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“꽁꽁 묶인 강남 거래 풀린다”… 2년 실거주 의무 사라지고 독소조항 폐기 [AI 프리즘*부동산 투자자 뉴스]

부동산부동산일반 2025.04.14 08:16:39

▲ AI 프리즘* 맞춤형 경제 브리핑 * 편집자 주: ‘AI PRISM’(Personalized Report ＆ Insight Summarizing Media)은 한국언론진흥재단의 지원을 받아 개발한 ‘인공지능(AI) 기반 맞춤형 뉴스 추천 및 요약 서비스’입니다. 독자 유형별 맞춤 뉴스 6개를 선별해 제공합니다. 서울 강남구·서초구·송파구·용산구 등 토지거래허가구역 내 재개발·재건축 입주권에 적용하는 2년 이상의 실거주 의무가 유예된다. 이주·철거가 예정된 지역에서는 주택 멸실로 거주 요건을 채울 수 없어 혼선이 생기자 적용 시점을 변경한 것이다. 실거주 의무 적용 시점을 ‘취득일’에서 ‘사용 승인일’까지 유예함으로써 강남권 입주권 거래에 숨통이 트일 것으로 전망된다. 송파구 내 모든 아파트가 토허구역으로 지정된 후 ‘허가 신청일 4개월 이내 입주’ 단지만 거래할 수 있다는 지침을 적용했으나, 이 규제도 철회 수순을 밟는 중이다. 이로써 강남 3구와 용산구 일대 정비사업 추진 단지 거래에도 활력이 돌아올 전망이다. 다만 재개발 지역의 연립·다세대 주택도 토허구역 대상에 포함돼 이들 주택 소유주의 반발이 예상된다. ■ 토허구역 입주권 '실거주 의무' 준공 후로 유예 국토교통부와 서울시가 최근 논의를 거쳐 토허구역 내 입주권 거래 시 실거주 의무 적용 시점을 ‘취득일’에서 ‘사용 승인일’까지 유예하기로 뜻을 모았다. 토지 이용 계획서에 ‘이주 계획에 따라 실거주 의무 기간을 채우지 못할 시 사용 승인일(준공) 이후 요건을 충족하겠다’는 내용을 명시하면 허가를 내주는 방식이다. 그동안 토허구역에서는 관리처분계획 인가를 받은 사례가 극히 드물어 주택 멸실을 대비한 통일된 규정이 존재하지 않았다. 이번 결정으로 잠실미성크로바(잠실르엘), 잠실진주(잠실래미안아이파크) 등 주요 재건축 아파트 입주권 거래가 재개될 전망이다. ■ 송파구 ‘4개월 이내 입주’ 규제 철회 송파구가 ‘허가 신청일 4개월 이내 입주’ 단지만 거래가 가능하다는 지침을 적용했으나, 조합원의 문제 제기가 잇따르자 관련 지침 적용을 유예했다. 정부는 당초 ‘허가 신청일 6개월 이내 입주’ 단지만 실거주 의무 유예를 적용하는 방안을 검토했으나, 자치구 의견을 반영해 문턱을 낮추기로 했다. 강남구 개포동 일대 재건축 단지도 한시름 놓았다는 반응이다. 개포주공 5단지는 8월 관리처분계획 인가를 목표로 사업을 추진 중인데, 인가 후 철거까지 통상 1년이 소요되어 실거주 의무 2년을 채울 수 없는 상황이었다. ■ 서울의료원 부지, 2조원 야적장으로 방치 서울 강남구 삼성동 봉은사로에 위치한 옛 서울의료원 부지가 영동대로 지하화 등 강남 개발을 위한 기자재 창고로 쓰이고 있다. 공시가격 2조 원이 넘는 땅을 야적지 수준으로 활용하는 상황인 셈이다. 서울시는 오는 6월 연구용역 결과를 토대로 개발 밑그림을 제시하겠다는 방침이나, 건설경기 악화와 높은 매각 대금으로 개발이 원활히 이뤄질지 회의적이다. 서울시는 민자 유치나 리츠 매각 방식도 검토 중이지만, 토지 매입대금만 2조원을 넘어 개발 속도를 내기 어려울 것이라는 전망이 우세하다. [부동산 투자자 관심 뉴스] - 핵심 요약: 토허구역 내 재개발·재건축 입주권에 적용하는 2년 실거주 의무가 유예된다. 실거주 적용 시점이 ‘취득일’에서 ‘사용 승인일’로 변경됐다. 이주·철거가 예정된 지역의 주택 멸실로 인한 혼선을 해소하기 위한 조치다. 덕분에 잠실미성크로바나 잠실진주 같은 인기 재건축 단지의 입주권 거래가 다시 가능해질 전망이다. - 핵심 요약: 정부가 송파구의 ‘4개월 이내 입주’ 제한 지침 적용을 유예했다. 해당 규제로 인해 거래가 사실상 중단되자 많은 민원이 제기된 것에 따른 조치로 풀이된다. 다만 정부가 재개발 입주권도 토지거래 허가 대상임을 명확히 하겠다고 밝히면서 이들 주택의 소유주 반발도 예상된다. - 핵심 요약: ‘금싸라기 땅’인 서울 강남 서울의료원 부지가 건설기자재 창고로 사용되고 있는 것으로 확인됐다. 해당 부지는 2016년 매각 시도 때는 비싼 가격 탓에 입찰자가 없었고, 이후 주택공급지, 대한항공 땅과 교환 등 계획이 여러 번 변경된 바 있다. 서울시는 오는 6월 연구용역 결과를 바탕으로 마이스 산업 활성화 목적의 개발 계획을 제시할 예정이다. 다만 건설경기 악화로 개발 가능성은 불투명하다. [부동산 투자자 참고 뉴스] - 핵심 요약: 천정부지로 오른 건설 공사비로 정비사업 조합과 시공사 간 갈등이 커지는 모양새다. 이에 한국부동산원이 공사비 분쟁 정비구역 전문가 파견제도 자문위원을 모집 중이다. 신규 공급이 급감하는 상황에서 공사비 갈등으로 사업이 지연되면 집값 불안이 커질 우려가 크기 때문이다. 서울시는 정비사업 코디네이터를 200명 이상으로 늘릴 계획이다. - 핵심 요약: 4월 셋째 주에는 전국 4개 단지에서 총 2486가구가 분양된다. 충북 청주시에 청주테크노폴리스아테라2차가 공급된다. 경기 용인시에서는 용인푸르지오원클러스터2·3단지 견본주택이 오픈한다. 특히 용인푸르지오원클러스터의 경우 사업단지 근처에 위치해 직장과 주거지가 가까운 ‘직주근접’ 장점이 있는 단지들이라 수요가 있을 것으로 전망된다. - 핵심 요약: 법무법인 동인, YK 등 대형 로펌들이 GS건설을 상대로 분양가 부당이득금 반환 소송을 준비 중이다. GS건설은 2017년 ‘자이아이비플레이스’ 분양 당시 수백억원의 가산비를 부당하게 책정한 것으로 지적받은 바 있다. 상한제를 회피하기 위해 부당하게 가산비를 적용한 사례들이 민사소송으로 번지는 양상이다. 이번 소송 규모는 최대 500억원으로, 모든 세대가 참여하면 가구당 5000만원 정도를 돌려받을 수 있을 것으로 예상된다. [키워드 TOP 5] 토허구역 실거주 유예, 송파구 입주권 규제 철회, 재건축 거래 활성화, 공사비 갈등 증가, 분양가 부당이득 소송, AI PRISM, AI 프리즘