서울시, 非강남 재건축때 임대주택 비중 줄인다

지가 낮은 곳 용적률 올릴 때

보정계수 적용해 사업성 제고

과밀단지는 현재 용적률 인정

3종일반주거지역의 사업성 보정계수 적용 예시도. 사진 제공=서울시

서울시가 비강남 지역 정비사업의 사업성을 높여줄 수 있는 카드를 꺼내 들기 시작했다. 지가가 낮은 지역과 이미 용적률이 높은 아파트의 공공기여와 임대주택 물량을 낮춰주는 것이 핵심이다.

서울시는 지난달 말 ‘2030 도시·주거환경 정비기본계획’을 고시하고 사업성이 낮은 지역 재건축의 사업성을 높여주는 ‘사업성 보정계수’ 제도 시행에 돌입했다. 재건축 용적률은 기준→허용→상한→법적 상한의 네 단계(3종일반주거지역 210%→230%→250%→300%)로 구성되는 가운데 한 단계씩 용적률을 올릴 때마다 각종 부담을 져야 한다. 사업성 보정계수는 땅값이 낮은 지역의 허용 용적률을 높여주는 원리로 설계됐다. 허용 용적률이 오르면 상한 및 법적 상한 용적률을 채우기 위해 부담해야 하는 기부채납과 임대주택 물량이 줄어드는 효과가 있다.



사업성 보정계수는 재건축 용적률을 산정할 때 서울시 아파트 평균 공시지가(㎡당 719만 원)를 개별 단지 공시지가로 나눈 숫자를 허용 용적률에 곱하는 방식으로 적용된다. 적용 가능한 계수는 1~2다. 가령 3종일반주거지역의 재건축단지는 허용 용적률로 최대 20%포인트의 용적률을 받을 수 있는데 사업성 보정계수를 최대(2)로 적용할 시 40%포인트를 얻어갈 수 있게 된다. 지가가 낮을수록 계수가 커지는 만큼 노원구 상계주공5단지(㎡당 380만 원), 도봉구 창동주공3단지(㎡당 355만 원) 등 비강남 단지들이 2에 가까운 보정계수를 적용받을 것으로 보인다.

또 서울시는 2004년 용도지역 종 세분화 이전에 지어져 용적률이 이미 높은 ‘과밀 단지’는 현황(현재) 용적률을 허용 용적률로 인정해주기로 했다. 이렇게 되면 마찬가지로 법적 상한까지 채워야 하는 용적률이 줄어들어 분양주택을 늘릴 수 있다.