저층 주공 아파트들이 슬럼화되며 ‘개도 포기한 동네’로 불렸던 개포동.
많은 시간 수요자들의 외면을 받아온 동네가 ‘개도 포르쉐를 모는 동네’로 탈바꿈한 사연.
‘역사와 부동산의 만남’ 역지사지 여섯 번째 지역은 서울 ‘신흥 부촌’으로 주목 받는 강남구 개포동입니다.
■강남권 서민아파트 동네에서 귀족아파트로
개포동은 현재 드라마틱한 변화의 중심에 있는 동네입니다. 개포동 대부분 지역이 재건축이나 리모델링에 들어갔거나 완료됐기 때문인데요.
지난 2016년부터 시작된 개포동 재건축 붐은 현재까지 이어지고 있습니다. 가장 먼저 재건축이 시작된 구역은 개포동과 행정구역은 다르지만 개포택지지구로 묶여 있는 일원동 현대아파트입니다. 이곳은 삼성물산이 시공을 맡아 래미안루체하임이라는 이름으로 이미 지난 2018년 11월 입주를 마친 상태입니다.
개포 2단지와 3단지에도 각각 1,957가구, 1320가구 규모로 래미안 블레스티지와 디에이치아너힐스가 지어져 입주를 완료했죠.
개포 시영아파트 자리의 래미안강남포레스트와 8단지 구역에 지어지고 있는 디에이치자이개포도 멀지 않은 시점에 지어져 입주민을 맞을 예정입니다.
지난해 말 분양한 개포 4단지 개포프레지던스자이는 6월 기준 공정률 9%를 기록하며 건설되고 있습니다.
개포 5단지와 통합 재건축을 추진 중인 개포 6·7단지는 조합 설립 추진위가 강남구의 승인을 받으며 개발에 속도를 내고 있습니다.
수서경찰서 맞은편에 있는 개포동 ‘대청아파트’는 수직 증축 리모델링을 추진하고 있습니다.
여러 단지들 가운데서도 가장 눈길을 끄는 곳은 단연 6,702세대의 ‘초’·‘초’·‘초’ 대단지를 품은 개포 1단지 ‘디에이치 퍼스티어 아이파크’입니다. 강남 최대 규모 분양으로 화제가 됐던 이곳에는 1순위에 1,135명을 모집하는데, 2만5,991명이 통장을 던졌습니다. 평균경쟁률로는 22.8대 1입니다. 일반 공급으로는 전용 59㎡ 이하의 소형 혹은 112㎡의 대형에서만 청약을 받았는데 대형으로 청약쏠림이 두드러졌습니다. 46가구를 모집하는 전용 112㎡에 7,173명이 신청해 155.9대 1의 경쟁률을 보였죠. 특별공급에서는 100가구를 선정하는데 2,208명이 접수했습니다. 67가구가 배정되는 신혼부부에는 1,720명이 몰리면서 인기를 과시했습니다.
개포동의 한 공인중개사는 "물건이 많지는 않다"며 "현재 25평이 18억원, 34평이 22~23억원에 가격대가 형성돼 있고 완공되면 래미안 2,3단지보다 올라갈 것으로 예상하고 있다"고 말했습니다.
높은 개포동 재건축 단지들의 인기는 청약 점수에 그대로 반영되고 있습니다. 지난해 말 분양한 ‘개포프레지던스자이(개포주공4단지 재건축)’ 청약 당첨자의 평균 가점은 66.4점이었습니다. 초소형 평면인 전용 45㎡와 전용 49㎡, 1가구를 모집한 전용 114㎡A를 제외한 모든 주택형의 가점 커트라인이 60점을 넘었죠. 이른바 ‘로또 분양’을 기대하며 몰린 수요자들 때문에 이번 개포 1단지 재건축 단지의 청약 당첨자 평균 가점 또한 이 정도 수준이 되리라고 보는 분석이 지배적입니다.
최근 개포동을 ‘강남 중의 강남’으로 만든 요인 중에 교통 입지를 빼놓을 수는 없습니다. 개포동 인근에 지하철 분당선 구룡역, 개포동역, 대모산입구역을 품고 있습니다. 이 때문에 강남 도심과 멀리 왕십리까지의 이동성이 높은 편입니다. 이에 더해 강북 도심으로 이어지는 지하철 3호선 매봉역과 도곡역을 도보 15분 이내에 이용할 수 있다는 점도 큰 장점이죠.
처음 이곳에 분당선이 놓이며 세 곳의 역사가 지어질 때 대표적인 핌피현상으로 불리며 ‘강남리 마을전철’이라는 좋지 않은 별명이 붙기도 했습니다.
하지만 개포동 주민들 입장에서는 억울한 부분이 많습니다. 개포동 주민들은 지하철 3호선 개통 당시 양재~학여울의 구간이 원래 개포동을 통과하기로 약속받았습니다.
하지만 서민들이 주로 살던 개포동 보다 힘이 있던 도곡·대치동에 3호선 구간이 놓이면서 분당선이 들어오기 전까지 도보로 이동해 지하철을 이용해야만 했죠.
개포동 재건축 단지의 교통 입지는 행정동 별로 차이가 심한 편입니다. 개포 2·3·4·5·6·7단지를 포함하는 개포 2동이 1동·4동에 비해 교통편을 이용하기가 보다 수월합니다.
또한 개포지구 모든 단지의 재건축이 완료된 이후 늘어난 인구를 현재 교통편이 감당할 수 있을지는 미지수입니다. 개포지구 개발이 완료되면 향후 약 4만 세대, 10만여명 거주할 것으로 예상되고 있기 때문에 주민들 입장에서는 당연한 우려가 들 수밖에 없죠. 이 때문에 주민들 입장에서는 노선이 논의되고 있는 ‘위례-과천선’의 개통을 학수고대하고 있는 상황이죠.
■‘뻘밭’은 어떻게 아파트촌으로 변했을까
연일 새로운 모습으로 변모하고 있는 개포동, 과거의 개포동 모습은 어땠을까요?
개포동은 개발 전에는 양재천의 영향으로 갯벌이었습니다. 하지만 이 갯벌을 개간해 사람이 살 수 있다고 해서 열 개·물가 포, 개포동이 된 것이죠.
풍수지리학적으로 개포동은 좋은 평가를 받는 지역은 아닙니다. 풍수지리학에서는 차가운 북서풍을 막아줄 수 있는 산(山)이 집의 북쪽(뒤)에 있고 물은 남쪽(앞)에 위치한 배산임수(背山臨水) 지세를 명당자리로 꼽습니다.
하지만 개포동은 정반대로 배수임산(背水臨山)지형이죠. 북쪽(뒤)에는 양재천이 흐르고 남쪽(앞)에는 대모산과 구룡산 두 개의 산이 버티고 서 있는 형국입니다.
땅 기운(地氣)도 약한 편입니다. 풍수지리학에서 진흙은 일반 흙과 달리 땅의 기운이 머물기 어렵기 때문에 좋은 평가를 내리는 지역이 아닙니다. 개발 전 갯벌이었던 개포동은 좋은 기운이 서리지 못한다는 풍수지리적 약점을 가진 곳입니다.
하지만 풍수지리학적 약점에도 개포동은 그동안 ‘상전벽해’의 모습을 보여줬습니다.
개포동의 개발은 1980년대를 기점으로 폭발적으로 가속화됩니다. 하지만 그 이전에는 굉장히 미미한 수준이었죠. 개포동은 압구정동 등 개발이 먼저 시작된 다른 강남 지역과는 달리 1970년대 오일쇼크 타격을 받으면서 개발 사업의 진척을 보이지 못했습니다.
하지만 1980년대 강남 지역의 토지구획정리사업이 어느 정도 궤도에 오르고 더 이상 대규모 택지를 찾기 힘들게 되자 이곳으로 정부의 시선이 옮겨오죠. 1980년대 당시 ‘주택건설촉진법’에 의해 개포지구 택지개발사업이 추진되며 개발의 ‘빛’을 볼 수 있게 됩니다. 이 사업은 현재 강남구 개포동, 일원동, 도곡동 일대, 서초구 우면동 일대, 경기도 과천 주암동 일대에 총 853만 4,900㎡에 대규모 아파트 단지를 조성하는 계획을 포함하고 있었습니다. 주택건설촉진법이 공공기업이 택지를 수용하고 도시설계 개념을 도입해 개발할 수 있는 기회를 주게 되면서 개포지구의 아파트 단지는 다른 단지와 다른 모습을 띄었습니다. 개포지구 아파트 단지는 높은 비율의 도로, 광장, 공원, 녹지, 학교 등의 공공시설을 확보할 수 있었죠. 이 때문에 개포지역 아파트 단지는 더욱 양호한 주거 공간을 제공 받을 수 있었습니다.
실제 개포동에는 산과 하천, 공원이 주거 지역과 가까운 곳에 자리하고 있습니다. 양재천이 대치동과 도곡동, 개포동 사이를 흐르며, 하천을 따라 가을 단풍 길이 조성돼 있죠. 동시에 크고 작은 공원이 주거지와 가깝게 자리해 산책과 운동을 즐기기 편한 곳입니다. 개포동에는 ▲개포공원 ▲달터근린공원 ▲달터공원 ▲개포근린공원 ▲청룡근린공원 등이 자리하고 있습니다. 단지 내부의 녹지 공간도 다른 아파트 단지와 달리 넓게 조성돼 있었습니다. 단지 내부의 벤치에 앉아 있노라면 이곳이 서울의 한복판인지 시골 마을인지 착각마저 들게 했을 정도였습니다. 개포지구 아파트 단지의 이런 특징은 이른바 ‘아파트 키즈’를 만들어내기도 했습니다. 개포주공 아파트의 기억을 저장하는 ‘개포동 그곳’ 프로젝트가 바로 그것이죠. ‘개포동 그곳’은 특별하게 재건축 후 사라질 3만 그루의 나무를 기록하고 이를 공유하는 활동을 했습니다.
1980년대 조성된 개포지구는 개포동 전역에 걸쳐 개포 1~8단지와 일원현대, 일원대우, 일원개포한신 등으로 이뤄져 있었습니다. 1982년 5층 국민주택규모인 1~4단지, 1983년 고층아파트인 5~7단지가 건설됐습니다. △1단지 5,040가구 △2단지 1,400가구 △3단지 1,160가구 △4단지 2,841가구 △5단지 940가구 △6단지 1,059가구 △7단지 900가구 △시영 1,970가구 등 모두 1만5,000여 가구에 이릅니다.
이렇듯 개포동 아파트 단지는 5층 이하로 초소형아파트의 세대수가 절대적입니다. 이 때문에 개포동은 초소형·저층 서민아파트 밀집동네라는 인식이 강했습니다. 교통·교육 등 강남 생활권 중심지과도 거리가 멀어 부동산 시장에서 큰 관심을 받지 못했죠.
하지만 1980년대 중후반부터 분위기가 반전되기 시작했습니다. 정부는 강남 개발에 맞춰 강북에 몰린 수요를 분산시키기 위한 방안으로 명문 고등학교들을 강남으로 대거 이전시켰습니다. 개포택지지구 인근에는 경기여고, 숙명여고, 중동고 등 강북의 명문고들이 들어섰죠. 이후 개포동 일대는 ‘강남8학군’으로 불리며 인근 대치동과 함께 성장했습니다.
■개포동이 오래 ‘개도 포기한 동네’로 불린 사연
1990·2000년대를 지나오며 개포동은 점차 노후화됐습니다. 1980년대 서민아파트로 지어진 이 아파트들이 올라간 집값과 주변 생활환경을 따라가지 못하는 것도 큰 문제였죠. 개포동을 가리켜 ‘개도 포기한 동네’라며 비아냥 섞인 별명으로 부르기 시작한 것도 이때부터입니다.
이 때문에 자연히 아파트 재건축에 대한 의견이 잇따라 제기됐습니다. 2003년까지만 해도 지은지 20년이 넘으면 재건축이 가능했기 때문에 개포동 일대 아파트들은 1990년대 말부터 재건축을 하자는 주장이 나왔습니다.
하지만 개포지구 아파트 재건축은 순탄치 못했습니다. 조합 비리, 내부 지민끼리 갈등 등 서울 시내 재건축 아파트에서 볼 수 있는 문제는 죄다 일어나 사업이 지지부진했죠.
사업 승인권을 쥐고 있던 서울시와도 잡음이 상당했습니다. 대표적인 사례가 2012년 소형주택 비율을 놓고 벌인 갈등이죠. 현행법상 서울을 기준으로 할 때 공동주택을 재건축 할 때 전용면적 60㎡ 이하 크기의 주택을 20% 짓게 하고 있는 제도인데요. 당시 서울시 도시계획위원회가 개포 2단지 등 정비계획 심의 당시 전용면적 60㎡ 이하 비율을 절반까지 늘려야 한다는 의견을 내놓자 일대 주민들이 서울광장에 모여 대규모 시위를 벌이기도 했습니다. 당시 지금은 고인이 된 박원순 시장이 나서 “소형비율 50%는 의무가 아니다”라고 밝혀 갈등이 일단 봉합되기는 했습니다.
재건축 사업이 진행되면서도 잡음은 계속 나왔습니다. 대표적인 사건이 지난해 개포 1단지 상인들을 대상으로 한 퇴거 조치 때 불거졌죠. 당시 상가를 점유 중이던 세입자들과 상가에서 끌어내려는 법원 집행관들의 충돌로 많은 사람들이 다치고 입건되는 사회적 문제가 발생했습니다.
또한 서울시의 ‘한 동 남기기’로 인한 갈등도 빼놓을 수는 없습니다. 서울시는 지난 2012년 6월 ‘근현대 유산의 미래유산화 기본구상’을 내놓으면서 아파트 등을 유산으로 관리하겠다고 밝혔습니다. 도시의 기억을 보존하려는 움직임은 세계적인 추세며 강남의 아파트는 지나간 역사를 볼 수 있는 중요한 자료이자 유산이라는 의도에서 진행되는 작업이라는 설명이 뒤따랐죠. 이로 인해 개포지구 재건축 단지 중 주공 4단지 429동이 남게 됐습니다. 서울시는 이곳을 대상으로 유지·관리를 하고 내부를 역사박물관 등으로 바꾸는 등의 방안을 적용하겠다고 밝혔습니다.
하지만 서울시의 계획에 대해 비판이 쏟아지고 있습니다. 서울시의 말처럼 완공 당시 모습을 그대로 유지하는 아파트는 단 한 곳도 없습니다. 또한 사유재산을 과하게 침해한다는 점과 최신 아파트 단지에 수십 년이 지난 건물을 둔다는 건 흉물 방치와 같다는 것이죠.
재건축이 결정된 이후 개포동 아파트 단지 집값은 천정부지로 뛰고 있습니다. 1982년 가장 먼저 입주를 시작한 개포주공 1단지의 전용면적 56㎡ 아파트값은 평당 60만원 초반이었습니다. 하지만 현재 지어지고 있는 재건축 단지인 디에이치퍼스티어아이파크의 평균 분양가는 평당 4,750만원에 달합니다. 단순 계산으로도 집값이 80배 가까이 ‘껑충’ 뛴 것입니다.
■여전히 남은 숙제…강남의 외딴 섬 ‘판자촌’
여전히 인기와 집값의 ‘고공행진’을 보여주고 있는 개포동이지만 여전히 그림자는 존재합니다. 반세기 전에나 있을 법한 판자촌이 한 군데도 아니고 4군데나 수십년간 건재하기 때문입니다.
구룡마을(개포2동 567-1), 재건마을(개포4동 1266), 달터마을(개포2동 156), 수정마을(개포4동 1197-1)이 바로 그곳입니다. 여기에 지금은 사라진 영동5교 아래 넝마공동체도 있었죠.
이들 마을은 정부의 도시개발사업과 1986년 서울아시안게임, 88올림픽 개최를 위한 각종 건설 사업으로 살 곳을 잃은 서울 시내 무허가 판자촌과 빈민지역 주민들이 이곳으로 옮겨와 주거용 비닐하우스 등을 지으며 자리 잡으며 생겨났습니다.
그동안 개포동의 판자촌은 관할 지자체에게 지도상에 없는 주거지와 같았습니다. 판자촌이 만들어진 후부터 이곳에 전입을 허용하지 않아 대부분의 주민은 외지에 주소를 두고 불안정한 삶을 살아야 했습니다.
유귀범 전 구룡마을 주민자치회장은 "국가가 우리를 필요에 의해 이쪽으로 옮겨가 살도록 해놓고 이렇게 방치한 세월이 수십년이다. 전기나 수도 같은 기본적인 것도 허용해주지 않아
우리가 직접 다 설치하고 살았다"고 말했습니다.
기본적인 생활 설비들이 제대로 갖춰지지 않은 판자촌엔 유독 화재가 빈번하게 일어났습니다. 이로 인해 인명피해도 상당했죠. 재건마을의 경우 2011년 6월에 큰 불이나 판잣집 10여채가 불에 타 주민들이 터전을 잃기도 했습니다.
낙후돼 온 개포동에 재건축 바람이 불어 닥쳤지만 판자촌 주민들에게는 훈풍이 전해지지 않고 있습니다. 서울시와 강남구에서는 판자촌 주민들을 임대주택 등으로 이주시켜 도시정비와 개발을 동시에 진행시키려 하고 있지만 보상 등의 이유로 진척이 되지 않고 있습니다. 판자촌에 거주하는 주민들 대부분 고령에 적은 임금으로 생활 자체가 어려운 상황에서 임대주택 보증금을 감당하기도 어려운 상황이기 때문입니다. 이 때문에 판자촌이 사회 문제로 떠오른 2000년대 이후 나온 대책들이 무용에 그치게 됩니다.
네 곳의 판자촌 중 세대수가 많은 구룡마을과 재건마을의 경우 문제가 더욱 복잡합니다. 구룡마을은 2012년 8월 도시개발구역 지정 고시가 났으나 2년간 개발계획이 수립되지 않아 2014년 지정 해제됐습니다. 2016년 12월 다시 구역이 지정돼 이번 실시계획 인가까지 진행됐습니다. 서울시가 고시한 실시계획 속에는 8만평 부지에 최고 35층 주상복합 974가구, 최고 20층 아파트 1,864가구 등 2,838가구의 주택과 근린생활시설, 공원, 교육시설 등을 조성하는 내용이 담겨 있습니다. 2,838가구 중 ‘임대 1,107가구’는 구룡마을 원주민 대상입니다.
하지만 서울시와 강남구청, 토지주와 거주민들 사이에 접점을 찾지 못해 사업이 표류할 위기에 놓였습니다. 구룡마을 개발이 공영개발로 진행되면 토지주가 시세보다 훨씬 적은 보상을 받게 돼 자연스레 반발이 예상됩니다.
거주민들의 반발도 만만치 않습니다. 현재 구룡마을 거주민 대다수는 조속한 개발을 원하고 있지만 단체마다 요구하고 있는 개발 방식에 차이가 있습니다. 구룡마을 마을자치회와 주민자치회 측은 5년 임대 후 분양아파트를 요구하고 있습니다. 반면 전 주민자치회장인 유귀범씨는 지역주택조합을 통한 자체 개발을 주장하고 있죠.
하지만 대법원 판례에 따라 토지보상법 시행령에서 1989년 1월 24일 이전 지어진 무허가건축물 소유자는 이주대책 대상자로 보고 있습니다. 주민들은 이 시행령을 바탕으로 자신들의 권리를 주장하고 있습니다. 반면 시는 구룡마을 주민 가운데 이주대책 대상자는 많지 않은 것으로 파악하고 있죠. 당시 주택을 지었다는 것을 확인할 만한 자료가 부실하기 때문에 인정할 수 없다는 논리입니다.
지난 2018년 ‘9·21 수도권 주택 공급 확대 방안’이 발표된 후 재건마을 주민들은 번듯한 집에 살 수 있다는 꿈에 부풀어 있었습니다. 서울시 등은 재건마을을 340가구 규모로 재개발하고, 이 중 원주민용 60가구를 제외한 280가구를 신혼희망타운으로 공급할 계획이었죠.
하지만 사업 추진 과정에서 강남구청이 부과한 약 5억원대 토지변상금 문제가 걸림돌로 불거졌습니다. 지난 2014년 1억7,458만원을 처음으로 부과했고 이후 4년간 매년 7,700만원 안팎이 더해져 5억원대로 불어난 것이죠. 변상금 문제가 해결되지 않으면 재산압류 등으로 인해 거주 여건에 대한 불안감이 계속될 수 있어 거주민들 입장에서는 이주를 쉽사리 선택할 수도 없습니다.
문제는 수년째 같은 갈등이 반복되고 있다는 점입니다. 앞서 서울시는 2012년 재건마을을 공영개발하겠다고 발표했습니다. 하지만 주민들과 이주 합의에 실패하면서 지금까지도 이어지고 있죠. 당시에도 합의 실패의 이유 중 하나가 변상금 문제였습니다. 이 문제에 대해 서울시는 주민들과 접점을 찾기 위해 노력하겠다는 입장이라고 하네요.
직접 살펴본 개포동은 분명 ‘변화’를 맞이하고 있습니다. 그것도 엄청난 규모의 변화죠.
낡고 허름한 아파트가 헐리고 난 자리에 프리미엄 브랜드의 아파트가 대단지로 올라가고 있는 모습은 감탄까지 나올 정도니까요.
하지만 주거 불안에 시달리는 판자촌 거주민들의 아우성은 여전히 개포동의 아픈 손가락입니다. 우리가 그들의 외침에 조금이라도 귀를 기울인다면 ‘강남 중의 강남’ 개포동의 미래 모습은 우리의 상상 그 이상이 돼 있지 않을까요?
/기획 및 편집=이종호·정수현기자 phillies@sedaily.com
/촬영=차현진인턴기자 ckguswls3@sedaily.com
/영상디자인=김세림 tpfladudy@sedaily.com
/이종호 phillies@sedaily.com
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