용도지역 상향 문제에 묶여 있던 서울 양천구 목동 1~3단지의 재건축에도 속도가 붙고 있다. 지난해 연말 종 상향 문제를 매듭짓고 곧 서울시의 신속통합기획 자문을 받을 수 있게 됐기 때문이다. 일부 주민들 사이에서 통합 재건축 논의도 진행됐지만 1~3단지는 기존대로 개별 재건축을 추진하기로 결정했다. 올해 상반기 목동 14개 단지의 정비계획 공개(공람)가 모두 마무리될 예정이어서 서울 서남권 정비사업 대어인 목동 신시가지 아파트 재건축도 본궤도에 접어들 것으로 보인다. 토지거래허가구역 폐지 가능성도 대두되면서 목동 일대 집값도 오름세다.
목동1~3단지, 곧 신통기획 자문 돌입…'종상향' 문제 해결 후 급물살
4일 정비업계에 따르면 목동 1~3단지는 이달 중 서울시 관계 부서에 재건축 계획의 대략적인 사항을 합동 보고한 후 신통기획 자문을 받을 예정이다. 신통기획 자문 방식(패스트트랙)은 정비계획을 수립하는 단계에서부터 서울시 측 전문가의 자문을 3번에 나눠 받는 제도다. 정비계획은 큰 틀의 재건축 밑그림으로, 이 계획이 정해진 후 정비구역 지정이 가능해 ‘재건축 절차의 첫 단계’로 꼽힌다. 2단지 재건축추진준비위 관계자는 “1~3단지는 이전에 다른 단지들이 정비계획을 수립하는 동안 서울시와 여러 차례 협의해 정비계획을 다듬어 왔다”며 “이 때문에 자문이 한 번에 끝날 가능성도 있다”고 말했다.
‘앞 단지’로 불리는 목동 1~3단지는 남북으로 길게 형성된 목동신시가지에서 북측에 위치해 있다. 1단지는 지하철 9호선 신목동역과 가깝고, 2·3단지는 월촌초·월촌중·영도초·신목중 등 유명 학군이 몰려있다는 점이 장점이다. 그럼에도 불구하고 목동 1~3단지는 2004년 종 세분화 당시 2종 일반주거지역으로 결정돼 다른 단지들이 재건축을 추진하는 동안 첫발을 떼지 못했다. 3종 일반주거지역으로 용도지역을 높이려면 일정 비율 이상을 임대주택으로 공급해야 하는데 주민들이 이 조건에 반대했기 때문이다.
이에 지난해 서울시와 양천구는 임대주택 대신 단지 주변에 총 총 7.7㎞ 길이의 녹지 축을 조성해 공공기여하는 것으로 종 상향 조건을 바꿨다. 이 내용이 담긴 ‘서울목동지구 택지개발사업 지구단위계획’이 지난해 11월 고시되며 본격적으로 정비계획 수립에 들어갈 수 있게 된 것이다.
최고 49층 계획…연내 14단지 모두 구역 지정되면 재건축 본궤도
목동 1~3단지는 지난해 일부 주민이 통합 재건축 추진준비위원회를 결성하기도 했지만 큰 호응을 얻지 못해 개별 재건축으로 정리가 되는 모습이다. 일대 단지들과 비슷하게 목동 1~3단지도 최고 49층 수준의 정비계획을 준비하고 있다. 특히 주민들 사이에서는 1~3단지의 경우 종 상향 조건인 광역녹지축 조성으로 대부분의 공공기여분을 채울 수 있기 때문에 후발 주자임에도 사업이 속도감 있게 진행될 것이라는 기대가 높다.
1980년대 조성된 목동신시가지는 14개 단지 모두가 재건축을 활발하게 추진하고 있다. 가장 앞서나가는 곳은 6단지다. 지난해 8월 정비구역으로 지정된 후 현재 ‘조합 직접설립제도’를 활용해 추진위 단계를 건너뛰고 조합 설립을 준비하고 있다. 8·12·13·14단지도 정비계획이 서울시 도시계획위원회 심의를 통과해 정비구역 지정을 목전에 두고 있다. 9단지는 정비계획안 공람이 임박했으며 11단지는 신통기획 자문을 받는 중이다.
이르면 상반기에 1~3단지와 11단지까지 정비계획 공람을 마칠 것으로 전망되는 가운데 양천구는 연내 모든 단지의 구역 지정을 끝내는 것을 목표로 하고 있다. 재건축이 완료되면 현재 2만 6600가구 수준의 목동 신시가지는 5만 3000가구 규모의 신축 아파트 단지로 탈바꿈하게 된다.
토허제 폐지 가능성 더해져 목동 집값 ‘날개’…3.3㎡당 6595만 원
재건축 기대감 뿐만 아니라 토허제 해제 가능성도 커지면서 목동 아파트 가격은 급등하고 있다. 이날 국토교통부 실거래가 시스템을 통해 목동의 3.3㎡당 평균 거래금액을 분석한 결과, 거래금액은 올해 1월 6595만 원으로 역대 최대를 기록했다. 목동 아파트의 3.3㎡당 거래금액은 지난해 10월 6305만원, 11월 6524만 원을 기록한 뒤 12월 6229만 원으로 떨어졌다. 하지만 1월 들어 다시 반등했다.
이에 따라 신고가가 속출하고 있다. 목동 2단지 전용면적 152㎡ 매물은 지난달 1일 31억 1500만 원에 거래되며 신고가를 기록했다. 직전 최고가 대비 6500만 원 상승한 금액이다. 목동 6단지 전용면적 48㎡ 매물도 지난달 8일 15억 2500만 원에 거래돼 신고가를 경신했다. 직전 최고가보다 2500만 원 올랐다.
앞서 오세훈 서울시장은 1월 기자회견에서 토허제 해제를 검토한다고 밝힌 바 있다. 목동은 지난 2021년 압구정, 여의도, 성수와 함께 토지거래허가구역으로 지정돼 만료 시한은 오는 4월 까지다. 목동의 한 부동산 관계자는 “지난해 12월 비상계엄 사태가 터졌을 때만 하더라도 목동 재건축 사업이 휘청거리는 게 아니냐는 우려도 나왔다”며 “1월 토허제 해제 가능성이 제기되자 상황이 반전돼 호가도 오르고 집을 보러 오는 사람들도 늘어났다”고 말했다.
규제 완화도 목동 재건축 사업의 속도를 높이는 요인으로 꼽힌다. 도시정비법 개정안에 따르면 오는 4월부터 조합 설립 동의율은 종전 75%에서 70%로 하향 조정된다. 아직 조합 설립이 이뤄지지 않는 목동 재건축 단지 전체가 조합 설립 동의율 완화의 수혜를 받는다. 입체공원제도 역시 목동의 사업성을 높이는 요인이다. 입체공원제도란 건물 옥상의 공원도 기부채납으로 인정하는 제도다. 서울시는 “목동 아파트 지구처럼 택지개발사업으로 아파트를 공급해 기존 공원 면적이 충분한 지역도 입체공원제도가 적용될 수 있다”고 설명했다.
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