10년 만에 처음으로 ‘준공 후 미분양’ 주택이 2만 가구를 넘어섰다. 특히 지방의 미분양 리스크가 확대되면서 건설사 폐업 증가와 함께 주택 시장 침체가 심화되고 있어 대출 규제 완화 및 세제 혜택 등 정책적 대응 필요성이 제기되고 있다.
14일 국토교통부와 한국부동산원에 따르면, 지난해 말 기준 전국 미분양 주택은 7만173가구로 집계됐다. 이 중 준공 후 미분양 주택은 전월 대비 2836가구(15.2%) 증가한 2만1480가구로 이는 2014년 7월 이후 처음으로 2만 가구를 돌파한 수치다.
특히 지방의 미분양 상황이 심각하다. 최근 지방 분양 단지 9곳 중 7곳이 청약 미달을 기록했고 일부 단지는 모집 가구의 10%조차 채우지 못했는데, 광주 '한양립스 에듀포레'와 울산 '남울산 노르웨이숲'은 청약률이 각각 17%, 4%에 불과했다.
이에 건설사들은 미분양 팔기 위해 각종 이벤트를 진행 중이다. 대구 남구 대명동의 ‘힐스테이트 대명 센트럴 2차’는 선착순으로 계약자들에게 축하금과 함께 600만원 상당의 골드바 10돈을 증정했다. 계약금은 분양가의 10%에서 5%로 내리고, 중도금 6회차 중 3회차 무이자 대출 혜택도 제공했다. 평택 화양지구의 ‘평택 푸르지오 센터파인’은 계약 축하금 500만원과 자동차 경품을 내걸어 눈길을 끌었다.
반면, 서울 서초구 '래미안 원페를라'는 평균 151.6대 1의 경쟁률을 기록하며 수도권과 지방의 극명한 온도 차를 보여줬다.
지방 미분양 확대의 주요 원인으로는 지난해 9월부터 시행된 '스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)' 2단계 규제가 지목된다. 대출 규제 시행 이후 4개월 동안 준공 후 미분양 주택은 3589가구 증가했고 5대 광역시를 제외한 지방에서도 악성 미분양 주택이 1만680가구를 넘어섰다.
대출 규제로 인해 외지인 수요도 급감했다. 서울 거주자의 지방 아파트 매입 비중은 5.4%에서 4.9%로 감소한 반면 서울 내 아파트 외지인 매입 비중은 같은 기간 25.4%로 증가했다. 이는 지방 시장의 유동성 위축으로 이어지고 있다.
국민의힘은 최근 정부에 비수도권 미분양 해소를 위한 DSR 규제 완화를 요청했으며, 금융위원회와 국토부는 이에 대한 검토를 진행 중이다. 업계는 미분양 주택 취득자에 대한 양도소득세 감면, 취득세 중과 배제, 임대사업자 규제 완화 등 추가 지원책도 필요하다고 주장한다.
지방 미분양 주택 문제가 단순한 공급 과잉이 아닌, 금융 규제와 수요 위축이 맞물린 복합적인 문제로 확산됨에 따라 정부의 적극적인 대응이 시급한 상황이다.
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