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서울 아파트값 13.8억 '역대 최고'…토지거래허가 해제 후 재건축 단지 급등세 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산부동산일반 2025.03.04 09:20:00

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. 서울 아파트값이 역대 최고를 기록했다. 강남권과 외곽 지역 간 양극화 심화 현상도 눈에 띈다. 부동산R114에 따르면 1월 서울 아파트 평균 가격은 13억 8289만 원에 달했다. 전년 동월 대비 5.5% 상승한 수치다. 강남 3구와 용산구는 이전 최고가를 회복한 반면 도봉구와 강북구는 회복률 85% 이하에 머물러 지역별 격차가 뚜렷해졌다. 토지거래허가구역 해제 효과로 강남권 매수세가 집중됐다. 재건축 추진 단지는 특히 강세를 보인다. 송파구 잠실주공5단지 전용 76㎡는 한 달 새 2억 원 상승한 32억 5000만 원에 거래됐다. 전용 82㎡는 37억 원까지 올랐다. 같은 지역 ‘엘리트(잠실엘스·리센츠·트리지움)’ 대비 3~4억 원 높은 프리미엄이 형성된 것으로, 투자자들은 용적률 138%의 높은 사업성에 주목하는 모습이다. 서울 부동산 규제 완화에 따른 자금 유입으로 인천 송도 등 서울 대체 투자처는 약세를 벗어나지 못했다. KB부동산 시세 기준 송도 평균 아파트 매매가격은 8억 1000만 원대를 기록했다. 2022년 4월 최고치 10억 3205만 원에서 20% 이상 하락한 값이다. 더샵송도마리나베이 전용 84㎡는 고점 12억 4500만 원에서 5억 7000만 원으로 절반 가량 떨어졌다. 송도더샵퍼스트월드도 최고가 대비 40% 하락한 7억 원에 거래됐다. ■ 강남권-외곽 양극화 심화 서울 아파트 평균 가격이 1월 13억 8289만 원을 기록하며 역대 최고치를 경신했다. 용산구 평균 아파트 가격은 21억 9880만 원으로 가장 높은 회복률을 보였다. 서초구(109.23%)와 강남구(108.86%), 성동구(105.59%) 등도 이전 최고가를 넘어섰다. 반면 도봉구는 6억 660만 원으로 최고가의 82.49%에 불과했으며, 강북구(84.23%)와 노원구(85.06%) 등도 회복률 90% 미만을 기록해 양극화가 심화되는 모습이다. ■ 재건축 단지 선호도 급상승 토지거래허가구역 해제 제외에도 불구하고 재건축 단지 가격이 급등했다. 잠실주공5단지는 3930가구에서 6491가구로 탈바꿈할 예정이다. 용적률이 138%에 불과해 사업성이 높다는 평가를 받는다. 현재 사업시행계획인가 신청을 준비 중인 이른바 ‘재건축 8부 능선’ 단계에 들어섰다. 향후 관리처분계획 인가 시 더 큰 가치 상승이 예상된다. 서울 송파구 아파트 매매 거래량은 2월 이미 148건을 기록해 전월(297건) 수준을 넘어설 것으로 전망된다. ■ 수도권 대체 투자지 약세 인천 송도 등 수도권 대체 투자지는 약세를 면치 못하는 모습이다. 서울 규제 완화에 따른 자금 유입 때문이다. 송도 아파트 매매가격은 2022년 4월 10억 3205만 원까지 치솟았다가 현재 8억 1000만 원대에 머물고 있다. 송도 부동산 시장은 서울 규제 강화 시기(2005~2007년, 2019~2021년)에 급등했던 반면, 서울 규제 완화 시기에는 하락하는 명확한 패턴을 보여왔다. 올해 들어 두 달간 최고가 대비 50% 이상 하락한 거래가 3건이나 발생해 당분간 약세가 지속될 전망이다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 서울 아파트 평균 가격이 1월 13억 8289만 원으로 역대 최고를 기록했다. 금리 인하와 토지거래허가구역 해제 기대감 등이 반영된 결과다. 특히 강남권 중심으로 가격 상승이 두드러지게 나타나는 모습이다. 2월 평균 아파트값은 14억 원에 육박할 것으로 보인다. 다만 서울 외곽 지역은 상승세 둔화를 보였다. KB부동산 통계 기준 지난달 서울 아파트 매매 가격 5분위 배율은 3.79배로 역대 최고치에 달했다. 5분위 배율의지수가 높을수록 집값 양극화가 심하다는 것을 의미한다. - 핵심 요약: 송파구 잠실주공 5단지 아파트 가격이 급등했다. 토지거래허가구역 해제 열외에도 불구하고 보이는 상승세가 눈에 띈다. 실수요자들이 미래 가치를 보고 이주하면서 발생한 ‘도미노 갈아타기’ 현상으로 해석된다. 인근 단지의 가격이 높아진 것도 영향을 미친 것으로 보인다. 다만 남혁우 우리은행WM영업전략부 연구원은 단기적으로 급등한 만큼 연초보다는 매수세가 약해질 것으로 내다봤다. - 핵심 요약: 송도 아파트 시장이 서울의 부동산 규제에 민감하게 반응하는 것으로 나타났다. 서울 부동산 규제가 강화될 시 송도 아파트값은 상승, 규제 완화 시에는 가격이 하락하는 패턴을 보였다. 2022년 에는 재건축 기준이 완화되면서 자금은 서울로 흘러가고 송도 아파트 가격은 하락한 바 있다. 윤지해 부동산R114 수석연구원은 “서울 외곽이라는 대체지가 존재하기 때문에 들어오고 나오는 속도가 빨라 부동산 정책 민감도가 높게 나타나는 것”이라고 설명했다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 개포주공 6·7단지는 지하 5층, 지상 35층의 대규모 단지로 최종 2698가구를 조성할 예정이다. 현대건설(000720)은 ‘디에이치’브랜드도 적용할 계획이다. 기존 디에이치 단지들이 지역을 대표하는 랜드마크로 자리 잡았듯 개포주공 6·7단지도 강남의 프리미엄 주거지로 탈바꿈하겠다는 포부다. 현대건설이 내세우는 개포주공 6·7단지는 주변 자연환경과 조화된 모습이다. - 핵심 요약: DL이앤씨(375500)가 대구 동구 신천동에 위치한 ‘e편한세상 동대구역센텀스퀘어’를 분양한다. 해당 단지는 대구지하철 1호선과 KTX가 지나는 동대구역 바로 맞은편에 위치한 역세권 단지다. 교통 인프라가 확장될 예정인 만큼 높은 주거 편의성을 자랑한다. DL이앤씨는 충남 천안에서도 ‘e편한세상성성호수공원’을 분양한다. 성성호수공원과 맞닿아 있어 풍부한 녹지와 수변 공간이 강점이다. 향후 주변에는 약 2만 5000여 가구의 아파트가 들어설 전망이다. - 핵심 요약: DL이앤씨의 최근 한 달 주가가 31.49% 급등했다. 건설업계의 위기 속에서도 안정적인 재무구조로 투자자들의 주목을 받은 영향으로 보인다. 지난해 3분기 기준 DL이앤씨의 연결기준 부동산 PF 보증 규모는 자기자본 대비 98.8%였다. 현대건설(440.3%)과 GS건설(006360)(186.4%) 대비 월등히 낮은 수치다. DL이앤씨가 타 건설사 대비 부동산 프로젝트 파이낸싱(PF) 부실 우려로부터 자유롭다는 의미다. DL이앤씨는 강점을 활용해 올해 본격적으로 수익성이 높은 알짜 사업 위주의 선별 수주에 나설 전망이다. [키워드 TOP 5] 서울 아파트 최고가, 강남권-외곽 양극화, 재건축 단지 갈아타기, 송도 집값 하락, 건설사 재무안정성, AIPRISM, AI프리즘

신협, 116곳에서 1592억 적자 vs 한투운용 TDF(목표시점펀드) 1.5조… 투자환경 뚜렷한 희비 [AI 프리즘*금융상품 투자자 뉴스]

경제·금융경제·금융일반 2025.03.04 09:20:00

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. 신용협동조합과 새마을금고 등 상호금융권의 부실이 심화되는 양상이다. 신협 중 최소 116곳이 당기순손실 1592억 9900만원을 기록한 것으로 나타났다. 연체율 10% 이상인 부실 조합은 19개에 달한다. 서울 묵동(-1.19%)과 충남 공주(-0.2%) 등 5개 조합은 순자본비율이 마이너스로 자본잠식 상태인 것으로 드러났다. 퇴직연금 시장에서는 한국투자신탁운용이 1조 5486억원의 TDF(목표시점펀드) 설정액을 기록하며 고공행진 중이다.한투운용은 펀드 안정성을 나타내는 샤프 지수에서도 타 운용사 대비 월등한 성과를 기록했다. TDF의 장점을 적극 활용한 결과로 보인다. 4일부터는 국내 최초 대체거래소(ATS)인 ‘넥스트레이드’가 출범해 주식거래 시간이 오전 8시부터 오후 8시까지로 확대된다. 정규장(9시~3시30분) 외에 프리마켓(8시~8시50분)과 애프터마켓(3시30분~8시)이 추가될 예정이다. ‘중간가 호가’와 ‘스톱지정가 호가’ 등 새로운 주문 방식도 도입된다. 초기 2주간은 10개 종목만 거래되며, 31일 이후 800개 종목으로 확대된다. ■ 상호금융 부실 확대 전국 신용협동조합 중 최소 116곳이 당기순손실을 기록했다. 손실 규모는 약 1592억 9900만원에 달한다. 부동산 PF 부실과 경기 침체가 주요 원인으로 꼽힌다. 서울 묵동(-1.19%)과 충남 공주(-0.2%) 등 5개 조합은 순자본비율이 마이너스로 자본잠식 상태다. 순자본비율 2%를 밑도는 조합 8곳, 2~3%‘'회색지대’ 조합도 71개에 이른다. ■ 연금시장 분화 가속화 한국투자신탁운용의 TDF 설정액이 1조 5486억원으로 올해 1766억원 증가했다. KB운용과의 시장점유율 격차가 1.13%포인트로 축소되면서 한투운용이 3위를 탈환할 가능성이 커졌다. 한투운용 TDF 1년 평균 수익률은 19.65%, 샤프지수 2.05로 업계 1위를 기록했다. TDF ETF 시장도 2023년 말 1042억원에서 3414억원으로 3배 이상 성장하는 등 저비용 연금상품 수요가 급증하고 있다. ■ IPO 시장 경쟁 심화 NH투자증권(005940)이 최근 잇단 IPO 고객 이탈로 흔들리는 모양새다. NH투자증권이 IPO 업무를 주관해온 ‘삼쩜삼’ 운영사와 더핑크퐁컴퍼니 등은 지난해 말부터 타 증권사와 접촉 중인 것으로 알려졌다. 최근 1년간 NH증권 주관 20개 기업 중 11곳이 상장 심사에서 최종 무산되기도 했다. 상반기 IPO 대어인 서울보증보험·롯데글로벌로지스·DN솔루션즈 등에서 NH증권 주관사는 없다. NH투자증권이 머지않아 5위 삼성증권(016360)에 따라잡히는 것 아니냐는 우려가 나오는 배경이다. [금융상품 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 전국 신용협동조합 중 최소 116곳이 적자를 냈다. 연체율 10% 이상인 부실 조합은 19개에 달한다. 급격한 경기 둔화와 부동산 경기 부진이 직격탄이 됐기 때문이다. 특히 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 부실과 경기 침체로 건정성이 급격하게 나빠진 영향도 상당하다. 금융계는 향후 대출 부실은 더 커질 가능성이 높다고 보는 분위기다. 한 상호금융권관계자는 “자신이 거래하는 조합의 순자본비율과 연체율을 꼼꼼히 따져봐야 한다”고 제언했다. - 핵심 요약: 한국투자신탁운용이 연금 시장에서 3위까지 넘보며 훨훨 날아올랐다. 한투운용의 TEF(TEF ETF 제외)설정액은 1조 5486억 원에 달했다. 한투운용의 ‘한국투자TDF알아서ETF포커스’ 펀드 시리즈의 최근 1년 평균 수익률은 19.65%다. 전체 운용사 중 1위를 기록했다. 향후 국내 퇴직연금 적립액이 빠르게 불어날 것으로 예상되는 만큼 TDF 시장 역시 더 커질 것으로 보인다. - 핵심 요약: NH투자증권이 최근 IPO 주관에서 대규모 고객 이탈로 요동치는 모양새다. NH투자증관이 연초 IPO 대어로 꼽히는 다수 기업의 주관 계약은 이미 놓친 데다 고객 이탈마저 추가로 늘어난 것으로 나타났다. 지난해 NH증권이 주관한 IPO 20건 중 11건이 상장 심사에서 탈락한 것이 고객 이탈의 직접적 원인이라는 분석이 나온다. 지난해 IPO 시장 공모액 기준 NH투자증권은 업계 4위다. 이 추세라면 5위인 삼성증권에게 자리를 빼앗길 가능성이 크다. [금융상품 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 국내 최초 대체거래소(ATS)인 ‘넥스트레이드’가 4일 운영을 시작한다. 이로써 주식거래 시간은 출근 시간인 오전 8시부터 퇴근 이후인 오후 8시까지 12시간으로 늘어난다. 기존 한국거래소 정규장(9시3시30분) 외에 프리마켓(8시8시50분)과 애프터마켓(3시30분~8시)도 추가되면서 미국이나 홍콩 시장 상황을 반영한 투자도 가능해진다. ‘중간가 호가’와 ‘스톱지정가 호가’도 눈에 띈다. 투자자 입장에서는 시장 변동성을 줄이거나, 직접 정한 특정 가격에 주문을 낼 수 있는 셈이다. 주식 가격 변동 폭도 전날 한국거래소 종가를 기준으로 ±30% 안에서만 움직일 수 있도록 제한된다. - 핵심 요약: 도널드 트럼프 미국 대통령이 가상자산 전략 비축을 추진하겠다고 밝혔다. 이에 비트코인(10.5%),이더리움(14.02%), 리플(36.6%)의 가격이 상승하면서 가상 지산 시장이 크게 요동쳤다. 트럼프 대통령인 2일 소셜미디어(트루스소셜) 트루스소셜에 “디지털 자산에 관한 행정 명령을 진행했다”고 밝히면서 가상자산의 비축에 대한 의지를 명시적으로 밝혔다. 다만 트럼프 정부의 가상자산 비축 계획이 구체적으로는 발표되지 않아 가상자산 가격 하락 가능성도 배제할 수 없다. - 핵심 요약: 우크라이나 전쟁 종전 기대감에도 불구하고 국내 러시아 펀드 환매 재개 시점은 여전히 불투명하다. 러시아 주식을 매도하려면 러시아의 대외국인투자 제재 조치 해제가 선행되어야 한다. 자산운용사 중 아직까지 환매 재개를 논의하고 있는 운용사는 없다. 2022년 운용사들이 러시아 펀드 신규 설정 및 환대를 중단했을 당시 러시아 펀드 규모는 1600억 원에 달했다. 운용사들은 러시아의 외국인투자 제재 조치에 변화가 생길 때까지 기다려야 한다는 입장이다. [키워드 TOP 5] 금융기관 건전성, 자산배분 전략, 퇴직연금 TDF, 가상자산 정책, 확장된 거래시간, AIPRISM, AI프리즘