[임대사업 혜택 축소 검토]홍보 열올릴땐 언제고...정책 신뢰도 스스로 추락시킨 정부

# “다주택자가 없으면 주택시장은 안정되지 않는다. 우리가 강조하는 것은 다주택을 하려면 사회적 책무를 함께 해달란 거다. 이번 조치(8.2 대책)가 과연 다주택자들이 (주택을) 안 팔고 동결시키는 쪽으로 갈지, 아니면 임대사업자 등록이란 우리 사회가 기대하고 또 가야 할 방향 쪽으로 갈지는 조금 더 기다려봐야 한다. 하지만 저는 후자를 예상 혹은 기대하고 있다.”

김수현 청와대 사회수석은 지난해 ‘8.2 대책’ 발표 이후 임대사업자 등록제가 정상적으로 정착할 것이라는 예상을 내놨다. 이를 위해 정부는 지난해 12월 임대사업자에게 각종 세제 혜택 등을 주는 방안까지 발표했다. 이런 가운데 정부가 1년 만에 임대주택사업자에게 주어지던 각종 혜택을 축소하겠다고 밝히면서 적잖은 파장이 예상된다. 정책이 180도 바뀐 셈이다. 현재 임대주택사업자는 약 8만 명에 이른다. 임대차 시장 안정화라는 목표와 달리 이 제도가 다주택자들의 ‘꽃길’이 됐다는 비판이 나오고, 집을 가진 사람들의 추가 매입 수단이 됐다는 판단 때문이다. 한 전문가는 “임대주택사업자에 대한 정책이 선회한 것은 정책의 일관성 면에서 큰 문제”라며 “섣부른 정책이 오히려 주택시장을 더 과열로 이끌고 있다”고 말했다.

◇‘규제회피처’가 된 임대사업자 등록제 = 2일 국토부 및 관련 업계에 따르면 정부는 등록한 임대사업자들에게 집을 살 때부터 팔 때까지 임대기간과 주택의 면적에 차등해 다양한 세제 혜택을 주고 있다. 취득세의 경우 임대사업을 목적으로 주택을 매입할 때 0~50%까지 감면되며, 재산세도 면제받거나 75%까지 세금이 줄어든다. 종합부동산세도 합산에서 배제될 수 있으며 양도세 중과도 적용받지 않는다.

주택 매입 자금을 조달하는 것도 수월하다. 현재 서울 전역은 투기과열지구로 지정돼 주택담보대출의 담보인정비율(LTV)·총부채상환비율(DTI)이 30∼40%로 축소된 상태다. 여기에 15개 투기지역에선 주담대가 가구당 1건으로 제한됐다. 하지만 임대사업자 대출을 이용하면 집값의 70∼80%까지 대출이 가능하다.

이런 혜택 덕에 등록 임대사업자는 꾸준히 늘고 있다. 올 7월까지 신규 등록한 임대사업자는 총 8만 819명, 임대주택 수는 19만 9,300가구에 이른다. 7월 신규 등록한 임대사업자만 6,914명으로 지난해 같은 기간보다 52.4% 증가했다.

◇ 180도 바뀐 정책에 임대사업자 반발 = 정책 선회 배경은 임대사업자 제도가 아파트 값을 더 올린다는 비판 때문이다. 여기에 임대사업자로 등록하면 임대기간 중 사실상 주택 매도를 할 수 없는 까닭에 시중의 공급량을 더 줄인다는 분석이다. 서울 및 수도권 요지로 몰리는 수요는 여전한데 임대사업자 증가로 공급을 더 위축시켜 집주인들이 호가를 더 높일 수 있는 근간이 됐다는 것이다. 특히 임대사업자 세제 혜택의 상당수가 ‘8년 이상’ 장기 임대자들에게 집중돼 있어 ‘매물 잠김→호가 상승’을 더 심화한다는 설명도 나온다.

정부의 급격한 입장 선회에 다주택자와 임대사업자들은 강력 반발할 것으로 예상된다. 임대료 인상을 제한하는 대가로 임대 등록 시 세제혜택을 받는 것인데, 이를 축소하면 임대 등록한 의미가 사라지기 때문이다.

국토부는 매달 임대사업자 등록 추이를 발표하며 정책 홍보에 공을 들여왔다. 하지만 국토부가 하루 아침에 입장을 뒤집자 정부가 정책 실패를 스스로 인정한 것 아니냐는 지적이 나온다.

◇ 갭 투자 줄면서 소형 아파트 영향 받을 듯 =정부가 구상하는 제도 개선 방안은 임대사업자 등록제를 이용해 집을 추가 매입하는 것부터 제동을 걸겠다는 방침이다. 이에 따라 세제 혜택부터 대출 제도까지 전반에 걸쳐 점검에 들어갈 것으로 보인다.

부동산 세무업계에서는 8년 장기 임대 시 ‘종합부동산세 합산 배제’가 우선 수정 검토될 수 있다고 내다본다. 종부세 합산 배제 혜택을 받기 위한 의무 임대 기간을 늘리거나 기준가격(6억원)을 줄이는 방식이 될 수 있다고 전문가들은 내다본다. 아울러 등록 임대사업의 가장 큰 혜택으로 꼽히는 ‘양도세 중과 배제’ 혜택도 조정된다는 전망이 많다. 또 올해 연말 일몰 예정인 ‘취득 주택 10년 이상 임대 시 양도세 100% 면제’ 조항의 경우 추가 연장에 나서지 않을 수 있다는 예상도 나온다. 여기에 임대사업자 대출도 규제가 강화될 것으로 보인다.

한편 이번 정부의 방침으로 갭 투자가 줄고, 소형 아파트 시장이 적잖은 영향을 받을 것으로 보인다. 임대주택 사업자들은 그간 갭 투자를 활용해 소형 주택을 주로 매입해 왔기 때문이다./이완기기자 kingear@sedaily.com