▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑
* 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report & Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다.
[주요 이슈 브리핑]
■ 1기 신도시 재건축 양극화: 선도지구 발표 후 평촌과 분당은 각각 2.7%, 2.6% 상승한 반면 일산·산본(-1.4%), 중동(-0.2%)은 하락세를 보이며 재건축 시장이 뚜렷한 양극화 현상을 나타냈다. 서울 강남에 가까운 입지와 우수한 대중교통·교육 환경을 갖춘 평촌·분당은 재건축 기대감이 높은 반면, 일산·산본·중동은 공공기여 부담, 추가 분담금, 이주비용 등의 부담이 가격 상승의 걸림돌로 작용하고 있다는 분석이다. 6월 말 기준 1기 신도시 전체에서 준공 30년 초과 아파트 비중은 평촌(93.1%), 산본(88.2%), 분당(86.8%), 일산(83.8%), 중동(81.7%) 순으로 나타나 투자자들은 노후도와 함께 사업성까지 종합적으로 고려한 지역 선별 전략이 필요하다.
■ 수도권 주담대 규제 초강화: 이재명 정부가 출범 23일 만에 수도권 주택담보대출을 6억 원으로 제한하고 다주택자의 주담대를 전면 금지하는 초강력 대출규제를 단행했다. 사업자대출을 주택 구매에 사용할 경우 1차 적발 시 1년, 2차 적발 시 5년간 신규 대출을 제한하고, 경매 낙찰자의 경락잔금대출에도 6억 원 한도와 6개월 내 전입 의무를 부여했다. 금융당국은 이번 조치가 "부동산 대책이 아닌 가계부채 관리 대책"이라고 선을 그었지만, 서울 아파트 주간 매매가격 변동률이 0.43%로 2018년 9월 이후 최대 상승폭을 기록하자 시장 과열을 차단하기 위한 실질적인 첫 부동산 대책으로 평가받고 있다.
■ 추가 규제 예고와 공급 방향성: 이재명 대통령이 현재의 대출 규제는 "맛보기에 불과하다"며 공급 확대책과 수요 억제책이 엄청나게 많이 남아있다고 경고하며 부동산 시장 안정 의지를 강력히 드러냈다. 이 대통령은 "공급이 충분히 속도를 내면 걱정할 상황은 전혀 벌어지지 않을 것"이라며 신도시 개발보다는 "기존 택지와 부지의 재활용"을 언급해 서리풀지구 등 기존 택지의 용적률 상향 조정과 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시의 고밀화가 예상된다. 그린벨트를 풀어 신도시를 조성하는 방안에는 "목 마르다고 소금물을 계속 마시는 것"이라며 부정적 입장을 보여 투자자들은 용적률 상향 예정 지역을 주시해야 할 시점이다.
[부동산 투자자 관심 뉴스]
1. 1기 신도시 재건축 호재에도 집값 양극화…평촌·분당 ↑, 일산·산본·중동↓
핵심 요약: 1기 신도시 선도지구 발표 이후 지역별 가격 변화가 뚜렷하게 갈렸다. 평촌과 분당은 각각 2.7%, 2.6% 상승한 반면, 일산·산본(-1.4%), 중동(-0.2%)은 하락했다. 강남 접근성과 교통·교육 환경이 우수한 평촌과 분당이 재건축 기대감이 높은 반면, 일산·산본·중동은 공공기여 부담, 추가 분담금, 이주비용 등이 걸림돌로 작용했다. 선도지구는 분당 3개 구역(1만948가구), 일산 3개 구역(8912가구), 평촌 3개 구역(5460가구), 중동 2개 구역(5957가구), 산본 2개 구역(4620가구)으로 지정됐지만, 분담금과 이주대책 등 현실적 문제와 주민 갈등으로 실제 착공까지는 상당한 기간이 걸릴 것으로 전망된다.
2. 수도권 주택, 사업자대출로 구매땐 최대 5년 신규대출 제한
핵심 요약: 정부가 '6·27 대책' 우회 목적의 사업자대출 관리를 강화했다. 사업자대출을 주택 구매에 사용할 경우 1차 적발 시 1년, 2차 적발 시 5년간 신규 대출을 제한하고, 경매 낙찰자의 경락잔금대출에도 6억 원 한도와 6개월 내 전입 의무를 부여했다. 수도권 1주택자가 청약에 당첨되면 기존 주택을 매각해야 잔금 대출을 받을 수 있게 됐다. 국세청은 부모로부터 편법 증여를 받아 주택 구매에 활용하는 사례를 집중 점검하고, 국토부는 업·다운계약 적발 시 과태료 부과와 수사기관 통보 조치를 취하기로 했다. 이러한 전방위적 규제로 투자자들은 자금조달 계획을 재점검하고 대출 구조를 재설계해야 한다.
3. "대출규제는 맛보기…수요억제책 많이 남았다"
핵심 요약: 이재명 대통령이 취임 한 달 기자회견에서 현재의 대출 규제는 "맛보기에 불과하다"며 후속 대책을 예고했다. "공급 확대책, 수요 억제책이 아직도 엄청나게 많이 남아 있다"고 언급하며 부동산 시장 안정에 대한 강한 의지를 드러냈다. 검찰 수사권과 기소권 분리 등 권력기관 개편 의지도 분명히 했으며, 주식시장 활성화를 통해 투자금의 부동산 쏠림 현상을 개선하겠다는 의지를 표명했다. 이처럼 정책 방향성이 명확해짐에 따라 투자자들은 추가적인 규제 강화 가능성을 염두에 두고 단기적 투기보다는 장기적 관점에서의 실수요 중심 접근이 필요하다.
[부동산 투자자 참고 뉴스]
4. 연소득 3500만원 이하는 신용대출 제한 않기로
핵심 요약: 금융 당국이 대출 규제로 인한 서민 피해를 줄이기 위해 저소득층에 대한 예외 규정을 마련했다. 연소득 3500만 원 이하 소비자에게는 신용대출 한도를 제한하지 않고, 상속으로 불가피하게 대출 채무를 인수하거나 출산·결혼·장례 등 생활 안정 자금이 필요한 경우에도 한도 예외를 적용한다. 원리금 감면이나 만기·상환 조건 변경으로 대출 계약을 재체결하는 경우도 규제에서 제외되지만, 장기 카드대출은 신용대출 한도에 포함된다. 권대영 금융위원회 사무처장은 "실수요자와 서민, 취약 계층에 피해가 발생하지 않도록 금융회사에서 세심하게 배려해달라"고 당부했다.
5. "주택공급 충분히 속도 내겠다"…민생지원금 추가 지급엔 난색
핵심 요약: 이재명 대통령이 취임 한 달 기자회견에서 "기존 택지와 부지 재활용"을 통한 주택 공급 확대 의지를 강조했다. 서리풀지구 등 기존 택지의 용적률 상향(현재 200% 수준에서 법적 상한인 250%까지)과 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시 용적률 상향 등이 예상되며, 용적률을 높이면 산술적으로 서리풀지구 등에서만 약 1만 가구의 추가 공급이 가능하다. 정부는 새로운 신규 택지 후보지 지정을 통해 3만 가구 추가 공급도 준비 중이지만, 그린벨트를 풀어 신도시를 조성하는 방안에는 부정적 입장을 보였다. 추가 추경을 통한 민생 회복 지원금 지급에는 "재정 상황이 녹록지 않다"며 난색을 표했다.
관련기사
6. [단독] 롯데百 미아점 매각 주관사 선정…자금 조달 속도낸다
핵심 요약: 롯데쇼핑이 유동성 확보를 위해 롯데백화점 미아점 매각에 착수했다. CBRE코리아와 쿠시먼앤드웨이크필드를 공동 매각 주관사로 선정했으며, 예상 매각가는 최소 3000억 원 수준이다. 미아점 장부가액은 토지(2226억 원)와 건물(591억 원)을 합쳐 2817억 원으로, 부지를 주상복합 등으로 개발할 수 있다는 점을 강조하고 있다. 롯데그룹은 핵심 계열사인 롯데케미칼의 신용등급이 'AA'에서 'AA-'로 하락하는 등 재무 건전성이 악화되자 지난해부터 비핵심 자산을 꾸준히 매각해 약 3조 5000억 원의 유동성을 확보했다. 상업용 부동산 투자자들에게는 미아점과 같은 대형 유통시설 부지의 개발 가능성과 수익성을 면밀히 분석할 필요가 있다.
[자주 묻는 질문]
Q. 1기 신도시 중 어디에 투자하는 것이 유리할까요?
A. 강남 접근성과 교통·교육 여건이 우수한 평촌과 분당이 상대적으로 투자 안전성이 높습니다.
1기 신도시 선도지구 발표 후 평촌(2.7%)과 분당(2.6%)은 뚜렷한 상승세를, 일산·산본(-1.4%)과 중동(-0.2%)은 하락세를 보이며 양극화가 심화되고 있습니다. 주요 변수는 강남 접근성과 공공기여 부담, 추가 분담금, 이주비용 등 사업 리스크입니다. 선도지구로 선정된 13개 구역(3만6000가구)은 2027년 착공, 2030년 입주를 목표로 하지만 이주대책 등 현실적 문제들이 많아 실제 일정은 유동적입니다. 투자자는 선도지구 선정 지역 중에서도 사업 진행 속도와 입지 가치를 종합적으로 고려해 접근해야 합니다.
Q. 추가 대출규제는 어떤 형태로 나올 가능성이 높나요?
A. DSR 적용 확대와 주담대 위험가중치 조정이 유력하며, 규제 강화 기조는 계속될 전망입니다.
이재명 대통령이 현재 대출규제는 "맛보기에 불과하다"고 언급한 만큼, 추가 규제가 예상됩니다. 금융당국 내부에서는 총부채원리금비율(DSR) 적용 대상을 전세대출과 정책대출로 확대하는 방안과 주담대 위험가중치 조정을 통한 은행의 대출 공급 축소 방안이 논의되고 있습니다. 이번 규제는 차주의 상환능력과 담보가치 중심의 여신정책에서 정량적 대출 규제로 선회한 것으로, 서울 외곽과 수도권 일부 지역으로 풍선효과가 나타날 수 있습니다. 투자자들은 대출 의존도를 낮추고 자기자본 비율을 높이는 한편, 규제 우회가 아닌 합법적 자금조달 방안을 모색해야 합니다.
Q. 정부의 택지 개발 방향은 어떻게 될까요?
A. 신규 신도시보다 기존 택지 고밀화와 용적률 상향이 핵심이 될 전망입니다.
이재명 대통령은 "기존 택지와 부지 재활용"을 강조하며, 서리풀지구 등 기존 택지의 용적률 상향(현재 200%에서 법적 상한 250%까지)과 의왕군포안산지구 등 3기 후기 신도시 용적률 상향이 예상됩니다. 용적률 상향 시 서리풀지구 등 5만 가구 계획에서 약 1만 가구 추가 공급이 가능합니다. 정부는 새로운 신규 택지 후보지 지정을 통해 3만 가구 추가 공급도 준비 중이지만, "그린벨트를 풀어서 신도시를 만들자는 주장은 목 마르다고 소금물을 계속 마시는 것"이라며 그린벨트 해제를 통한 신규 신도시 개발에는 부정적 입장을 보였습니다. 투자자들은 용적률 상향 예정 지역의 개발 계획과 일정을 면밀히 모니터링해야 합니다.
[투자자 핵심 체크포인트]
✓ 1기 신도시 투자: 평촌·분당 중심 선별적 접근, 강남 접근성과 공공기여 부담·분담금 등 사업 리스크 종합 분석 필수, 선도지구 13개 구역 3만6000가구 개발 동향 주시
✓ 대출규제 대응: 수도권 주담대 6억 한도, 다주택자 주담대 전면 금지, 사업자대출 규제 등 종합적 자금조달 전략 재수립, 연소득 3500만원 이하 등 예외 조항 활용 검토
✓ 정부 정책 모니터링: "맛보기에 불과" 발언에 따른 추가 규제 대비, 서리풀지구 등 기존 택지 용적률 상향 지역 분석으로 공급 확대 흐름 선제적 파악
✓ 리스크 관리 강화: 단기적 투기보다 장기 실수요 관점 접근, 편법 대출 및 증여 지양, 세무조사 강화에 대비한 합법적 자금출처 확보
[키워드 TOP 5]
1기 신도시 재건축 양극화, 수도권 주담대 6억 한도, 다주택자 주담대 금지, 사업자대출 규제, 기존 택지 용적률 상향, AIPRISM, AI프리즘
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