서울 재건축·재개발 수주를 둘러싼 건설사들의 경쟁이 격화하고 있다. 건설경기 침체와 탄핵정국 여파 등에 공공공사 일감이 줄면서 민간 정비사업으로 수요가 한 번에 쏠리고 있기 때문이다. 다만 공사 마진을 포기한 저가 수주는 결국 수익성 악화로 돌아올 수밖에 없어 ‘제 살 깎아 먹기식’ 경쟁을 지양해야 한다는 지적도 나온다.
22일 건설업계에 따르면 10대 건설사의 올해 1~5월 도시정비사업 수주액은 약 16조 원을 기록했다. 이는 지난해 연간 수주액(27조 8702억 원)의 약 60%에 달하는 금액이다. 여기에 이날 부산 수영구 광안동 가로주택정비사업(2305억 원), 서울 용산정비창 전면1구역 재개발(9557억 6076만 원) 등이 시공사를 선정한 것을 고려하면 올 상반기에는 20조 원을 넘어설 것이라는 예상이 지배적이다.
올해 들어 건설사들의 도시정비사업 수주액이 큰 폭으로 증가한 건 서울 한남4·5구역 재개발, 신반포4차 재건축, 장위8구역 재개발, 성남 은행주공 재건축 등 굵직한 정비사업이 본궤도에 오르면서 발주가 이뤄진 효과로 풀이된다. 여기에 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기와 탄핵정국 등 여파에 비주택 및 공공공사 일감이 줄자 민간 정비사업으로 건설사들의 수요가 쏠린 것도 영향을 미쳤다는 분석이다.
경쟁도 격화하고 있다. 공사비가 약 1조 원에 달하는 서울 용산정비창 전면1구역 재개발 조합은 이날 총회를 열고 HDC현대산업개발을 시공사로 선정했다. 포스코이앤씨와 HDC현대산업개발이 맞붙은 상황에서 두 회사는 ‘공사비 지급 18개월 유예’ 등 각자 최고 조건을 내세우며 치열한 경쟁을 벌였다. 강남구에서는 개포우성7차 재건축 시공권을 두고 삼성물산과 대우건설의 대결이 예고됐다. 두 건설사는 이달 19일 입찰 마감을 앞두고 입찰보증금을 선납하는 등 강력한 수주 의지를 드러냈다.
공사비 8000억 원 규모의 여의도 대교도 이르면 이달 중 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 낼 예정이다. 현재 삼성물산과 롯데건설이 치열한 물밑 작업을 벌이고 있는 것으로 전해졌다. 한강변 랜드마크로 꼽히는 성수전략정비구역 1·2지구도 올 하반기 시공사 선정에 돌입하는데, GS건설과 현대건설이 맞붙을 것으로 예상된다.
다만 단독 입찰 사례도 늘어나고 있다. 정비사업 수주를 위한 경쟁이 과열되면서 수익성 및 이미지 하락이 우려되자 선별수주 경향이 뚜렷해진 결과로 보인다.
대표적인 곳이 압구정2구역 재건축 사업지다. 압구정2구역은 공사비만 2조 7000억 원에 달하는 데다 상징성이 높아 대형 건설사 양대산맥인 현대건설과 삼성물산의 치열한 대결이 예상됐던 곳이다. 그러나 최근 삼성물산이 시공사 입찰 불참을 선언하며 현대건설의 무혈입성 가능성이 커졌다. 정비업계에서는 조합이 정한 ‘조합원 개별 아파트의 담보가치 총액(LTV 100%) 이상 제안 불가’ 등 입찰 조건이 불참 계기가 된 것으로 해석하고 있다.
정비업계의 한 관계자는 “삼성물산이 한남4구역에서 현대건설을 제친 결정적 조건이 이주비 LTV 150%였는데, 이를 적용할 수 없게 되면서 불리한 위치가 됐다고 판단한 것”이라며 “견본주택 마련에만 수십억 원이 드는 상황에서 무리한 베팅을 하지 않겠다는 결정”이라고 설명했다. 서초구 방배15구역 재건축(7533억 원)도 두 번의 유찰 끝에 포스코이앤씨와 전날 수의계약을 체결했다. 이밖에 송파구 잠실우성1·2·3차 재건축 시공사 입찰에도 GS건설이 단독 응찰하며 수의계약이 유력하다.
계산기를 두드리는 건설사들의 손이 바빠진 이유로는 원자잿값 불안이 꼽힌다. 러시아와 우크라이나 전쟁으로 치솟던 건설 자잿값은 올해 들어 안정을 찾다 최근 중동 분쟁으로 유가가 폭등하면서 다시 요동치고 있다. 한국건설기술연구원에 따르면 건설공사비지수(2020년=100)는 올해 3월 131.11에서 4월 131.06으로 하락했다. 만약 공사비가 또다시 큰 폭으로 상승하면 건설사들의 원가율이 높아지면서 저가 수주한 사업장은 수익을 포기해야 하는 상황에 놓일 수밖에 없다.
대형 건설사의 한 관계자는 “국제 정세가 불안해지면서 올해 정비사업 수주 목표 조정이 필요한 단계”라며 “압구정과 성수 등 서울 핵심지라도 수주 목표를 2개 구역에서 1개 구역으로 줄이려는 움직임이 나타날 것”이라고 말했다.
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