 것으로 판단한다”며 “한강 변 아파트와 아닌 곳들의 격차도 더 커질 것”이라고 진단했다.
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