‘인천의 강남’ 송도…전문가들이 제언하는 투자 방법은?[집슐랭]

한때 수백 대 1의 청약 경쟁률을 기록하며 ‘인천의 강남’으로 불렸던 송도는 지금 침체의 늪에 빠져있다. KB부동산 시세 기준 2022년 4월 평균 아파트 매매가격이 10억 3205만 원까지 치솟았던 송도는 현재 8억 1000만 원대로 하락했다. 더샵송도마리나베이 전용 84㎡는 고점 대비 절반 수준인 5억 7000만 원에 거래되었으며, 송도더샵퍼스트월드 역시 최고가 11억 5000만 원에서 7억 원으로 40% 가까이 하락했다.

이러한 하락세의 원인은 무엇일까? 일반적인 부동산 시장의 통념과 달리, 송도 부동산 시장은 입주물량이나 금리 변동보다 서울 부동산 정책에 더 민감하게 반응해왔다. 분석 결과, 정부가 서울 지역 부동산 규제를 강화할 때마다 송도 집값은 상승했고, 반대로 서울 규제가 완화되면 송도 집값은 하락하는 패턴을 보였다.

윤지해 부동산R114 수석연구원은 “송도는 서울 외곽 지역의 대체지로서 실거주 수요가 많은 곳”이라며 “들어오고 나가는 속도가 빨라 부동산 정책 민감도가 높게 나타난다”고 설명했다. 즉, 서울 부동산이 규제될 때는 상대적으로 저렴한 송도로 수요가 몰리고, 서울 규제가 완화되면 서울로 통근하던 사람들이 빠져나간다는 것이다.

서울 부동산 정책의 흐름을 읽어라

송도 부동산 투자의 핵심은 서울 부동산 정책 변화를 예측하는 것이다. 현 정부의 부동산 정책은 규제 완화 기조를 유지하고 있다. 분양가 상한제 개편, 재건축 기준 완화, 토지거래허가구역 해제 등 서울 부동산 시장을 풀어주는 정책이 이어지는 한, 송도 부동산 시장의 단기 반등은 어려울 전망이다.

NH투자증권 김용택 연구원은 “정부 정책 기조가 바뀌지 않는 한 당분간 서울 부동산 시장으로의 자금 유입이 지속될 것”이라며 “송도 투자는 중장기적 관점에서 접근해야 한다”고 조언했다.

교통 인프라 개선에 주목하라

GTX-B 노선이 개통되면 송도와 서울 간 접근성이 크게 개선된다. 현재 송도에서 서울 강남까지 대중교통으로 1시간 30분 이상 소요되지만, GTX-B 개통 후에는 30분대로 단축될 전망이다. 이는 송도 부동산 가치에 긍정적인 영향을 미칠 것으로 예상된다.

부동산 전문가들은 “GTX-B 노선 개통 시점인 2027년을 전후로 송도 부동산 시장이 활기를 되찾을 가능성이 높다”고 입을 모은다. 특히 GTX 역세권 주변 아파트는 미래 가치 상승 가능성이 크다는 분석이다.

가격 하락기를 투자 기회로 활용하라.

현재의 하락장은 장기 투자자에게는 좋은 매수 기회가 될 수 있다. 일부 물건은 고점 대비 50% 이상 하락했으며, 이는 실거주 목적이나 장기 투자자에게는 매력적인 진입 시점이 될 수 있다.

KB증권 이상우 부동산 애널리스트는 “송도는 입지나 인프라 측면에서 여전히 경쟁력 있는 지역”이라며 “현재의 하락은 투자 사이클상 조정 국면으로 볼 수 있어, 3~5년 이상의 장기 투자 관점에서는 매수를 고려해볼 만하다”고 말했다.

실수요자와 투자자 간 양극화에 대비하라

송도 부동산 시장은 실수요자층이 두텁지 않아 투자 수요의 변동에 민감하게 반응한다. 따라서 투자 목적이라면 임대 수요가 많은 중소형 평형(전용 60~85㎡)에 집중하는 전략이 유효할 수 있다.

반면, 실거주 목적이라면 현재의 가격 하락기를 활용해 대형 평형이나 프리미엄 단지를 노려볼 만하다. 특히 학군이 좋고 생활 인프라가 잘 갖춰진 송도 국제도시 중심부 단지들은 실거주 가치가 높다는 평가다.

향후 공급 물량을 고려한 투자 결정을 내려라.

송도는 여전히 개발이 진행 중인 지역으로, 향후 추가 공급이 예정되어 있다. 따라서 투자자들은 향후 공급 물량을 고려한 투자 결정을 내릴 필요가 있다.

부동산114에 따르면 향후 5년간 송도에는 약 2만 가구가 추가로 공급될 예정이다. 이는 가격 상승을 제한하는 요소가 될 수 있으나, 송도의 브랜드 가치와 국제도시로서의 위상을 고려하면 장기적으로는 긍정적인 요소로 작용할 수 있다.

차별화된 접근이 필요한 송도 부동산 시장

송도 부동산 시장은 서울 부동산 정책에 민감하게 반응하는 특성을 가지고 있다. 따라서 단기 투자보다는 장기적 관점에서 접근하는 것이 바람직하다. 특히 GTX-B 개통, 국제업무단지 활성화 등 장기적 호재를 염두에 둔 투자 전략이 필요하다.

하나금융투자 정용택 연구원은 “송도는 부동산 사이클의 변동폭이 크고 정책 민감도가

높은 지역”이라며 “지금은 하락기이지만, 서울 부동산 가격이 충분히 상승한 이후에는 대체 투자처로서 송도가 다시 주목받을 가능성이 높다”고 전망했다.

현명한 투자자라면 이러한 송도 부동산 시장의 특성을 이해하고, 서울 부동산 정책 변화와 교통 인프라 개선 등의 변수를 주시하며 장기적 관점에서 투자 전략을 수립해야 할 것이다. 지금의 하락기는 위기이자 기회다. 부동산 시장의 사이클을 이해하고 인내심을 갖고 접근한다면, ‘인천의 강남’ 송도는 여전히 매력적인 투자처가 될 수 있을 것이다.