올해 서울·수도권 주택 가격은 상승한 반면 지방 주택은 하락하는 양극화의 모습을 이어왔다. 올 9월 정부의 대출 규제 강화 이후 서울 집값도 상승 폭이 둔화했다. 설문 응답자의 42.6%는 내년 상반기에 수도권의 집값이 떨어질 것이라고 내다봤다. 또 응답자의 35%는 2026년 상반기 이후 공급 물량 부족 등으로 서울 지역 집값부터 다시 상승할 것이라는 전망을 내놓았다.
30일 서울경제신문이 건설주택포럼·건설정책연구원에 의뢰해 실시한 주택 시장 전망 설문 조사에서 내년 상반기에 수도권 집값이 하락할 것이라고 예상한 전문가는 42.6%에 달했다. 1~3% 하락할 것이라고 본 응답자는 25.3%, 3~5% 하락할 것이라는 답은 17.3%로 집계됐다. 응답자들은 ‘매수 수요 및 투자심리 위축(59.0%)’과 ‘높은 금리 지속(17.9%)’ ‘대출 규제(12.8%)’ 등을 집값 하락의 이유로 꼽았다. 지난해 같은 조사에서는 전문가들이 집값 하락의 가장 큰 이유로 ‘높은 금리 지속(62%)’을 들었다. 올해는 9월부터 시작된 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계 적용과 탄핵 정국 불확실성 증대로 매수 관망 심리가 더 커진 점이 작용한 것으로 풀이된다.
지방 주택 매매 시장은 수도권보다 침체의 골이 더 깊어질 것으로 전망된다. 응답자의 63.2%는 지방 주택 시장과 관련해 수도권 지역보다 더 큰 추가 하락에 대한 불안감으로 매수 수요 및 투자심리가 위축될 것이라고 예상했다. 이어 응답자의 32.4%는 지방의 주택 공급 물량이 수요보다 많은 탓에 집값 하락이 예상된다고 답했다. 그나마 충북 천안 및 부산 등이 반등 가능성이 있다고 평가됐다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “전국적인 대출 규제 강화에 정치 리스크가 겹쳐 시장에서 매수 심리가 약해져 거래량이 반등하기 힘들고 매매가격도 보합이나 약세를 띨 가능성이 크다”고 말했다.
다만 내년 상반기의 집값 하락은 일시적인 숨고르기 국면이며 2026년 상반기부터 집값 상승세가 다시 시작되고 양극화가 커질 것이라는 게 전문가들의 의견이다. 지역별로 보면 서울 주택 매매가격이 다시 상승할 시기로는 ‘2026년 상반기(35.0%)’를 꼽은 응답자가 가장 많았다. 이어 내년 하반기(32.5%)부터 상승한다는 의견도 많았다. 수도권 주택 매매가가 재반등하는 시점으로 응답자의 절반 이상인 54.5%가 2026년을 꼽았다. 지방 집값은 서울 등 수도권 지역 집값이 먼저 오른 후 시차를 두고 2027년 이후에나 반등할 것으로 전망됐다. 서울 지역 내, 서울과 수도권 간, 수도권과 지방 간 집값 양극화가 더 커질 것이라는 의견은 무려 98.7%나 됐다.
전문가들이 2026년부터 상승세를 점치는 것은 내년 하반기부터 본격화하는 ‘공급 물량 부족(82.9%)’이 가장 큰 이유다. 주택산업연구원은 내년도 주택 인허가가 33만 가구로 올해보다 5.7% 감소하고 준공은 33만 가구로 25.0% 줄어들 것으로 예상한다. 주산연에 따르면 내년 말까지 약 50만 가구가 부족하다.
2026년 상승세 전망의 두 번째 이유로 미국 연방준비제도(Fed·연준)의 금리 인하로 인한 한국은행의 금리 유지·인하 가능성(14.6%)이 꼽혔다. 미국이 금리를 인하하는 상황에 한국은행이 추가적으로 금리를 인상할 수 없어서다. 거래절벽에 대출 규제도 결국 완화할 것이라는 논리 역시 상승 전망에 힘을 더한다. 윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 “현재는 주택 매매 관망세가 크지만 시장에 나와 있는 호가를 떨어뜨린 곳이 거의 없어서 관망세가 멈추면 서울을 중심으로 계속 상승할 것으로 본다”고 분석했다.
이에 서울에서 주택을 구입한다면 적기를 언제로 보느냐는 질문에 응답자의 38.1%가 집값 하락세가 이어지는 ‘내년 하반기’로 답했다. 이어 ‘내년 상반기(26.2%)’와 ‘2026년 상반기(19.0%)’ 순이었다.
주택 시장 침체가 이어져도 내년 상반기에 분양가는 계속 오를 것이라는 답변이 75%로 1위를 차지했다. 지난해 같은 조사에서 분양가가 계속 오를 것이라는 답변이 58%였던 것에 비해 17%포인트나 높아졌다. 전문가들은 내 집 마련의 방법으로도 ‘아파트 신규 분양(44.2%)’을 가장 많이 추천했고 재건축·재개발 등 정비사업 투자를 추천한 비율은 37.2%로 2위였다. 응답자의 75%는 향후 서울 신규 아파트 분양가가 더 상승할 것이라고 답했으며 15.9%는 지금과 같은 수준일 것으로 예상했다. 분양가가 하락할 것이라는 응답은 9.1%에 불과했다.
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