서울에서 악성 미분양으로 불리는 ‘준공 후 미분양’ 주택 수가 11년 만에 최대를 기록한 것으로 나타났다. 대출 규제 등 여파에 매매 거래가 뚝 끊긴 상황에서 상급지로의 쏠림 현상이 심화한 결과로 풀이된다. 2025년에는 분양 물량이 대폭 감소할 것으로 예상되는 가운데 착공 물량도 줄어들고 있어 공급 부족에 대한 우려도 커질 것으로 전망된다.
31일 국토교통부가 발표한 ‘11월 주택통계’에 따르면 11월 전국 준공 후 미분양 주택은 1만 8644가구로 전월 대비 1.8% 증가했다. 수도권은 3842가구로 전월과 비슷한 수준을 보였지만 지방은 1만 4802가구로 2.3% 늘었다.
수도권에서는 서울의 준공 후 미분양 주택 물량이 603가구로 전월 대비 15.3% 급증했다. 이는 2013년 10월(664가구) 이후 약 11년 만에 최대치다. 인천(1544가구)과 경기(1695가구)는 각각 전월보다 0.2%, 4.4% 소폭 감소했다.
다만 11월 전국 미분양 주택은 6만 5146가구로 전월 대비 1.0% 줄었다. 수도권 미분양은 1만 4494가구로 3.9% 늘어난 반면 지방은 5만 652가구로 2.4% 감소했다. 전국 미분양 주택은 7월부터 5개월 연속 감소세를 보이고 있다. 한 부동산 시장 전문가는 “지방 주택시장 침체가 길어지면서 분양가가 소폭 낮아지고 할인이 많아진 효과”라고 말했다.
전국 주택 매매 거래량 역시 감소했다. 11월 거래량은 4만 9114건으로 전월 대비 13.2% 감소했다. 수도권(2만 1777건)은 12.9% 줄었고 지방(2만 7337건)은 13.4% 감소했다. 유형별로는 아파트의 매매 거래량 감소 폭이 15.2%로 비(非)아파트(-7.0%)보다 컸다.
서울 아파트 거래량도 감소했다. 11월 서울 아파트 매매 거래량은 전월 대비 5.7% 감소한 3773건에 그쳤다. 서울 아파트 매매 거래량은 2024년 초까지만 해도 월간 2500여 건에 불과했다. 그러나 신생아특례대출 등 정책대출 효과에 힘입어 매수세가 살아나며 7월 9618건까지 증가했다. 이후 정부의 대출 규제가 본격화된 8월부터 7609건으로 꺾이기 시작하더니 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR) 2단계가 시작된 9월에는 5000건을 밑돌았고 11월에는 4000건 아래로 떨어졌다.
전월세 거래량도 모두 감소세다. 11월 전국 주택 전월세 거래량(신고일 기준)은 19만 1172건으로 전월 대비 9.5% 감소했다. 전세와 월세 모두 각각 12.6%, 7.1% 줄었다.
주택 공급 선행지표인 전국 주택 인허가 물량은 11월 2만 8344가구로 전년 동월 대비 0.6% 감소했다. 아파트는 2만 5191가구로 3.6% 늘었지만 비아파트는 3153가구로 24.8% 줄어든 탓이다.
11월 전국 주택 착공 물량은 2만 1717가구로 전년 동월 대비 37.5% 급감했다. 경기의 감소 폭이 46%로 가장 컸고 서울도 42% 줄었다.
그러나 전국 분양 물량은 2만 9353가구로 전년 동월 대비 37.2% 증가했다. 다만 원자재 가격과 인건비 상승 등에 사업성이 악화하면서 새해부터는 서울을 중심으로 분양 물량이 대폭 감소할 것으로 전망된다. 부동산R114에 따르면 2025년에는 전국 158개 사업장에서 총 14만 6130가구가 분양될 예정이다. 이는 2010년(17만 2670가구) 이후 가장 적은 규모다. 아직 분양 계획을 정하지 못한 일부 건설사의 물량을 포함하더라도 16만 가구에 그칠 것으로 업계는 전망하고 있다.
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