정부가 서울 아파트 가격이 급등하자 서울 공급 물량 확대를 위해 재건축·재개발 등 정비사업의 용적률 인센티브를 확대하기로 했다. 건설비 상승. 공공기여 확대 등으로 정비 사업의 속도가 나지 않자 용적률 특례를 통해 사업성을 끌어올리겠다는 의도다.
8일 국토교통부가 발표한 '국민 주거안정을 위한 주택공급 확대방안'에 따르면 정부는 특례법인 가칭 재건축·재개발 촉진법을 만들어 현재 진행 중인 재건축·재개발 사업 속도를 높이기로 했다. 현재 서울에서 추진 중인 재건축·재개발 사업은 37만가구 정도지만 공사비 급등, 사업성 저하 등의 문제로 사업 추진이 지지부진한 상태기 때문이다. 국토부는 특례법 제정안을 발의해 3년 한시로 정비사업의 최대 용적률을 법적 상한 기준에서 30%포인트 올려주기로 했다. 이에 따라 3종 일반주거지역의 경우 일반 정비사업은 현행 최대 300%인 용적률을 330%까지 늘릴 수 있게 된다. 역세권 정비사업 지구는 360%인 허용 용적률을 390%까지 높일 수 있다. 다만 규제지역(현재 강남3구·용산구)은 대상에서 배제되며, 용적률 혜택을 노려 사업을 되돌리는 것을 막기 위해 대책 발표일 이전에 이미 사업계획인가를 신청한 곳도 제외할 방침이다.
전용면적 85㎡ 이하 주택공급 의무비율도 폐지한다. 현재 과밀억제권역의 재건축 사업은 전용 85㎡ 이하를 건축 가구 수의 60% 이상, 재개발 사업은 80% 이상 건설해야 하는데, 유연한 사업 추진이 가능하도록 이 의무비율을 없애겠다는 것이다. 주상복합 재건축 시 아파트와 업무·문화시설 등 다양한 시설이 함께 설치될 수 있도록 건축물 용도제한도 폐지하기로 했다. 현재는 주상복합에 아파트 외에 오피스텔만 설치할 수 있지만, 앞으로 정비계획을 통해 적정 용도를 정할 수 있도록 제도를 개선한다.
이와 함께 공동주택간 거리인 인동간격은 심의를 거쳐 법적 최소기준까지 완화하고, 공원녹지(가구당 3㎡) 의무 확보 대상 사업지는 부지면적 5만㎡에서 10만㎡로 완화한다.
서울시와 함께 용적률 인센티브로 의무 공급해야 하는 임대주택 비율도 완화한다.
현재 서울시 3종 일반주거지역은 250%인 용적률을 최대 300%까지 높일 수 있는데, 이렇게 늘어난 용적률 50%포인트의 절반을 임대주택으로 내놔야 한다.
개선안은 노원구처럼 평균 공시지가가 서울 평균보다 낮은 지역에 보정계수를 도입해 임대주택 건설 의무비율을 증가한 용적률(50%)의 절반(25%)이 아닌 15%로 낮춰준다.
지방자치단체의 임대주택 인수가격도 현행 표준건축비에서 기본형 건축비의 80%로 1.4배 상향한다.
국토부 관계자는 "임대주택 의무비율이 줄면 그만큼 일반분양분을 늘릴 수 있어 조합 수익성 개선에 도움이 될 것"이라고 말했다.
최근 분쟁이 확대되고 있는 공사비 검증을 강화하기 위해 한국부동산원에 가칭 '공사비 검증지원단'을 신설하고 전문인력을 2배 이상 확대한다.
특히 분쟁 빈도가 높은 마감재 종류와 수준, 비용 등은 입찰 참여 단계에서 건설사가 상세히 제시하도록 해 공사비 증액 검증의 실효성을 높일 방침이다.
정비사업 절차도 대폭 간소화된다. 국토부는 정비사업 기본계획과 정비계획의 통합 처리를 허용하고, 조합 설립 후 단계적으로 해야 했던 사업시행계획과 관리처분계획도 동시 수립을 허용하기로 했다. 국토부는 앞서 1·10 대책의 안전진단 시기를 조정하는 '패스트트랙' 도입과 이번 촉진법 시행으로 앞으로 재건축 사업 일정이 각각 3년씩 총 6년가량 앞당겨질 것으로 기대했다. 통상 14∼15년 걸리는 재건축 사업이 8∼9년이면 가능해진다는 것이다.
다만 정부의 이러한 속도전에도 불구하고 재건축·재개발 사업이 원활하게 진행될지는 미지수라는 의견이 많다.
여경희 부동산R114 빅데이터연구소장은 "현재 재건축 사업의 문제는 절차상의 어려움보다는 급등하는 공사비로 인한 수익성 저하가 가장 큰 걸림돌인데, 정작 공사비를 안정화할 수 있는 방안은 미흡해 보인다"며 "재초환 폐지는 국회 설득이 관건이고, 용적률 확대에 따른 주거 여건 악화도 우려되는 부분"이라고 말했다.
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