지난 3월 기준 KB부동산 서울 아파트 매매 가격지수 변동률에 따르면 서울 외곽 입지인 노원(-0.02%)·도봉(-0.09%)·강북(-0.05%) 지역은 올해 초부터 3개월 연속 하락세를 유지 중입니다. 하지만 같은 '노도강' 내에서도 학군 좋은 아파트 가격은 전혀 다른 가격 동향을 보이고 있습니다. 심지어 신축 아파트보다 더 높은 매매가를 형성한 구축 아파트도 포착됐습니다. '노도강'에서도 주목해야 할 아파트 특징을 아파트 팟캐스트 '집중하세요' 시간에서 알아보았습니다.
◇ 노원구, 신축보다 30년 차 구축이 더 비싼 곳은?
노원구를 먼저 보면, 올해 30년 차 아파트인 중계동 청구3차(780세대)는 지난해 10월 전용 84㎡ 기준 13억 원에 거래됐습니다. 바로 옆 31년 차 아파트인 건영3차(948세대) 역시 지난 3월 12억 2500만 원에 거래됐습니다.
이들 단지에서 1.5km 가량 떨어진 곳에는 2023년 입주한 상계동 노원롯데캐슬시그니처 아파트(1163세대)가 있는데요. 지난 3월 전용 84㎡형 19층 매물이 12억 원에 거래됐습니다. 1000세대 넘는 대단지에 신축임에도 노원롯데캐슬시그니처가 청구3차·건영3차보다 가격에서 밀린 겁니다.
청구3차·건영 3차 아파트가 노원구 아파트 평균 매매가 6억 3814만 원보다 2배 이상 높은 가격에 거래될 수 있었던 비결은 무엇일까요.
바로 단지 옆에 우수한 학교들이 몰려있는 덕분입니다. 이들 아파트 단지 바로 옆에는 공립학교인 을지초등학교와 을지중학교가 있습니다. 을지중학교는 과고·외고·자사고 진학률로는 노원구에서 세 손가락 안에 듭니다.
청구3차·건영 3차 단지 동쪽으로는 서울 3대 학원가인 중계동 학원가가 맞붙어 있습니다. 또한 청구3차 아파트 단지 끝 은행사거리에는 동북선 은행사거리역 개통을 앞두고 있습니다.
이 같은 입지에 청구3차 아파트는 지난해 최저가 10억 9000만 원(1층)으로 하락했지만 올해 초 같은 1층이 11억 원에 거래되는 등 노원구 전체 하락세가 무색하게 반등했습니다. 2021년 고점 당시에는 14억 원, 13억 9800만 원까지 매매가가 오르기도 했습니다.
◇도봉구 아파트 평균 매매가를 훌쩍 뛰어넘은 동아청솔
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도봉구 창동 지역 대장아파트인 29년차 구축 동아청솔 아파트(1981세대)는 전용 84㎡ 기준 지난해 8월 9억 9500만 원에 거래되더니, 올해 3월에는 10억 1900만원에 상승 거래가 이뤄졌습니다. 전고점은 11억 7000만원을 기록했었죠.
22년차 북한산아이파크(2061세대)도 지난해 12월 9억 5000만 원에 거래돼 10억 원에 가까운 가격 흐름을 보였습니다. 도봉구 아파트 평균 매매가가 5억 9084만 원인 점을 감안하면 놀라운 결과입니다.
◇강북 미아, 명문 사립학교 근처 아파트도 높은 가격대 형성
강북구 미아동의 송천센트레빌도 전용 84㎡ 기준 지난해 6월 10억 4500만 원에 거래됐습니다. 전고점은 11억 3500만 원입니다. 이곳은 명문 사립학교인 영훈초교 및 영훈국제중·영훈고가 바로 옆에 있죠.
인근 삼각산중·고로 배정받는 래미안트리베라 1·2차 아파트 역시 지난해 2월 9억 2000만 원에 거래됐습니다. 전고점은 10억 8500만 원입니다. 강북구 아파트 평균 매매가격 6억 5734만 원보다 훨씬 높은 가격대를 형성하고 있죠.
◇평균 매매가보다 높은 곳 특징은?
이를 보면 단순히 '노도강'으로 지역 전체 아파트를 묶어서 생각하면 안 된다는 교훈을 얻을 수 있습니다. 특히 근처에 학업성취도가 높고 입시결과가 좋은 학교가 몰려있는 대표적인 학군지 아파트들은 가격 하방 지지선이 탄탄하다는 특징이 있습니다. 가격 상승기 때는 상승 폭이 높고 하락기 때는 하락 폭이 적습니다.
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