'마지막 카드' 민간매입 임대도 후퇴…해법 안보이는 지방 미분양

지난해 11월 기준 2.9만 가구

악성 미분양 13년 8개월래 최대

LH 직접매입·HUG 안심환매

CR리츠 등 성과 기대 못미쳐

매입형 등록임대 방안도 축소

89곳 인구감소지역에만 적용

미분양물량 해소 기대 어려워

정부가 지방 건설경기 보완 방안을 잇달아 내놓았지만, 준공 후 미분양 주택은 13년 만에 최대 수준까지 늘어난 것으로 나타났다. 한국토지주택공사(LH)의 직접 매입과 주택도시보증공사(HUG)의 미분양 안심환매, 기업구조조정(CR) 리츠 등 각종 방안을 시행했지만 기대에 못 미치는 성과를 내는 데 그쳤기 때문이다. 이러한 가운데 정부가 지난해 2월 발표한 민간의 매입형 등록임대 확대 방안이 당초보다 후퇴한 수준으로 추진되고 있어 실효성 없는 대책에 그칠 것이라는 지적이 제기된다.

21일 국토교통부에 따르면 지난해 11월 기준 전국 준공 후 미분양 주택은 2만 9166가구에 달하는 것으로 나타났다. 이는 전월(2만 8080가구)보다 3.9% 증가한 수치로 2012년 3월(3만 438가구) 이후 13년 8개월 만의 최대치다. 준공 후 미분양 주택의 85%가량은 지방에서 발생했다. 대구(3719가구)와 경남(3262가구), 경북(3081가구), 부산(2655가구), 충남(2142가구) 등에서 악성 미분양이 해소되지 않는 상황이다.

정부는 지난해 이 같은 미분양 물량을 해소하기 위해 지역 건설경기 활성화 대책을 잇달아 내놓았다. 우선 LH를 통해 3000가구의 준공 후 미분양 주택을 직접 사들이기로 했다. 하지만 LH의 직접 매입과 관련해선 매입심의위원회의 벽을 넘지 못해 매입 물량이 예상보다 저조했다. 1차 사업에선 733가구만 심의위를 통과했고 2차 사업에선 2260가구가 계약 대상으로 분류됐다. LH는 이 가운데 최종 문제가 없는 물량에 대해 계약을 추진하고 있다. HUG가 준공 전 물량을 매입하는 미분양 안심환매 역시 저조한 성과를 내는 실정이다. 미분양 안심환매는 고금리 프로젝트파이낸싱(PF) 대출 등으로 자금난을 겪는 지방 건설사를 지원하기 위해 공정률 50% 이상 주택을 공공이 사들인 뒤 준공 이후에 사업 주체에 되파는 방식의 사업이다. 하지만 HUG에서 지난해 접수를 받았는데 신청 물량이 매입 예산의 60% 수준에 그친 것으로 나타났다. 이와 더불어 기업구조조정(CR) 리츠도 공식 출범했지만 총 매입물량은 당초 전망에 크게 못 미치는 2000가구에 그쳤다.



정부의 사실상 남은 카드는 ‘매입형 등록임대’ 확대뿐이다. 정부는 지난해 2월 지방의 전용 85㎡ 이하 준공 후 미분양 아파트에 한해 매입형 등록임대를 허용하겠다는 방안을 밝힌 바 있다. 현행 민간임대주택법 상 아파트는 매입형 등록임대가 허용되지 않는다. 이는 문재인 정부 시절 민간임대 사업자 양성화를 위해 각종 세제 혜택을 부여한 것에 대한 비판이 거세게 일자 2020년 제도를 다시 변경한 것이다. 당시 4년 단기임대 폐지와 더불어 아파트에 대해 매입형 임대를 허용하지 않기로 했다. 하지만 윤석열 정부 들어 기조가 바뀌었다. 지방에 팔리지 않는 아파트가 2만 가구를 넘어서게 되자 민간 임대사업자를 통해 이를 소화하도록 방향을 튼 것이다.

국토부는 이재명 정부 들어 입장을 또 선회했다. 아파트에 대한 10년 민간 임대를 허용하되 인구감소지역에 한해 적용하기로 한 것이다. 연내 법 개정을 완료한 이후 올해 말까지 등록한 아파트에 한해 1년간 한시적으로 적용하겠다는 계획이다. 이들 아파트에 대해선 취득세 중과 배제와 취득세 주택 수에서 제외할 방침이다. 행정안전부에 따르면 인구감소지역은 강원 고성군·삼척시·양구군·양양군·영월군, 충북 괴산군·단양군·보은군, 충남 공주시·금산군·논산시, 전북 고창군·김제시·남원시 등 89곳이다. 이 가운데 지방 광역시에 포함되는 곳은 부산 동구·서구·영도구, 대구 남구·서구·군위군 등 5곳에 불과해 실질적 효과는 제한적일 것으로 평가된다. 국토부 관계자는 이와 관련 “준공 후 미분양 주택 물량이 적지 않은 상황이지만 인구감소지역에 한해 적용하는 것으로 적용 지역을 축소하기로 방침을 정했다”고 언급했다.

전문가들은 현재와 같이 지방 일부 지역에만 국한하는 방식으로는 악성 미분양 해소를 기대하기 어려울 것으로 평가했다. 부동산업계의 한 관계자는 “전국에 누적된 준공 후 미분양 물량이 3만 가구에 달할 정도로 과도한 상황”이라며 “민간에서 최소 1만 가구가량 소화가 돼야 해소가 가능할 것으로 보이는 만큼 민감 매입임대 적용지역을 늘릴 필요가 있다”고 지적했다.