정부가 무순위 청약 제도 손질에 나선 것은 주택 공급 물량이 부족한 상황에서 ‘일단 넣고 보자’는 무지성 청약이 오히려 시장 과열을 부추기고 있다고 판단했기 때문이다. 부동산 침체기인 2023년에 미분양 물량을 해소하기 위해 무순위 청약 자격 요건을 무주택자에 유주택자로 변경한 후 2년 만에 메스를 꺼내는 것이다. 전문가들은 이에 따라 앞으로 무순위 청약에서 경쟁률이 현재의 절반 이하까지 하락할 것으로 전망하고 있다.
13일 부동산 전문 리서치 업체 리얼투데이에 따르면 서울 1순위 평균 청약 경쟁률은 2021년 163.8대1에서 2022년 10.3대1로 크게 꺾였다가 2023년 56.9대1, 지난해(12월 20일까지) 119.4대1까지 치솟았다. 여기에 일명 ‘줍줍’으로 불리는 무순위 청약까지 포함하면 경쟁률은 더욱 높아진다. 무순위 청약은 1·2차 청약에서 미달됐거나 계약 포기 등으로 생기는 잔여 물량에 청약을 다시 받는 제도다. 최초 분양가로 공급하면서도 청약통장 가입이나 주택 소유 여부, 거주지 등과 관계없이 만 19세 이상 국내 거주자면 누구나 신청할 수 있어 로또 청약으로 불리며 높은 경쟁률을 보였다. 지난해 7월 ‘동탄역 롯데캐슬’ 전용면적 84㎡에 대한 1가구 무순위 청약에 294만 4780명의 신청자가 몰렸다. 이 단지의 경우 무순위 청약 접수 첫날 접속자가 한번에 쏠리며 청약 홈 사이트가 먹통이 됐고 결국 청약 접수 기간을 하루 더 연장하는 사태까지 벌어졌다. ‘흑석리버파크자이(46만 5000대1)’ ‘세종린스트라우스(43만 대1)’ ‘디에이치퍼스티어아이파크(33만 6000대1)’ 등도 높은 경쟁률을 기록했다.
과거 무순위 청약의 자격 요건은 ‘해당 지역에 거주하는 무주택자’로 한정됐다. 그러나 고금리 등 여파에 미분양이 가파르게 늘자 정부는 2023년 2월부터 순차적으로 거주 지역과 무주택 요건을 삭제했다. 정부가 정책을 선회해 무순위 청약 자격 요건을 다시 강화하는 것은 ‘무주택자의 주거 안정’이라는 청약 제도 취지에 맞지 않는다는 지적이 제기됐기 때문으로 풀이된다. 국토교통부는 연립·다세대와 같은 빌라 소유자도 무순위 청약을 할 수 없는지, 무순위 청약자의 거주지를 제한할지 여부 등에 대한 구체적인 제도 개선안을 다음 달 중 발표할 예정이다. 박지민 월용청약연구소 대표는 “지난해 기준 주택 자가 보유율이 50% 이상이고 분양 시장 침체 등을 고려하면 제도 개선 후 무순위 청약 경쟁률은 현재의 3분의 1 수준으로 하락할 것으로 전망된다”고 설명했다.
무순위 청약과 별개로 청약 당첨 시 부양가족과 실거주 여부 등에 대한 확인 절차도 강화한다. 현행 규칙상 민간 아파트 청약에서 일정 물량은 당첨자 선정 시 청약가점제가 적용된다. 청약통장 가입 기간(17점 만점)과 무주택 기간(32점 만점), 부양가족 수(35점 만점)를 점수로 매겨 합산한다. 부양가족이 5명이면 30점, 6명 이상이면 35점을 받는다. 부양가족 가점을 받으려면 직계존속이 청약 예정자와 3년 이상 실거주해야 한다. 이에 청약 가점을 높이기 위해 부모나 배우자 부모 등을 위장 전입시키는 편법까지 동원한다는 지적이 끊이지 않았다. 실제 국회 국토교통위원회 소속 복기왕 더불어민주당 의원이 한국부동산원에서 제출받은 자료에 따르면 서울 민간 아파트 분양 당첨자 중 부양가족 수를 5명 이상으로 신고한 경우는 2022년 36명에서 지난해 8월까지 116명으로 급증했다. 지난해 8월 시세차익 20억 원으로 청약 열풍을 일으킨 서울 서초구 반포동 ‘래미안 원펜타스’의 경우 총 482세대 중 50세대의 잔여 물량이 발생해 예비 당첨자들에게 기회가 돌아간 바 있다. 정부가 부정 청약 집중 단속을 예고하자 당첨 포기자가 나온 것으로 해석된다.
정부는 현재 서울 주요 분양 단지에 대해 가족관계증명서와 주민등록 등·초본에 더해 건강보험 요양급여 내역 3년치를 제출받아 부양가족을 확인하고 있다. 하지만 더욱 철저한 검증을 위해 이를 전국으로 확대할 계획이다. 국토부 관계자는 “위장 전입을 하더라도 병원이나 약국은 실제 거주하는 곳에서 다닐 수밖에 없기 때문에 부정 청약을 판별해낼 수 있는 것으로 판단하고 있다”고 말했다. 다만 부양가족이 많을수록 당첨 확률이 높아지는 청약가점제 자체를 개편하는 것은 검토하지 않고 있다는 입장이다.
공급 부족을 해소하기 위한 다양한 정책도 추진한다. 우선 국토부는 올해 역대 최대 규모인 25만 2000가구의 공공주택을 공급할 예정이다. 3기 신도시 8000가구를 비롯해 총 2만 8000가구 규모의 공공주택 본청약도 진행한다. 이밖에 의왕군포안산 등 16만 6000가구 지구계획 승인, 용인이동·구리토평 등 7만 1000가구 지구 지정, 수도권 신규 택지 3만 가구 발표 등도 예정돼 있다. 안전진단에서 이름을 바꾼 ‘재건축진단’ 평가 기준에 지하주차장 유무와 엘리베이터 규모 등 주민 거주 불편 사항을 추가한다. 재건축·재개발뿐 아니라 리모델링도 사업 속도를 높일 수 있도록 제도를 개선한다. 국토부의 또 다른 관계자는 “리모델링의 경우 건축 심의를 통과해도 세대 수가 늘어나면 다시 도시계획위원회 심의를 받아야 한다”며 “두 심의 과정을 통합해 절차를 간소화하는 방식”이라고 설명했다. 지방의 경우 수도권 1기 신도시에 이어 지방 노후 계획도시에 대해서도 연내 선도지구를 지정해 정비사업을 활성화한다는 방침이다.
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