올 하반기 압구정·성수·여의도 등 서울 주요 정비사업지가 시공사 선정에 돌입하는 가운데 ‘추가이주비’가 수주 성공을 가르는 핵심 키로 떠올랐다. 정부가 시공사가 제공하는 추가이주비는 ‘6억 원 한도 제한’에 포함하지 않기로 하면서다. 건설사들이 높은 신용등급을 내세워 경쟁에 돌입한 가운데 수주 성과가 대형사로 쏠리는 현상이 심화할 것이라는 우려도 나온다.
7일 정비업계에 따르면 삼성물산은 서울 강남구 개포우성7차 조합에 주택담보대출비율(LTV) 150%의 이주비를 제안했다. 경쟁사인 대우건설도 LTV 100%의 이주비를 보장하겠다고 약속했다. 예로 종전자산평가액이 20억 원인 조합원에게 삼성물산은 이주비로 최대 30억 원, 대우건설은 20억 원을 빌려줘야 하는 것이다. 개포우성7차 조합원 수는 총 743명이다. 만약 모든 조합원이 종전자산평가액만큼의 이주비를 원하면 건설사는 2조 원에 달하는 자금을 조달해야 할 것으로 추정된다. 시공사 선정을 위한 총회는 다음 달 23일 열릴 예정이다. 같은 달 시공사 선정 입찰을 마감하는 강남구 압구정2구역 조합도 건설사가 LTV 100%까지 이주비를 제안할 수 있도록 했다.
이주비는 기본이주비와 추가이주비로 나뉜다. 먼저 조합은 금융권과 협약을 맺고 조합원에게 보통 LTV 50%만큼을 기본이주비로 대출해준다. 만약 인근 전셋값이 높아 이주비가 더 필요하면 시공사로부터 추가이주비를 받아 충당한다. 대형 건설사의 한 관계자는 “보통 기존 집 인근에 거주하기 원하는 조합원이 많아 추가이주비까지 받는 경우는 약 20% 정도”라고 설명했다. 그러나 이번 ‘6·27 대출규제’에 따라 기본이주비의 대출 한도 역시 6억 원으로 제한되면서 추가이주비를 받는 조합원이 늘어날 것으로 전망된다. 단 시공사가 제공하는 추가이주비는 이번 대출규제에서 제외된다.
성수·여의도 등 종전자산평가액이 큰 정비사업지에서도 벌써 이주비를 둘러싼 물밑 경쟁이 치열하다. 영등포구 여의도 대교아파트는 이르면 이달 중 시공사 선정을 위한 입찰 공고를 게재할 예정이다. 현재 삼성물산과 롯데건설이 수주 의지를 보이고 있다. 성동구 성수전략정비1지구에서는 현대건설과 GS건설, HDC현대산업개발이 맞붙을 것으로 예상된다. A 조합 관계자는 “관리처분계획인가까지 2년이 넘게 남았기 때문에 대출규제 영향이 적지만 조합원들의 불안감은 높은 상황”이라며 “수주 의향이 있는 건설사는 LTV 150% 수준의 이주비를 제공하겠다는 의사를 전달해왔다”고 말했다.
다만 추가이주비를 원하는 조합원이 많으면 많아질수록 건설사들의 부담도 커진다. 예로 여의도 대교아파트 전용면적 95㎡ 종전자산평가액은 25억 원으로 추정된다. 만약 이주비로 LTV 100%를 원하는 조합원이 있을 경우 시공사가 부담해야 하는 금액은 기존 12억 5000만 원(LTV 50%)에서 19억 원(대출한도 6억 원)으로 50% 넘게 증가하는 셈이다. 또 다른 대형 건설사의 한 관계자는 “추가이주비 대출 금리가 5~6%로 시중금리보다 높지만, 장부상 부채인 만큼 재무구조에 영향을 미칠 것”이라고 우려했다.
당장 올해 이주를 앞둔 정비사업지를 수주한 건설사는 대책 마련에 나섰다. 용산구 한남2구역은 이르면 이달 관리처분계획인가를 받을 예정이다. 시공사인 대우건설은 2022년 수주 당시 조합에 이주비 LTV 150%, 가구당 최저 이주비 10억 원을 제안한 바 있다. 한남2구역 조합 관계자는 “대출규제 시행 후 대우건설 금융팀과 소통하며 방법을 의논 중”이라고 말했다.
중견 건설사들은 한숨을 내쉬고 있다. 추가이주비가 정비사업 수주 핵심 키로 떠오른 만큼 높은 신용등급을 내세워 현금 조달이 쉬운 대형 건설사로의 쏠림 현상이 심화할 수밖에 없기 때문이다. 이미 정비사업 양극화는 진행 중이다. 대한건설협회에 따르면 올해 1~5월 건설사들의 주거용 건축 수주액은 31조 7000억 원을 기록했다. 이 중 10대 건설사가 차지한 비중은 절반가량인 16조 원으로 집계됐다.
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