▲ AI PRISM* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주 : ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
국내 부동산 시장의 양극화가 심화되는 양상이다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울과 수도권 핵심 상권은 임대료와 매매가격이 상승한 반면, 지방은 공실률이 늘며 가격이 하락추세다. 특히 수도권의 오피스 공실률은 5.6%인데 반해 충북은 27.7%, 강원은 26.0%로편차가 크다.
서울 내에서도 지역별 아파트 가격 편차가 커졌다. 국회 국토교통위원회 발표 자료에 따르면 서초·강남구 아파트 평균 실거래가는 25억 1800만원을 기록한 반면 도봉구는 5억 5400만원에 그쳤다. 3기 신도시인 고양창릉에서는 전용 84㎡가 사전청약 대비 1억원 상승한 7억 7000만원에 분양을 시작했고, S5블록은 최고 165대 1의 청약 경쟁률을 기록했다.
■ 상업용 부동산 양극화 가속
서울과 경기 내 중심업무지구를 중심으로 임차 수요가 집중되면서 상업용 부동산의 임대료가 상승세다. 한국부동산원의 2024년 4분기 임대동향 조사 결과, 서울 오피스의 임대가격지수는 전년 대비 4.78% 상승했다. 반면 인천(-1.10%)과 제주(-0.97%), 부산(-0.89%) 등 지방은 하락했다. KB부동산 김현미 연구위원은 “ESG 경영 확산으로 프라임급 오피스 선호도가 높아지면서 수도권 핵심 상권과 지방의 임대료 격차는 더욱 확대될 것”으로 내다봤다.
■신규 개발은 호재 영향력 확대
중국에서는 베이징 인근에 607만㎡ 규모의 대규모 군사도시를 건설하는 등 개발 호재가 눈길을 끈다. 국내도 3기 신도시와 산업단지 개발이 본격화되면서 배후 부동산 시장을 주목한다. 산업용 부동산은 화학·소재 업종의 실적 개선으로 관련 산업단지의 투자 가치가 상승할 가능성이 높게 점쳐진다. 특히 수도권 산업단지의 평균 공실률은 1.2%에 불과해 추가 상승 여력이 있는 것으로 분석된다.
■ 시장 변동성 확대 우려
외국인 투자자들이 1.6조원 규모의 매도 압력을 행사하며 시장 변동성이 확대될 것이라는 우려가 나온다. 이는 2023년 9월 이후 최대 규모다. 한국은행 금융안정보고서는 미국 연준의 통화정책 변화와 중국 경제 리스크가 국내 부동산 시장의 변동성을 키우는 요인이 될 수 있다고 분석했다. 전문가들은 단기적으로 우량 물건 위주의 선별적 투자가 필요하다고 조언한다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 오피스 임대료 양극화…서울 4.8% 올라 압도적
- 핵심 요약: 서울 오피스 임대가격지수가 전년 대비 4.78% 상승한 반면, 지방은 하락세를 보였다. 서울과 경기 내 중심업무지구의 공실률은 5% 수준이지만, 지방은 20~27%대를 기록하며 극심한 양극화가 진행 중이다.
- 투자 시사점: 수도권 핵심 상권의 프라임급 오피스와 역세권 상가를 중심으로 선별적 투자가 필요하다. 임차인 구성시 IT, 금융, 전문서비스업 등 우량 업종 비중을 60% 이상 유지하는 것이 바람직하다. 지방 물건은 당분간 신규 투자를 유보하되 리모델링을 통한 가치 상승이 가능한 물건 위주로 검토가 필요하다.
2. 작년 실거래된 강남 아파트값 평균 25억원…도봉 5억 ‘양극화’
- 핵심 요약: 서초·강남구 아파트 평균 실거래가는 25억 1800만원을 기록했으나 도봉구는 5억 5400만원에 그쳤다. 서울 내에서도 강남권과 비강남권의 가격 격차가 4.6배까지 벌어졌다.
- 투자 시사점: 강남권 아파트의 희소가치는 더욱 높아질 전망이다. 재건축 연한이 도래하는 단지와 역세권 10분 이내 중소형 아파트를 중심으로 투자를 검토해야 한다. 비강남권은 환승역세권, 학군 우수 지역 위주로 선별적 접근이 필요하다.
3. 3기 신도시 ‘고양창릉’ 1792가구 본청약 시작
- 핵심 요약: 고양창릉 S5블록 84㎡ 기준 분양가 7억 7000만원으로 책정됐다. 특별공급 물량을 제외한 일반공급은 2월 17~21일 청약 접수를 받으며, 해당지역 거주자는 청약통장 가입 후 2년, 예치금 300만원 이상이 필요하다.
관련기사
- 투자 시사점: 신도시 내 핵심 입지를 선점하기 위해서는 청약 자격 요건을 미리 확인해야 한다. 교통호재가 있는 블록을 우선 검토하되, 시세차익을 노린 단기 투자보다는 입주 후 3년 이상 보유를 전제로 한 장기 투자가 바람직하다.
[부동산 투자 참고 뉴스]
4. 글리세린 가격상승 ‘반사이익’…국내 석화업계 흑자전환 온기
- 핵심 요약: 화학·소재 업종의 실적이 개선되며 관련 산업단지의 투자 가치가 상승할 전망이다. 원자재 가격 상승으로 산업용 부동산의 수요가 증가할 것으로 예상된다.
- 투자 시사점: 화학·소재 업종이 30% 이상 입주한 산업단지를 우선 검토한다. 산업단지 진입도로 10분 이내 위치한 물류시설도 투자 검토가 가능하다. 실수요 기업 장기 임차 계약이 가능한 물건 위주로 접근해야 한다.
5. “中, 베이징에 ‘펜타곤 10배 규모’ 거대 군사도시 짓고 있다”
- 핵심 요약: 베이징 인근에 607만㎡ 규모의 대규모 군사도시가 건설 중이다. 지하 시설을 포함한 대규모 개발이 진행되며 주변 부동산 시장에 영향을 미칠 전망이다.
- 투자 시사점: 대규모 개발 계획 발표 후 구체적 시행계획이 확정된 지역의 역세권 상가와 주거시설 투자를 검토한다. 단, 개발 계획의 인허가 진행 상황과 예산 확보 여부를 면밀히 검토해야 한다.
6. 외국인 1.6조 매도폭탄 쏟아내…“단기 변동성 확대 불가피”
- 핵심 요약: 외국인의 대규모 매도로 시장 변동성이 확대될 것으로 예상된다. 2023년 9월 이후 최대 규모의 매도세가 출현했다.
- 투자 시사점: 대외 변수로 인한 시장 변동성 확대에 대비해 보수적인 투자 접근이 필요하다. 임대차 계약이 안정적이고 입지가 검증된 우량 물건 위주로 선별적 투자를 진행해야 한다. 충분한 현금 유동성을 확보하고 시장 상황을 면밀히 모니터링하며 투자 시점을 결정해야 한다.
[오늘의 용어]
1. 임대가격지수: 부동산 시장의 임대료 변동을 나타내는 지표로, 기준 시점 대비 현재 임대료의 변화율을 보여준다. 한국부동산원이 매분기 발표하며, 상승률이 높을수록 해당 지역의 임대 수요가 증가하고 있다는 신호로 해석할 수 있다. 임대가격지수 상승률과 공실률을 함께 고려해 투자 지역을 선정하는 것이 바람직하다.
2. 본청약: 사전청약을 통해 당첨된 물량을 제외한 나머지 물량에 대해 진행하는 청약을 의미한다. 3기 신도시의 경우 사전청약 경쟁률이 높았던 단지는 본청약에서도 높은 경쟁률을 보이는 경향이 있다. 본청약은 실제 분양가가 확정되고 입주 시기가 구체화된다는 점에서 실수요자들의 관심이 집중되는 단계이다.
[주목 포인트]
1. 상업용 부동산 투자전략: 수도권과 지방의 양극화가 심화되는 상황에서 투자 전략의 차별화가 필요하다. 서울과 경기 핵심 상권의 우량 물건은 매수 기회로 활용하되, 임차인 구성에서 IT·금융·전문서비스업 비중이 60% 이상인 물건을 우선 검토해야 한다. 지방은 신규 투자를 유보하고 역세권 5분 이내, 유동인구 일평균 1만명 이상인 곳을 중심으로 가치 상승 여력이 있는 물건을 선별적으로 검토한다.
2. 산업용 부동산과 물류시설 투자: 화학·소재 업종의 실적 개선으로 관련 산업단지 배후 부동산의 투자 기회가 확대 중이다. 산업단지 투자시 실수요 기업 비중, 임대차계약의 안정성, 공실률 등을 종합적으로 검토해야 한다. 물류센터는 광역교통망 접근성과 설비 현황을 중점적으로 살펴보는 것이 바람직하다.
[키워드 TOP 5]
부동산 양극화, 프라임급 오피스, 산업단지 배후시장, 3기 신도시 청약, 시장 변동성 대응
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