‘똘똘한 한 채’ 현상이 심화되면서 지난해 거래 침체 속에서도 서울 강남3구 아파트 매매가가 최근 4개월 새 10% 넘게 상승했다는 분석이 나왔다.
우리은행 WM영업전략부는 25일 국토교통부 실거래가 공개시스템 데이터(계약일 기준 집계)를 재가공해 지난해 서울 주요 자치구 거래량 및 평균 실거래 가격 추이를 분석한 결과 이 같이 나왔다고 밝혔다.
지난해 1분기를 기점으로 서울 주요 자치구별 거래 건수는 3분기까지 대체로 회복 추세를 보였다. 강남3구의 거래 약진이 돋보였다. 3분기 강남3구 평균 거래 건수는 1173건으로, 1분기 대비 105.6% 증가했다. 특히 서초구는 같은 기간 128.3% 증가하며 평소 거래 건수가 가장 많은 노원구의 증가율(113.1%)을 넘어섰다. 남혁우 우리은행 WM영업전략부 부동산연구원은 “서울을 중심으로 입주물량이 감소하고, 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 강화 여파로 공급부족 현상이 지속될 것이라는 우려감에 강남3구 중에서도 한강변, 신축 아파트가 밀집되어 있는 서초구에 수요가 집중된 것으로 추정된다”고 말했다.
이 같은 거래 건수 증가세는 지난해 3분기를 기점으로 감소세로 돌아섰다. 특히 강남3구와 마포·용산·성동구 등 일명 ‘마용성’의 거래 건수는 지난해 4분기 기준 3분기 대비 각각 47.7%와 50.6% 하락하며 노원·도봉·강북구(-46.4%)의 거래 감소율을 웃돌았다. 남 연구원은 “2023년부터 15억 초과 아파트에 대한 주택담보대출이 재개되면서 고가주택 밀집지에서는 대출을 이용해 ‘똘똘한 한 채’를 매입하는 실수요자가 증가했다”며 “하지만 스트레스 DSR 2단계 시행과 금융권의 가계대출 총량규제로 매입 문턱이 높아지자 해당 지역에 대한 매수심리가 크게 위축된 것”이라고 분석했다.
이 같은 추세는 거래 건수 외에 가격에서도 나타났다. 서울 주요 자치구의 3.3㎡당 실거래 매매가 추세를 살펴보면 노도강의 경우 지난해 9월을 기점으로 평균 실거래 가격이 2197만 원을 기록한 뒤 보합 또는 하락하는 모습을 보였다. 이와 달리 지난해 12월 강남3구의 평균 실거래 가격은 지난해 8월 대비 10.8%나 상승하며 마용성(1.8%)은 물론 노도강(-3%)도 크게 상회했다.
강남권의 경우 탄탄한 대기 수요로 인해 호가가 비교적 높고, 재건축 규제완화 등 가격상승 기대감으로 투자심리가 여전한 것으로 풀이된다. 특히 아파트 분양가 상승 추세가 장기화됨에 따라 우량한 입지로 사업성이 담보되는 강남3구 재건축 아파트 매수에 나선 수요가 있었던 것이라는 해석이다. 남 연구원은 “지난해 하반기 대출 규제와 각종 외생변수(미국 고물가 장기화 우려, 정치변수) 등 불확실한 시장 환경이 지속됨에 따라 수요자들은 ‘똘똘한 한채’를 선택하는 것”이라며 “전반적으로 주요 자치구 거래량은 감소한 반면 지난해 12월 기준 강남3구 평균가격이 4개월 만에 두자릿수 상승을 보였다는 점을 주목해야 한다”고 강조했다.
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