정부가 집값을 잡기 위해 내놓은 정책에 전세자금 관련 대출 규제도 포함되면서 전세 물량은 줄어들고 월세 물량이 늘어나고 있다. 조건부 전세자금 대출 제한에 전세입자를 구하기 힘들어지면서 집주인들이 전세를 월세로 변경하는데다 전세금 반환용 주택담보대출 한도가 1억 원으로 축소되면서 세입자들이 전세를 기피하기 때문이다.
8일 부동산 빅데이터 업체 아실에 따르면 이달 8일 기준 서울 아파트 전세 물량은 2만 4819건으로 집계됐다. 이는 ‘6·27 대출 규제’가 발표된 지난달 27일(2만 4897건) 대비 78건(0.4%) 감소한 수치다. 반면 같은 기간 서울 아파트 월세 물량은 1만 8796건에서 1만 9207건으로 411건(2.1%)이나 늘어났다. 집주인들이 대출이 안 나오는 전세 대신 보증금을 낮춰 월세로 전환한 데 따른 것으로 풀이된다.
실제로 지난달부터 입주를 시작한 서울 서초구 잠원동 ‘메이플자이’ 집주인들 일부는 전세를 반전세로 바꿔 내놓고 있다. ‘소유권 이전 조건부 전세대출’이 막히면서 전세 보증금을 마련하지 못하는 세입자가 많아져 전세 수요가 급감했기 때문이다. 현재 월세로 나온 물량은 1581가구로, 전체 3307가구의 47.8%에 달한다. 전용면적 84㎡ 주택형은 보증금 1억 원에 평균 월세 480만~600만 원 수준이다. 단지 인근 잠원동 A중개업소 대표는 “조건부 전세대출이 막히면서 세입자 전세금으로 잔금을 치를 수 없는 만큼 보증금을 최대한 낮춰 월세를 받아 잔금대출 이자를 감당하며 버티겠다는 소유주가 많아졌다”고 설명했다.
KB부동산 통계에 따르면 대출 규제 이후인 지난달 30일 기준 전세거래지수는 30.2포인트로 규제전(39.7)보다 9.5포인트 하락했다. 전세거래지수는 100을 넘을수록 전세거래가 활발함을 의미한다. 전세수급지수도 지난달 30일 기준으로 144.9를 기록해 여전히 전세 수요가 많지만 공급이 부족한 상황이다. 전세수급지수는 0~200 범위로, 지수가 100을 초과할수록 공급이 부족한 것을 뜻한다.
김제경 투미부동산컨설팅 소장은 “전세로 살고 싶어도 전세대출을 받아 거주할 수 있는 주택 물량이 줄어드니 임차인들은 월세로 계속 밀려날 것”이라며 “월세 수요가 늘어나면서 결국 월세 가격은 더 오르게 될 것”이라고 전망했다.
세입자들의 전세 기피 현상도 ‘전세의 월세화’를 가속화하고 있다. 앞서 금융당국은 ‘6·27 부동산 대책’을 발표하면서 ‘유주택자’의 경우 전세퇴거자금대출 한도를 1억 원으로 낮춘다고 밝혔다. 이마저도 1주택자에 한정된 것이고 2주택 이상인 경우에는 전세금 반환용 주택담보대출(전세퇴거자금대출)이 아예 나오지 않는다. 또 전세대출 보증 비율도 기존 90%에서 80%로 낮아졌다. 세입자 입장에서는 고액의 보증금을 맡기고 전세로 입주한 뒤 계약 만료 시점에 집주인으로부터 돈을 돌려받지 못할 수 있다는 불안감이 커진 셈이다. 장소희 신한 프리미어 패스파인더 부동산전문위원은 “이미 기존에 아파트가 아닌 빌라나 오피스텔에 대해서는 보증금을 돌려받지 못할 수 있다는 판단에 전세 기피 현상이 뚜렷해지고 전세의 월세화의 속도도 더욱 빨라질 것”이라고 설명했다.
서울 주택의 전월세 전환율은 지속해서 높아지고 있는 상황이다. 통계청에 따르면 지난해 12월 5.2%를 기록한 전월세 전환율은 올해 1·2월 5.3%로 증가했다. 또 3월에는 5.4%, 4월에는 5.5%로 줄곧 상승했다. 반면 지난해 8월 이후 서울 아파트의 평균 임차 보증금은 감소세를 보였다. 지난해 12월 평균 1억 9597만 원이었던 보증금은 △1월 1억 9592만 원 △2월 1억 9586만 원 △3월 1억 9580만 원으로 낮아진 후 △5월에는 1억 9452만 원을 기록했다.
반면 2023년 3월(123만 8000원) 이후 서울 아파트 평균 월세 가격은 27개월 연속 증가했다. 지난해 12월 134만 1000원 이었던 평균 월세는 올해 5월 기준 141만 5000원으로 6개월 새 8만 4000원이 올랐다. 장소희 전문위원은 “이번 대출 규제 정책으로 인해 임차인이 아파트에서 거주할 수 있는 방법도 전액 현금 또는 일부 보증금을 월세로 돌려 사는 방법밖에 없어서 월세 거래가 늘어나고 가격도 더 상승할 것으로 보인다”고 분석했다.
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