서울의 한 청년안심주택이 보증보험 미가입 상태로 경매에 넘어가면서 청년과 신혼부부들이 전세보증금 수억 원을 돌려받지 못할 위기에 처했다. 서울시가 민간이 공급하는 임대주택에 대해 보증보험 가입 등 관리 감독에 허점을 노출하면서 빚어진 결과라는 비판이 나온다.
9일 서울시에 따르면 서울동부지법은 지난달 24일 송파구 소재 청년안심주택인 잠실 센트럴파크에 강제 경매 개시결정을 내렸다. 지급 명령을 받고도 시행사가 시공사에 공사 대금을 지급하지 않으면서 벌어진 일이다.
청년안심주택은 서울시가 만 19~39세 대학생·청년·신혼부부 무주택자에게 시세보다 낮게 공급하는 임대주택이다. 서울주택도시공사(SH공사)가 운영하는 공공임대, 민간임대사업자가 운영하는 공공지원 민간임대가 혼합돼 있다. 공공임대는 주변 시세 대비 30~70%, 공공지원 민간임대는 일반공급 기준으로 85% 이하(특별공급은 75% 이하)에 임대된다.
지난해 건설 경기가 급격히 악화하면서 시행사가 시공사에 공사대금을 지급하지 못했고 결국 경매에 넘겨졌다. 시공사가 받지 못한 돈은 공사대금 총액의 10% 수준으로 알려졌다. 이 청년안심주택은 공공임대 71가구와 민간임대 146가구로 구성돼 있다.
민간임대 주택마다 근저당권이 설정된 탓에 임차인 141세대가 낸 보증금 약 238억 원은 경매 절차가 끝날 때까지 돌려받을 수 없는 상황이다. 신탁회사가 임대사업자에게 소유권을 넘기면서 16개의 저축은행(대주단)은 근저당을 잡았다. 호실마다 채권 최고액은 3억 8000만 원 등 수억 원대에 이른다. 시공사 역시 각각 수천만 원의 근저당을 설정했다. 총 근저당 설정액은 약 421억 원이다.
문제는 임대사업자가 입주 1년 6개월이 지나도록 주택도시보증공사(HUG) 등 임대보증금 반환 보증에 가입하지 않았다는 점이다. 2020년 8월 민간임대주택에 관한 특별법 개정 이후 임대사업자는 의무적으로 보증에 가입해야 한다. 개별 입주자 보증금을 제때 반환하지 않는 사례는 종종 있지만 이번처럼 보증도 없이 민간임대주택 전체가 경매에 넘어가는 경우는 이례적이다. 임대사업자는 공지에서 "2024년 보증보험 가입을 위해 동분서주했으나 해당 건물이 아닌 외부적 다른 요인으로 인해 가입신청이 반려됐다"고 밝혔다.
입주자들은 비상이 걸렸다. 근저당권 설정 이후 입주했다면 대항력이 없어 변제 우선순위에서 밀리고 보증금을 받지 못할 수 있기 때문이다.
세입자들은 정책 홍보에 열을 올릴 뿐 관리·감독은 허술하다며 서울시와 관할 구청 책임을 묻고 있다. 민간임대가 70%를 차지할 만큼 임대사업 의존도가 높은데도 보증 가입 이행을 제대로 점검하지 않았다는 것이다. 민간임대주택 특별법에 따르면 신용도 등을 고려해 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청을 거부할 수 있다. 지난해 임대사업자는 채무 문제로 보증 가입 신청을 반려당했다.
한 입주자는 “전 재산이나 다름없는 보증금을 잃을 위기에 처해 생계까지 위협받고 있다”며 “임대보증금 보증 미가입 및 재정 악화 상황을 사전에 인지하고 예방하지 못한 것은 명백한 관리 감독 부실”이라고 지적했다.
부동산 시장 악화로 임차인 피해가 속출하고 있는 만큼 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다. HUG에 따르면 법인 임대보증 사고액은 2023년 1387억 원에서 2024년 3308억 원으로 2.4배 급증했다. 옥재은 서울시의원은 “보증보험 미가입 임대사업자에게 과태료를 부과해도 폐문 부재로 반송되고, 과태료 금액조차 터무니없이 낮아 실효성이 없다”며 “강력한 처벌이 이뤄질 수 있도록 법령 개정이 필요하다”고 강조했다.
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