“아파트 단지 상가 내에 편의점이 있었는데 6개월 만에 폐업했어요. 아이들 등하굣길이어서 유동 인구가 많아 보여 시작했는데 막상 해보니 매출은 크게 늘지 않고 관리비와 월세를 합쳐 1000만 원가량을 매달 내야 하는 것이 부담으로 작용한 것입니다.”
12일 서울 강남구의 한 대단지 아파트 상가에서 만난 인근 A중개업소 대표는 최근 폐업한 편의점을 언급하며 상가 시장의 분위기를 전했다. 그는 “신축 대단지에 역세권인 것이 장점이지만 임대료가 너무 높아 들어오려는 수요가 없다”며 “서울 강남권 단지 내 편의점 자리 월세는 평균 800만 원 수준”이라고 덧붙였다.
이날 서초구 잠원동 3호선 잠원역 2번 출구 바로 앞 ‘메이플 자이’ 단지 상가동 서관 건물 1층에도 상가 자리 12곳 중 8곳은 부동산 중개업소로 채워져 있었다. 2곳은 각각 통신사와 편의점이 자리하고 있고 나머지 2곳은 공실이다. 지난해 6월 입주를 시작한 메이플 자이의 단지 내 상가는 총 213개(조합원 154개, 일반분양 59개)에 달한다. 이 중 현재 전월세 계약을 하지 못한 물건이 159개로 전체의 74.6%에 달한다. 상가 자리 4곳 중 3곳이 공실인 셈이다.
재건축·재개발 정비사업장에서 조합원들이 상가 시설을 짓지 않으려고 하는 것은 바로 공실 리스크 때문이다. 공실률이 높아지며 아파트 단지 내 상가는 처리가 불가능한 ‘애물단지’로 전락했다. 한국부동산원에 따르면 서울 집합상가 공실률은 2023년 3분기 8.3%에서 2년 만인 지난해 3분기에는 9.3%로 치솟았다. 입주 만 1년이 지난 서울 강동구 둔촌동 올림픽파크포레온도 전체 단지 내 상가 477곳 중 전월세 계약이 체결되지 않은 매물은 303곳에 달한다. 전체 상가의 63.6%가 공실인 셈이다.
공실률이 높아지고 있지만 임대료가 떨어지지 않는 상황이어서 악순환은 반복되고 있다. 상가 소유주가 임대료를 낮추느니 공실로 두는 경우가 많기 때문이다. 잠원동 B중개업소 대표는 “요즘 다들 온라인으로 소비하는데 누가 높은 임대료를 내고 단지 내 상가에서 영업에 나서겠냐”며 “그런데도 상가 소유자는 전용면적 33㎡에 13억~15억 원씩 들여 분양받은 만큼 임대료를 낮추지 못하고 공실로 두다가 못 버티면 경매로 넘어가 상가 매물이 반의 반값에 낙찰되는 상황”이라고 설명했다.
경·공매 플랫폼 지지옥션에 따르면 지난해 경매에 넘어간 서울의 아파트 상가는 141건으로 2024년(100건)보다 41%나 늘었다. 가격을 낮췄음에도 경매 시장에서 매각이 성사된 사례는 35건에 불과하다. 이주현 지지옥션 선임연구원은 “버티다 못해 강제 경매까지 넘어가는 상가가 늘어났다는 의미”라며 “매각률 역시 아직 20%대 수준으로 시장의 관심을 전혀 끌고 있지 못하는 상황”이라고 지적했다.
개별 분양이 어렵자 조합 측은 상가 가격을 낮춰 통매각하거나 할인 분양하는 방식도 검토하지만 쉽지 않다는 게 전문가들의 평가다. 이날 서초구 반포아파트(제3주구)주택재건축정비사업조합은 상가 일반분양분을 통매각하기 위한 입찰을 나라장터에 재공고했다. 입찰 보증금은 300억 원이고 마감은 이달 29일이다. 이곳 조합은 앞서 지난해 12월 입찰 공고를 냈으나 참여자가 없어 유찰됐다. 앞서 지난해 2월 메이플 자이 조합도 일반분양분의 상가에 대해 통매각을 추진했지만 아무도 입찰에 참여하지 않아 유찰됐다. 현재는 일반분양 상가를 개별로 다시 전환해 판매하고 있다. 그런데도 59개 중 48개 상가가 여전히 주인을 찾지 못하고 있다.
올림픽파크포레온도 상가 처분을 위해 지난해 12월 신규 분양 건을 대상으로 할인 분양이라는 조치를 내놨지만 효과는 크지 않다. 단지 내 C중개업소 대표는 “원하는 가격이 있으면 가격 조율이 가능한 상황인데도 학교 앞이나 대로변 등도 임대가 잘 안 나간다”며 “전용 33㎡ 기준으로 13억 원에서 10억 원으로 매매가격 할인 물건도 나와 있다”고 말했다.
이 때문에 잠실우성4차뿐만 아니라 서울 내 정비사업장 중 상가 면적을 축소하거나 없애는 곳들이 늘어나는 추세다. 서울 동작구 노량진역 일대 재정비촉진사업 구역 중 1·3구역 조합은 지난해 상가 면적을 축소하고 주택 분양 면적을 늘리는 방향으로 사업 계획을 변경했다. 촉진계획변경안에 따르면 1구역은 기존 상가 면적 1만 3879㎡를 7801㎡로 6078㎡가량 축소하고 분양 주택 면적은 23만 1102㎡에서 25만 6396㎡로 늘렸다. 3구역은 기존 상가 면적을 3709㎡만큼 줄여 4844㎡로 변경했고 분양 주택 면적은 2만 7195㎡ 증가한 11만 5830㎡로 결정했다. 노량진4구역은 아예 재개발 이후 신축 시설에서 상가 시설을 없앴다.
앞으로도 이 같은 현상은 이어질 것으로 전망된다. 윤수민 NH농협은행 부동산 전문위원은 “오프라인 소비 방식이 과거에 비해 감소한 반면 인건비는 올라갔기 때문에 상가에 입점해 사업을 운영할 때 일정 수준 수익률을 낼 수 있는 사업자가 줄어든 영향”이라며 “또 신축 단지가 생겨나면서 단지 내 상가 공급량이 그동안 꾸준히 많았고 서울은 토지 가격도 줄곧 상승해 상가 분양가가 높게 책정된 상태로 수급 불균형은 당분간 이어질 것”이라고 분석했다.
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