재건축 추진 단지들이 빠른 속도와 투명한 회계 등의 이점으로 선택했던 신탁 방식에서 조합 방식으로 유턴하고 있다. 정부가 서울 등 수도권 정비사업 관련 규제를 풀면서 신탁 방식이 아니어도 사업 속도가 빨라질 수 있는데다 신탁사들의 부동산 프로젝트파이낸싱(PF)발 부실 우려가 커지면서 조합 방식이 유리하다고 판단했기 때문으로 분석된다.
11일 업계에 따르면 서울 양천구 목동신시가지 1단지 재건축준비위원회는 이달 3일 코람코자산신탁의 신탁사 선정 안건을 부결시켰다. 지난달 21일 코람코자산신탁이 단독으로 입찰했지만 재준위원 17명 중 12명이 반대해 신탁사 재입찰이 결정됐다. 재준위 측은 “코람코자산신탁의 모기업인 LF의 기업 안정성과 기업 내 정비사업 부문 지원 의지의 미흡함 등이 부정적 결과로 이어진 것 같다”고 설명했다. 이어 “만약 신탁 방식으로 간다면 향후 돌발적인 위험에 안정적 대처가 가능한 금융지주사 계열 신탁사가 낫겠다는 의견이 있다”고 덧붙였다. 다만 목동 1단지 재준위는 조합 방식도 검토 중이다. 재준위 관계자는 “일단은 계획대로 이달 말 새로운 신탁사 재입찰 공고를 낼 것”이라면서도 “다만 두 번이나 신탁사 선정이 불발됨에 따라 조합 방식으로 하자는 의견이 나오고 있어 논의할 예정”이라고 말했다.
앞서 목동 1단지 재준위는 지난해 12월에도 최종 업무협약(MOU) 체결 직전 투표 결과에 따라 한국토지신탁의 예비신탁사 후보 지위를 해지했다. 과거 금융감독원의 한국토지신탁 직원 조사와 회장 배임 혐의 등이 문제가 됐다.
목동신시가지 7단지 재준위도 최근 신탁 방식에서 조합 방식으로 선회했다. 7단지 재준위 관계자는 “소유주 투표를 진행한 결과 참여자 70.28%(965명)가 조합 방식을 선택했고 신탁 방식을 원하는 소유주는 29.35%(403명)에 불과했다”고 전했다. 이어 “신탁사에 지급해야 하는 수수료가 600억 원 수준이고, 우리 단지는 사업성이 좋아 조합 방식의 비용 부담이 더 적을 것으로 보인다”고 설명했다.
목동 6단지도 조합방식으로 추진하겠다는 방침을 정한 뒤 조합 설립을 위한 주민 동의서를 받고 있다. 6단지의 한 재준위원은 “신탁 방식으로 성공한 재건축 사업장 사례가 많지 않은 만큼 수수료의 합리성 여부와 신탁사의 전문성 논란도 끊이지 않고 있다”고 말했다.
앞서 2023년에도 서울 여의도 대교아파트 소유주들이 KB부동산신탁을 예비시행자로 선정했다가 신탁사가 시행자 지정 요건에 맞추지 못해 조합 방식으로 선회했다. 서초구 방배 삼호아파트도 한국토지신탁과 재건축 사업을 추진하다 조합 방식으로 변경했다. 신반포 4차와 방배 7구역도 주민 반발 등으로 결국 조합방식을 택했다.
재건축 사업장들이 신탁 방식에서 조합 방식으로의 선회하는 것은 신탁업계 부실 위기에 대한 우려가 크다. 이에 따라 우리금융지주는 지난해 2100억 원 규모의 우리자산신탁 유상증자에 참여했다. 또 신한금융지주와 KB금융지주도 각각 1000억 원과 1500억 원을 계열 신탁사에 공급했다.
또 빠른 추진 속도라는 신탁의 장점이 희석된 것도 영향을 미치는 것으로 분석된다. 과거에 신탁 방식을 선택하면 추진위·조합설립 단계를 건너뛰고 신탁사가 직접 업무를 진행해 사업 기간을 단축할 수 있었기 때문이다. 하지만 서울시가 재개발·재건축 패스트트랙인 신속통합기획 자문을 통해 재건축 규제 완화 기조를 이어가고 있어 신탁 방식의 정비사업이 무색해졌다.
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