용적률이 높아 재건축이 어려운 아파트 단지들이 사업에 시동을 걸고 있다. 정부와 지방자치단체가 주택 공급 절벽을 막기 위해 공공기여 축소, 최대 용적률 상향 등의 각종 완화책을 제시하면서 이를 활용한 재건축 단지들이 늘어나고 있는 것이다. 다만 입지가 우수하지 않으면 여러 혜택을 적용하더라도 사업성을 높이는 데 한계가 있어 재건축 활성화 효과가 얼마나 클지는 미지수라는 지적도 나온다.
23일 정비업계에 따르면 서초구 방배동 758-5 일원 방배삼호아파트(삼호1·2차, 3차 10·11동) 재건축 조합설립추진위원회는 지난해 연말 서울시에 ‘현황용적률 인정’을 신청하고 시와 협의를 진행 중이다. 앞서 방배삼호는 지난해 3월 재건축 계획의 큰 밑그림인 정비계획안을 공개했다. 이 계획안에는 현재 804가구인 아파트를 1005가구(임대 100가구 포함)로 재건축하고, 공원·파출소·지하주차장을 기부채납하는 내용이 담겼다. 추진위원회 관계자는 “지금 용적률이 266%에 달하는데 기부채납까지 하려다 보니 조합원의 집 크기를 기존보다 줄인 정비계획을 수립해야 했다”며 “주민 불만이 많았는데 현황용적률을 적용하면 사업성이 개선될 것으로 보고 있다”고 말했다.
서울시는 지난해 9월 현재 아파트의 용적률, 즉 현황 용적률이 ‘허용 용적률’보다 높은 단지에 대해 재건축 때 현황 용적률을 허용 용적률로 인정해주는 현황용적률 인정 계획을 시행했다.서울의 재건축 용적률 체계는 3종 일반주거지역의 경우 기준 용적률 210%→허용 230%→상한 250%→법적 상한 300%로 구성되며 윗 단계로 가기 위해서는 기부채납, 임대주택 건설 등의 의무를 이행해야 한다. 현황 용적률을 인정받으면 허용 용적률을 채우기 위한 각종 의무가 면제되는 것은 물론 법적 상한 용적률을 달성할 때 필요한 임대주택 물량도 감소하는 효과가 있다.
방배삼호의 경우 현황용적률(266%)을 허용 용적률로 인정하면 기존 계획의 공원·파출소 기부채납이 면제돼 건축 가능 면적이 늘어난다. 추진위는 이 면적을 활용해 조합원의 재건축 후 집 크기를 재건축 전과 비슷하게 가져갈 예정이다. 임대주택도 10~20가구가량 줄어들 것으로 전망된다.
이외에 송파구 풍납극동아파트도 용적률이 249%에 달해 현황 용적률을 적용해 정비계획을 짜고 있다. 재개발 사업에서는 최근 신속통합기획 대상지로 선정된 강북구 번동 148번지 일대가 현황용적률을 인정받아 분양 가구 수를 약 100가구 늘렸다. 용산구 서계동 33번지 재개발도 현황용적률을 적용한 정비계획안이 지난해 11월 시 도시계획위원회를 통과했다.
정부의 8·8대책에 담긴 용적률 완화 방안에 기대를 걸고 있는 단지도 있다. 국토부는 역세권 혹은 공공 재개발·재건축의 최대 용적률을 현재는 법적 상한의 1.2배(3종 일반은 360%)까지 허용하고 있지만 앞으로는 1.3배(390%)까지 늘려줄 방침이다. 동작구 대방대림아파트는 현재 용적률이 272%에 달해 재건축이 어렵다고 평가됐지만 단지가 신림선 서울지방병무청역 인근에 위치했다는 점을 활용해 용적률 상향을 노려보기로 했다.
하지만 이 같은 온기가 얼마나 퍼져나갈지는 미지수다. 공사비가 급등한 탓에 정부와 지자체의 각종 완화 정책을 적용하더라도 조합원 분담금이 상당할 수밖에 없기 때문이다. 더욱이 법적상한 용적률의 1.3배 상향은 재건축·재개발사업 촉진 특례법 개정 사안이다. 지난해 9월 발의된 법안이 아직 국회 소관 상임위에 계류돼 있어 실현 여부가 불투명하다. 정비 업계의 한 관계자는 “입지가 좋은 곳에 위치한 아파트는 현재 용적률이 높고 일반분양 물량이 적어도 재건축 후 가치 상승을 그나마 기대할 수 있다”며 “그렇지 않은 아파트는 여러 완화책에도 불구하고 재건축 엄두를 내기 어려운 것이 현실”이라고 지적했다.
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