10일 서울 지하철 7호선 장승배기역 6번 출구로 나와 ‘노량진 뉴타운’을 관통하는 장승배기로를 따라 걸으니 여의도 63빌딩 건물이 눈에 들어온다. 금세 도착할 것 같은 착시를 일으키는 거리여서 직주 근접의 대장 동네를 실감케 했다. 지하철로 노량진역에서 여의도역까지는 3분, 시청역까지 11분, 강남역까지는 15분이 걸린다. 서울 3대 업무지구인 종로(CBD)·강남(GBD)·여의도(YBD) 권역 어디를 가더라도 집에서 회사까지 30분 내 이동이 가능하다. 집과 직장 간 거리가 가까울수록 실거주 만족도가 높아 ‘학군’만큼이나 직주근접의 중요성은 갈수록 커지고 있다.
뛰어난 입지에도 불구하고 개발이 되지 않은 주택가라는이유때문에 주목받지 못했던 노량진뉴타운이다. 하지만 재개발 정비사업이 속속 진행되면서 새로운 핵심 주거 타운으로 변신할 것으로 기대된다. 전체 1~8구역 중 1·3구역을 제외한 6개 구역이 관리처분인가 단계에 놓여있다. 현재 2·6구역이 2027년에 입주하는 것을 시작으로 노량진 뉴타운은 변신을 거듭할 것으로 전망된다.
이날 역을 나오자마자 맞닥뜨린 2구역은 이미 기존 주택의 철거가 완료되고 구역을 따라 펜스가 설치돼 있었다. 시공사인 SK에코플랜트는 2구역 바닥을 다지며 착공을 준비하고 있다. 대방역 방향으로 2구역 옆에 붙어있는 6구역도 철거가 모두 완료된 상태다. 인근의 A중개업소 대표는 “요새 재건축 시장의 핵심은 속도전”이라며 “2·6구역은 노량진뉴타운에서 착공이 가장 빠른 만큼 매매 호가도 높고 그마저도 매물이 많지 않다”고 설명했다. 2·6구역의 프리미엄은 10억 원 선에 형성돼 있다. 전용 84㎡ 입주권을 받는 매물의 경우 이주비 지원금을 빼고 초기 투자금이 12억~13억 원에 달한다. A중개업소 대표는 “시간이 지나면서 공사비 인상으로 추가 분담금이 많아질 수 있어, 2·6구역은 진행이 빠른 만큼 다른 구역에 비해 총 투자금은 오히려 적을 것”이라고 덧붙였다.
사업시행인가 단계로 속도는 느리지만 노량진뉴타운의 대장으로 분류되는 곳은 1구역과 3구역이다. 1호선·9호선 노량진역에 바로 붙어있는 곳으로, 1구역은 부지가 가장 넓다. 1구역은 현재 감정평가 결과가 조합원들에게 개별 통보 중인 상태다. B중개업소 대표는 “1구역은 넓은 면적에 비해 단독 소유 다가구 주택이 많아 조합원 수가 적다”며 “그만큼 일반분양 물량을 많이 넣을 수 있어 사업성이 좋다”고 전했다. 다만 다가구 주택 특성상 높은 보증금의 전세보다는 세입자들이 월세로 살고 있어 1구역의 초기 투자금은 높은 편이다. 프리미엄 11억 원 이하로는 현재 매물을 찾기도 어렵다. 또 속도가 느려 투자 기간이 길어진다는 점과 향후 추가 분담금 증액의 가능성이 있다. 반면 3구역은 면적 대비 조합원 수가 많아 1구역보다 사업성이 높지 않지만 전세 낀 물건들이 있어 초기 투자금이 적고 노량진초를 품고 있는 ‘초품아’ 단지가 될 예정이다. 이날 기준 전용 84㎡ 아파트 한 채를 받을 수 있는 3구역 매물은 전세 보증금 3억 원을 끼고 14억 원에 나와 있다.
시장 전문가들은 노량진뉴타운 내 신축 단지 전용 84㎡ 기준 일반 분양가는 평균 25억 원 선에서 책정될 것으로 예상한다. 일부 한강 조망이 가능한 고층은 웃돈이 2억~3억 원 정도 더 붙을 것으로 예상할 정도다. 모든 구역에 건설사 하이엔드 브랜드가 적용돼 9000가구 전체 단지 고급화가 진행되는 것은 노량진뉴타운이 유일하다. C중개업소 대표는 “기존 노량진 공무원 고시 학원가에 입시 학원이 형성될 수 있고 현재 동작구청 자리에 영국 국제학교도 들어설 예정이어서 학군 문제도 해결될 것으로 보인다”며 “서부선 호재에 이어 여의도로 이어지는 연륙교도 건립 예정이어서 서남쪽에서 목동을 대체하는 부촌이 될 것”이라고 강조했다.
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