서울의 한 청년안심주택이 보증보험 미가입 상태로 경매에 넘어가면서 청년과 신혼부부들이 불안에 떨고 있다. 저가에 낙찰되고 세입자 변제 순위가 뒤로 밀리면 전세보증금 수억 원을 돌려받지 못할 수 있기 때문이다. 건설 경기 침체에 시행·시공사 부도가 잇따르고 있어 임대주택 피해가 속출할 것으로 우려된다.
9일 서울시에 따르면 서울동부지법은 지난달 24일 송파구 소재 청년안심주택인 잠실 센트럴파크에 강제 경매 개시결정을 내렸다. 지급 명령을 받고도 시행사가 시공사에 공사 대금을 지급하지 않으면서 벌어진 일이다.
청년안심주택은 서울시가 만 19~39세 대학생·청년·신혼부부 무주택자에게 시세보다 낮게 공급하는 임대주택이다. 서울주택도시공사(SH공사)가 운영하는 공공임대, 민간임대사업자가 운영하는 공공지원 민간임대가 혼합돼 있다. 공공임대는 주변 시세 대비 30~70%, 공공지원 민간임대는 일반공급 기준으로 85% 이하(특별공급은 75% 이하)에 임대된다.
지난해 건설 경기가 급격히 악화하면서 시행사가 시공사에 공사대금을 지급하지 못했고 결국 경매에 넘겨졌다. 시공사가 받지 못한 돈은 공사대금 총액의 10% 수준으로 알려졌다. 이 청년안심주택은 공공임대 71가구와 민간임대 146가구로 구성돼 있다.
민간임대 주택마다 근저당권이 설정된 탓에 임차인 141세대가 낸 보증금 약 238억 원은 경매 절차가 끝날 때까지 당장 돌려받을 수 없는 상황이다. 신탁회사가 임대사업자에게 소유권을 넘기면서 16개의 저축은행(대주단)은 근저당을 잡았다. 호실마다 채권 최고액은 3억 8000만 원 등 수억 원대에 이른다. 시공사 역시 각각 수천만 원의 근저당을 설정했다. 총 근저당 설정액은 약 421억 원이다.
문제는 임대사업자가 입주 1년 6개월이 지나도록 주택도시보증공사(HUG) 등 임대보증금 반환 보증에 가입하지 않았다는 점이다. 2020년 8월 민간임대주택에 관한 특별법 개정 이후 임대사업자는 의무적으로 보증에 가입해야 한다. 개별 입주자 보증금을 제때 반환하지 않는 사례는 종종 있지만 이번 사태처럼 보증도 없이 민간임대주택 전체가 경매에 넘어가는 경우는 이례적이다. 임대사업자는 공지에서 "2024년 보증보험 가입을 위해 동분서주했으나 해당 건물이 아닌 외부적 다른 요인으로 인해 가입신청이 반려됐다"고 밝혔다.
입주자들은 비상이 걸렸다. 근저당권 설정 이후 입주했다면 대항력이 없어 변제 우선순위에서 밀리고 보증금을 받지 못할 수 있기 때문이다. 근저당권 설정 이전에 전입신고를 했더라도 보증금 전액을 돌려받기 어려울 수 있다. 주택임대차보호법과 시행령에 근거해 소액 임차인이 최우선 변제를 받으려면 전세보증금 1억 6500만 원 이하(서울 기준) 조건을 충족해야 하고, 변제 금액도 최대 5500만 원으로 정해져 있기 때문이다. 또 최우선 변제금은 주택가액의 50%를 넘길 수 없다.
가장 비싼 신혼부부 전용 43㎡ 타입의 보증금은 1억 7700만 원(월 임대료 73만 원)이다. 협의를 통해 보증금을 3억 1900만 원까지(월 임대료 14만 원) 높일 수 있기 때문에 최악의 경우 피해액이 3억 원을 넘길 수 있다. 임대사업자는 세입자들에게 에스크로(결제 대금 제3자 예치) 계좌에 보증금을 넣어뒀고 입주민이 근저당권자보다 우선순위라고 안내하면서도 구체적 대응책은 내놓지 않고 있다.
세입자들은 정책 홍보에 열을 올릴 뿐 관리감독은 허술하다며 서울시와 관할 구청 책임을 묻고 있다. 민간임대가 70%를 차지할 만큼 임대사업 의존도가 높은데도 보증 가입 이행을 제대로 점검하지 않았다는 것이다. 민간임대주택 특별법에 따르면 신용도 등을 고려해 임대보증금 보증 가입이 현저히 곤란하다고 판단되는 경우 시장·군수·구청장은 임대사업자 등록신청을 거부할 수 있다. 지난해 임대사업자는 채무 문제로 보증 가입 신청을 반려당했다.
한 입주자는 “전 재산이나 다름없는 보증금을 잃을 위기에 처해 생계까지 위협받고 있다”며 “임대보증금 보증 미가입 및 재정 악화 상황을 사전에 인지하고 예방하지 못한 것은 명백한 관리 감독 부실”이라고 지적했다. 시 관계자는 “사인 간 계약이지만 임대보증금이 보호될 수 있도록 중재를 하고 있다”며 “시행사가 대주단에 임차인이 경매에서 선순위 권리를 인정받을 수 있도록 협조해달라고 요청했다”고 말했다.
부동산 시장 악화로 임차인 피해가 속출하고 있는 만큼 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다. HUG에 따르면 법인 임대보증 사고액은 2023년 1387억 원에서 2024년 3308억 원으로 2.4배 급증했다. 지난해 서울 도봉구 쌍문동 청년임대주택에서 6세대가 보증금을 못 받는 사건도 발생했다. 옥재은 서울시의원은 “보증보험 미가입 임대사업자에게 과태료를 부과해도 폐문 부재로 반송되고, 과태료 금액조차 터무니없이 낮아 실효성이 없다”며 “강력한 처벌이 이뤄질 수 있도록 법령 개정이 필요하다”고 강조했다.
< 저작권자 ⓒ 서울경제, 무단 전재 및 재배포 금지 >
kcy@sedaily.com
