‘노후계획도시 특별법’이 적용되는 1기 신도시에서 단독 재건축을 추진하는 단지가 늘어나고 있다. 통합 재건축 시 용적률 인센티브 등 혜택을 받을 수 있지만, 높은 공공기여에 오히려 사업성이 낮아지거나 단지 간 통합에 어려움을 겪는 주민들이 많아지면서다.
9일 정비업계에 따르면 경기 군포시 ‘한라주공4단지 1차(1248가구)’는 최근 시에 1기 신도시 단지 중 최초로 정비계획 수립 및 정비계획 입안 제안서를 제출했다. 1992년 준공된 한라주공4단지 1차는 올해 1월 1기 신도시 최초로 정밀안전진단(조건부)을 통과한 바 있다. 재건축을 통해 최고 36층, 18개 동, 2100여 가구로 탈바꿈한다는 목표다.
한라주공4단지 1차는 노후계획도시 특별법이 아닌 기존 ‘도시 및 주거환경정비법(도정법)’에 의해 단독 재건축을 추진 중이다. 용적률이 115%로 낮아 특별법을 적용할 경우 공공기여 등에 따라 사업성이 더 낮아질 것이라는 판단 때문이다. 대신 역세권 뉴:홈 제도를 활용해 용적률을 300% 이상으로 높인다는 계획이다. 이 제도는 법적 상한의 1.2배까지 용적률을 완화해주고, 추가로 완화된 용적률의 50% 이상을 공공분양하는 게 골자다. 한라주공4단지 1차 재건축추진준비위원회 관계자는 “통합 대상 단지의 용적률 차이와 교육시설 정비 등을 고려하면 사업 기간을 추측하기 어려워 단독 재건축을 진행하게 됐다”고 설명했다.
평촌에서도 단독 재건축 선회 움직임이 나타나고 있다. 노후계획도시 특별법은 안전진단 면제와 용적률 인센티브 등 혜택의 필수 조건으로 통합 재건축을 제시하고 있다. 안양시는 최근 평촌신도시에 위치한 ‘관악타운’ 재건축추진준비위원회 측의 질의에 “특별정비예정구역 내의 단지와 통합하지 않으면 선도지구 선정에 응모할 수 없다”고 답변했다. 관악타운은 인근 관악부영·관악성원과 특별정비예정구역으로 묶여있는데, 이들 단지의 주민동의율이 상대적으로 저조해 어려움을 겪고 있다. 관악타운 재건축추진준비위 측은 최근 입주민에 “단지 통합이 불발될 경우 차선책으로 단독 재건축 추진을 검토하겠다”고 안내했다.
통합이 불발돼 둘로 쪼개진 단지도 등장했다. 성남시 분당구 ‘상록우성’과 ‘상록라이프’는 이견을 좁히지 못하고 각각 단독으로 특별법에 의한 재건축을 준비 중이다. 두 단지 모두 성남시에서 정한 특별정비예정구역 내 ‘나 홀로 단지’로 선도지구 신청은 가능하다. 다만 ‘통합정비 참여 주택단지 수(4점 만점)’와 ‘통합정비 참여 세대 수(15점 만점)’ 항목에서 낮은 점수를 받을 수밖에 없어 불리한 상황으로 평가된다. 이에 상록우성과 상록라이프는 배점이 가장 높은 주민동의율(95% 이상 시 60점 만점) 확보에 주력하고 있다.
공급 확대를 위해 통합 재건축을 지속가능 하게 하려면 추가 방안이 필요하다는 목소리도 나온다. 단독 재건축에서도 주민 간 갈등이 심각한 상황 속에서 통합 재건축을 하면 용도지역과 용적률, 대지지분 등의 차이에 사업이 속도를 낼 수 없기 때문이다. 고종완 한구자산관리연구소 원장은 “선도지구 신청 시 통합 재건축 배점을 높이고, 용적률 인센티브를 강화해 통합 재건축을 유도하는 방안을 검토할 필요가 있다”고 말했다.
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