대법 "세입자 보증금 반환 권리, 집주인 소유권 회복 즉시 발생"

집주인, 주택 소유권 회복 즉시 근저당 설정

法 "임차보증금, 근저당권보다 우선 보호해야"

신탁된 부동산을 수탁자 허락 없이 임대했더라도 신탁계약이 종료돼 임대인이 부동산 소유권을 회복했다면 그 즉시 임차권 대항력이 생긴다는 대법원 판결이 나왔다. 대항력이란 세입자가 제3자에게 보증금 등 임대차 계약 효력을 가장 먼저 주장할 수 있는 권리다.

대법원 3부(주심 김재형 대법관)는 안모씨가 부동산개발업체 A사를 상대로 낸 임차보증금반환 청구 소송 상고심에서 원고 승소로 판결한 원심을 확정했다고 2일 밝혔다.

안씨는 지난 2014년 1월 부동산개발업체인 B사와 이 회사 소유인 주택을 보증금 7,000만원에 2년간 임차했다. 안씨는 그 뒤 임차권 대항력을 위해 전입신고까지 마쳤다. 문제는 안씨가 임차한 부동산이 B사가 이미 2013년 12월 C신탁회사에 신탁한 주택이었다는 점이다. 안씨는 C사의 승낙을 받지 못해 적법한 임차권 대항력을 취득하지 못했다.



이후 2014년 4월 신탁계약이 종료되자 소유권을 회복한 B사가 곧바로 지역은행에 해당 집을 대상으로 채권액 5억7,850만원의 근저당권을 설정했다. 이 근저당권에 따라 2017년 2월 주택이 A사에 경매로 넘어갔고, 안씨는 임차보증금 7,000만원을 돌려달라며 소송을 냈다.

재판에서는 신탁계약이 종료돼 임대인이 부동산 소유권을 회복하면 임차권 대항력이 곧바로 발생하는지 아니면 다음날부터 발생하는지가 쟁점이 됐다. 곧바로 발생하면 안씨가 근저당권보다 우선순위의 임차권 대항력을 갖는 반면 다음날 발생한 것으로 해석하면 근저당권이 임차권 대항력보다 우선순위를 갖게 되기 때문이었다.

1·2심은 “B사가 소유권이전등기를 마친 때 대항력이 그 즉시 발생했다고 봐야 한다”며 A사에게 안씨의 임차보증금 전액을 돌려주라고 결정했다. 대법원도 하급심 판단이 옳다고 봤다.
/윤경환기자 [e-mail]