단지명 : 신촌 럭키아파트(1999년)
서대문구 이화여대길 50-12에 위치한 총 10개동, 최고 높이 15층 855가구의 중대형 단지로 △전용 59㎡ 315가구 △전용 83㎡ 465가구, 전용 121㎡ 75가구로 구성돼 있습니다. 전용 59㎡의 경우 최고가는 2021년 10월 9억 4000만원, 최근 실거래가는 8억 1000만원입니다. 전용 83㎡의 최고가는 2021년 9월 12억 8000만원, 최근 실거래가는 10억 5000만원입니다. 전용 121㎡의 최고가는 2022년 3월 12억 9500만원, 최근 실거래가는 12억 3700만원입니다. 최고가 대비 회복률은 85% 수준 안팎입니다.
선정 이유 ① 2호선, 경의중앙선 더블 역세권에 빈틈 없는 초·중·고 학군
힘숨찐 아파트로 선정한 가장 큰 이유는 입지입니다. 입지를 상징하는 교통과 학군 두 요소를 고려했습니다.
우선 신촌럭키아파트는 2호선 이대역 역세권 단지입니다. 실제 아파트 정문에서 이대역 3번출구까지 산보 수준으로 걸어보니 5분이 지나지 않아 도착했습니다. 직선거리는 320m로 추정됩니다. 게다가 경의중앙선인 신촌역도 도보 이용이 가능합니다. 신촌역까지는 약 520m. 도보 7~8분이 소요된다고 하네요. 부동산 투자의 격언이 있죠. “2호선 역세권은 무조건 오른다”. 광화문의 CBD, 여의도인 YBD 권역까지 출퇴근 편도 시간은 30분이 되지 않습니다. 앱을 통해 추정되는 소요시간은 을지로까지 20분, 여의도까지 25분입니다. GBD, 강남역까지는 50분이 나오네요.
두번째 학군입니다. 초등학교부터 고등학교까지 지근 거리에 우수한 학업 성취도를 자랑하는 학교들이 즐비합니다. 신촌럭키아파트의 경우 대신초등학교로 배정되는데요. 도보 6분 거리, 아파트 단지 바로 인근에 대신초등학교가 있습니다. 앱 리치고 기준 대신초등학교의 학업성취도는 1등급, 서대문구 ‘톱 클래스’ 입니다. 중학교도 좋습니다. 보통 신촌럭키아파트의 경우 남녀공학인 이대부중, 중앙여중, 한성중으로 배정받는다 하는데요. 신촌럭키아파트 학생들의 대다수가 배정 받는 이대부중의 경우 서울 상위 7%라고 하네요. 반경 1km 이내에 고등학교도 중앙여고 한성고, 숭문고 등이 위치합니다.
선정 이유 ② 용적률 229%, 재건축도 가능하다
신촌 럭키아파트에 인접한 힐스테이트 신촌, 신촌푸르지오 전용 84㎡ 가격은 15~17억원입니다. 재건축만 된다면 비슷한 수준으로 아파트 가치가 올라갈 수 있겠죠. 신촌럭키아파트의 용적률은 229%입니다. 재건축을 하기에 사업성이 아쉬운 것은 사실이지만 불가능 한 것은 아닙니다. 재건축 완화가 정치인 공약의 유행이 된 시점이라면 더욱 그렇죠. 리모델링 하기에는 아까운 용적률입니다. 이러한 상황 속에서 재건축추진준비위원회도 활동을 시작했습니다. 서대문구와 서울시와 논의를 해봐야겠지만, 우선 신촌 럭키아파트는 역세권이라 용적률을 최대 350%까지 받을 수 있습니다. 역세권 용적률 인센티브 350%를 받으려면 역으로부터 350m 이내여야 하는데, 신촌 럭키아파트 정문에서 이대역까지의 거리는 300m에 불과합니다. 또 올해부터 시작되는 안전진단 패스트트랙 제도도 신촌 럭키아파트의 재건축 가능성을 조금은 뒷받침 해주고 있습니다. 올해 하반기부터는 안전진단의 명칭이 ‘재건축 진단’으로 변경되는데요. 재건축 진단의 실시 기한이 사업시행계획인가 전까지로 완화됐습니다. 현재는 아파트를 재건축하려면 먼저 안전진단에서 위험성을 인정받아야 하는데 안전진단 없이 재건축을 추진하면서 사업시행계획 인가 전에만 안전진단을 받으면 되기 때문에 재건축 출발 선에서 좌초될 일은 없게 된 셈입니다. 또 신촌 럭키아파트의 경우에는 공식 준공연도가 1999년이지만 실제 입주가 시작된 1993년을 준공 기일이라는 공문을 받아 어느 정도 주민의 동의가 모아진다면 재건축을 시도할 여력은 충분할 것으로 보입니다. 다만 오를대로 오른 공사비로 인해 재건축이 활성화 되기 쉽지 않은 것도 사실입니다.
선정 이유 ③ 이대 상권을 아파트 커뮤니티처럼
구축 아파트의 가장 큰 단점은 생활 인프라가 없다는 점입니다. 하지만 신촌 럭키아파트는 다릅니다. 이대가 정문을 걸어 잠그지 않은 이상 이화여대 캠퍼스를 마음껏 이용할 수 있습니다. 아파트 주민들은 실제로 이대 캠퍼스를 산책하고 운동장에서 운동을 한다고 합니다. 이동 거리라고 할 게 없습니다. 아파트 정문과 이대 정문이 붙어있으니까요. 아파트 정문에서 직선으로 펼쳐지는 이대 상권을 이용하기도 편합니다. 단지 정문에 아파트 상가가 있는데, 이게 상가인지 이대 상권에 속한 상업용 건물인지 분간이 안됩니다. 그만큼 상권과 가깝습니다. 아파트 정문 인근에만 저가 커피체인점부터, 우리나라 1호 스타벅스점인 스타벅스 이대점까지 수십개의 카페가 있구요. 이대생들이 자주 애용하는 수선집, 샐러드 카페 등 다양한 생활 편의 시설 등이 아파트 인근 상권에 즐비합니다. 실제 신촌럭키아파트는 이대생들의 쉐어 하우스로도 유명합니다. 2~3명이서 월세를 분담하는 이대생들의 월세방으로도 애용되면서 이대 제2 기숙사라는 별칭으로 불린다고 하네요.
유의 사항 : 하체 부실한 분들은 위험해요
지도를 통해 아파트를 확인하면 왜 이 입지에 이 가격인지 의문이 생길 수밖에 없습니다. 하지만 와보면 이해가 되기도 합니다. 바로 경사 때문인데요. 경사가 무지막지 합니다. 아파트 정문에서 단지 초입인 101동까지만 올라와도 숨이 찹니다. 눈이 내린 겨울, 30도가 넘는 여름 이 언덕을 오르내리는 것은 정말 힘들 거 같다는 생각이 듭니다. 주차 대수도 0.6대로 부족합니다. 지하 주차장도 없구요. 그래서 아파트 중앙 진입로에 주차를 해보았는데요. 사이드 브레이크를 채우지 않으면 밀려 내려갈 거 같다는 불안감이 들기도 했습니다.
장단점이 명확한 아파트입니다. 입지는 좋지만 아파트 경사가 불편합니다. 재건축을 시도할 수 있지만 사업성이 엄청 좋은 것은 아니구요. 그럼에도 실탄이 부족한 신혼부부, 가성비 아파트를 찾는 실수요자들에게는 충분히 매력적인 아파트 단지라고 생각됩니다. 구축 아파트는 깔끔하게 인테리어를 해놓는 맛으로 매매하는 거 아니겠습니까?
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