“종합부동산세만 건드릴 줄 알았는데 임대사업자 과세까지 강화한다고 하니 기가 막히네요. 아직 최종안이 미정이라고 하니 더욱 불안합니다. 노후소득을 위해 몇십년 동안 아껴 모은 돈으로 임대용 소형 아파트를 산 건데 세금이 자꾸만 올라가니 막막합니다.”
재정개혁특별위원회가 정부에 임대소득 과세 강화를 권고한 후 하루가 지난 4일 임대사업자들은 혼란스러운 기색이 역력했다. 특히 주택 월세수입으로 사는 은퇴자들은 소형주택(기준시가 3억원 이하·전용면적 60㎡ 이하) 전세보증금 등의 과세 권고안이 이대로 확정될까 봐 노심초사하는 모습이다. 정부가 하루 만에 월세소득 분리과세 시 기본공제 400만원을 유지하겠다고 입장을 번복했지만 세금 인상 방향이 불분명해 세금이 급등할 수 있다는 우려가 크다. 특히 임대주택 등록 유도 정책으로 상당수가 임대등록을 완료해 세원이 노출된 상태라는 점도 임대인들 사이에서 불만이다. 임대사업자에 대한 세금 인상이 결국 월세 인상이라는 부메랑이 돼 세입자에게 영향을 줄 수 있다는 지적도 나온다.
이날 서울경제신문이 진재만 신한금융투자 세무사의 도움을 받아 정부의 권고안대로 시뮬레이션한 결과 전세보증금이 2억원인 소형 원룸 10채를 보유한 임대사업자의 경우 약 52만원의 세금을 추가로 납부해야 하는 것으로 나타났다. 올해까지는 소형주택 전세보증금이 과세 대상에서 제외되기 때문에 이 임대사업자는 세금을 물지 않아도 된다. 하지만 소형주택 전세보증금이 과세 대상에 포함되면 임대소득이 연 1,836만원가량 발생한 것으로 간주돼 51만4,976만원(필요경비율 60%, 분리과세 14%, 기본공제 400만원 적용)을 세금으로 물어야 한다. 4년 단기임대사업자로 등록해 30% 세액감면을 적용받아도 약 36만원을 세금으로 내야 한다.
또 주택임대소득에 대한 과세 원칙도 강화돼 임대사업자의 부담이 더욱 커졌다. 정부는 올해까지 비과세인 연 2,000만원 이하 주택임대소득에 대해서도 내년부터 14%의 세율로 분리과세할 예정이다. 주택임대소득이 연 2,000만원인 사람은 올해까지 세금을 안 냈지만 내년부터는 기본공제를 적용받으면 56만원을 납부해야 한다. 재정특위 권고안에 따라 400만원의 기본공제까지 없어지면 112만원의 세금을 내야 한다. 정부는 기본공제 폐지는 아직 고려하지 않고 있다는 입장이지만 당장 내년부터 임대사업자의 세금 압박이 커지는 것은 사실이다.
서울시 노원구 상계동의 C중개업소 대표는 “이 지역에는 소형 아파트 여러 채에서 나오는 월세 임대료로 먹고사는 은퇴자들이 많다. 임대료 인상 한도는 연 5% 이하인데 세금이 자꾸만 늘어나니 답답하다고 호소하고 있다”고 말했다. 올해 초 종합부동산세 합산과세 배제 등의 혜택을 받기 위해 임대사업자 등록을 한 서모(48)씨는 “임대사업자로 등록하면 여러 가지 혜택을 주지만 한편으로는 정부가 임대소득세를 올리겠다고 하니 속은 기분이 드는 것이 사실”이라고 밝혔다.
이처럼 임대사업자의 세 부담이 증가하면서 결국 세입자도 타격을 받을 수 있다는 지적이 나온다. 함영진 직방 데이터랩장은 “지금은 수요 대비 입주물량이 많아 세입자 우위의 시장이기 때문에 큰 문제는 없지만 향후 공급자 우위의 시장으로 바뀔 경우 임대사업자들이 세금 인상분을 세입자의 전월세에 일부 반영하거나 새로운 세입자를 받아 월세를 올리는 경우가 생겨날 것”이라고 분석했다. 이남수 신한금융투자 부동산팀장도 “임대사업자가 전월세 시장에 기여한 바가 큰 데 이들의 부담이 세입자 부담으로 이어질 수 있다”고 밝혔다.
지방 주택시장에 악재로 작용할 것이라는 전망도 제기된다. 진재만 세무사는 “세금 부담이 늘어나면서 임대사업자들이 보유하고 있는 주택 수를 관리할 필요성이 커졌다”며 “이 경우 상대적으로 세입자를 구하기 어려운 지방에 있는 주택을 먼저 처분할 가능성이 높다”고 말했다.
/한동훈·이재명기자 hooni@sedaily.com
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