앞으로 투기과열지구 내 재건축 아파트의 경우 안전진단 통과 이후에는 매매가 금지된다. 안전진단을 통과한 재건축 단지를 매입하면 새 아파트를 분양받지 못하고 현금 청산을 받게 된다.
9일 노형욱 국토부 장관과 오세훈 서울시장은 정부서울청사에서 만나 이 같은 내용을 골자로 한 ‘주택 정책 협력 강화 방안’에 합의했다. 현재 투기과열지구 내 재건축 단지는 조합설립인가 이후 조합원 지위 양도가 불가능한데 이를 ‘안전진단 통과 이후’로 대폭 앞당기기로 한 것이다. 재개발 구역 역시 현행 관리처분계획 인가 이후인 양도 금지 시점을 ‘정비구역 지정 이후’로 앞당긴다.
이를 위해 국토부와 서울시는 공공재개발 2차 공모 및 서울시의 민간재개발 공모 전까지 ‘도시 및 주거환경 정비법’ 개정안을 마련해 국회와 즉시 협의에 착수할 예정이다.
민간 정비사업 규제 완화로 이어질까
국토교통부와 서울시가 부동산 시장 안정을 위해 포괄적으로 협력하기로 했지만 서울 도심 주택 공급 확대에 필요한 재건축·재개발 규제 완화 등으로 이어질지는 미지수라는 평가가 나온다. 특히 재건축 안전진단 문제 등 각론에서는 양측이 공감대를 이루지 못한 부분이 많아 지켜봐야 한다는 지적이다.
국토부-서울시 주택정책 협력강화방안 간담회 이후 진행된 브리핑에서 김성보 서울시 주택건축본부장은 “오늘 재건축 안전진단 규제를 완화한다는 원칙에 공감했다고 보기에는 조금 이르다. (관련한) 논의 사항이 없었다”며 “앞으로 부동산 시장의 안정화를 감안하면서 추가적으로 논의하기로 했다”고 말했다. 앞서 서울시는 국토부에 안전진단 기준을 완화해달라는 건의안을 국토부에 보냈지만 국토부는 “현재 시장 상황이 매우 불안정해 이 부분에 대한 논의를 진행하는 것은 어렵다”고 선을 그은 바 있다.
다만 오세훈 서울시장이 지난달 국무회의에서 제안한 재건축·재개발 조합원의 지위 양도 금지 시기 조기화 등 시장 안정책은 국토부가 전격 수용했다. 이날 국토부와 서울시의 합의에 따르면 재건축 및 재개발 조합원의 지위 양도 시기가 대폭 앞당겨진다. 투기과열지구 내 재건축 단지의 경우 현행 조합 설립 인가 이후에서 ‘안전진단 통과 이후’ 기준일을 별도로 정하기로 했다. 재개발 구역 역시 현행 관리처분계획 인가 이후에서 ‘정비구역 지정 이후’ 기준일을 정하는 것으로 시기를 앞당긴다.
예외도 있다. 기준일을 지정하는 경우에도 사업이 장기 정체될 경우에는 조합원 지위 양도를 허용하기로 한 것이다. 하지만 투기 수요 유입 방지를 위해 잠실·삼성·청담·대치동과 압구정·여의도·목동·성수 등 토지거래허가구역에는 이 같은 예외가 적용되지 않는다. 국토부와 서울시는 이 같은 내용을 담은 도시 및 주거환경 정비법 개정안을 조속히 마련해 공공 재개발 2차 공모와 민간 재개발 공모 전까지 법 개정을 완료할 계획이다.
서울 내 예정된 공공 공급을 정상적으로 공급하는 데도 협력하기로 했다. 3080+ 후보지는 서울시 재개발 공모 지역에서 제외하고 서울시 재개발 선정 지역은 3080+ 대책 대상지에서 제외해 공공과 민간 사업이 서로 상충되지 않게 한다는 것이다. 또 기발표된 캠프킴 등 서울 내 공공택지 사업도 정상적으로 추진될 수 있도록 상호 협력을 약속했다. 최근 논란이 된 태릉CC 부지에 대해 국토부 관계자는 “관계 기관 간 협의가 상당 부분 진척되고 있다”며 “하반기부터는 본격적으로 인허가 절차 등에 착수할 수 있을 것 같다”고 언급했다.
“재건축 하는데 수십 년 걸리는데”…재산권 침해 우려도
전문가들은 조합원 지위 양도 조건 강화를 비롯한 이번 조치로 재건축·재개발 사업지에 대한 투기 수요가 어느 정도 억제될 것으로 내다봤다. 일부 투기 세력이 안전진단 이전에 유입될 수는 있지만 이전보다 오랜 기간 자금이 묶이게 돼 리스크가 한층 커지기 때문이다.
다만 일각에서는 재산권 침해를 우려하는 목소리도 나오고 있다. 재건축 사업의 특성상 시간이 많이 소요되는데 조합원 지위양도 금지 시점을 초기단계인 안전진단 통과 이후로 앞당기면 자신이 소유한 집인데도 원하는 시기에 마음대로 매매할 수 없게 된다는 지적이다.
이 때문에 집주인의 출구전략도 마련해줘야 한다는 지적이 나온다. 임재만 세종대 교수는 “사정이 있는 집주인들은 주택을 팔고 나갈 수 있는 출구를 마련해줘야 한다”며 “조합에서 이를 매입하고 나중에 일반분양분으로 돌리거나 시장 가격으로 공공에서 매수해주는 방안도 고려할 수 있다”고 말했다.
국토부와 서울시가 조합원 양도 조건을 강화하기로 결정하면서 일각에서는 ‘민간 정비 사업에 대한 규제가 곧 풀릴 수 있다’는 관측도 제기됐다. 윤지해 부동산114 수석연구원은 “서울 내 공급을 늘리려면 민간 정비 사업을 건드릴 수밖에 없는데 섣불리 규제를 풀면 투기 수요가 급증할 수 있다”며 “지금까지 토지거래허가제 등을 활용해 투기 수요를 억제해왔지만 그것만으로는 한계가 있다고 판단해 조합원 지위 양도 강화 카드를 꺼낸 것으로 보인다”고 설명했다. 이번 조합원 양도 규제 강화로 재건축·재개발 사업 속도가 빨라질 수 있다는 관측도 나온다.
이날 간담회에서는 서민과 중산층의 장기간 주거 안정 보장을 위한 장기전세주택과 상생주택 공급 활성화 방안도 함께 논의됐다. 노형욱 국토부 장관은 “서울시가 장기전세주택이나 상생주택과 같은 맞춤형 주거 복지 프로그램을 제시하고 중앙정부가 이를 제도적으로 뒷받침해 나가는 것이 지방분권 시대에 걸맞은 바람직한 주거 복지 협력 모델”이라며 “가용 재원의 범위 내에서 지원을 아끼지 않겠다”고 말했다.
/양지윤 기자 yang@sedaily.com, 진동영 기자 jin@sedaily.com
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