내년 상반기 건설 업체들의 부도가 급증하고 하반기부터는 제2금융권 부실로 전이돼 경제에 2차 충격이 가해질 가능성이 제기됐다. 이에 따라 위기 확산을 막기 위해 보다 적극적인 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 금융 지원 방안과 함께 미분양 및 미입주 주택을 해소할 수 있는 방안이 마련돼야 한다는 주장이 나왔다.
12일 주택산업연구원은 ‘2023년 주택시장 전망과 정책방향’ 간담회에서 “고금리와 집값 급락으로 주택시장 침체가 가속화되면서 현재 부동산 PF가 거의 중단된 상태이며 브릿지론과 자산유동화기업어음(ABCP)으로 지원된 자금의 대환이 막히면서 건설 업체의 자금난이 증폭되고 있다”면서 이같이 전망했다. 이 같은 상황이 개선되지 않으면 내년 상반기 중 보유 현금이 부족한 건설 업체부터 부도가 속출하고 하반기부터는 이들 업체에 자금을 지원한 2금융권의 부실로 전이될 가능성도 있다는 지적이다.
서종대 주택산업연구원 대표는 “지난 외환위기와 금융위기 당시 1~2년 동안 단기간에 집값이 급락하면서 주변 시세보다 분양가가 오히려 높아지자 미분양과 입주 거부가 늘어 자금력이 약한 건설 업체는 어음 등을 막지 못해 부도에 이르게 됐다”며 “최근에는 단기간에 금리가 급상승하고 평균 50%에 육박한 주택담보인정비율(LTV)과 높은 PF 조달 비율로 더욱 리스크가 큰 상황”이라고 강조했다.
주산연은 지난달부터 정부가 PF 신용 보강 등을 위해 다양한 대책을 추진 중이지만 지원 규모 면에서 한계가 있고 앞으로 급증할 미분양과 계약 해지, 미입주에 대처하기에는 역부족인 상황이라고 강조했다. 건설 사업 금융경색 완화, 보유 토지 대체 사용 방안 등 대책 마련이 시급하다는 것이다.
서 대표는 “PF 분야에서 산업은행·기업은행 등 공적 금융기관의 적극적인 앵커링과 함께 주택금융 공사와 HUG의 보증 여력을 활용해 보증 지원을 확대해야 한다”며 “한은 자금과 주택기금 등 공적자금 등을 활용해 유동성 지원 규모도 늘릴 필요가 있다”고 말했다. 이어 “분양 전망은 좋지 않지만 임대 수요는 급증하고 있는 만큼 건설 업체가 보유 토지에 공공자금이 지원되는 분양 전환용 임대주택을 짓도록 정책을 보강해야 한다”며 “분양 아파트 대비 임대 아파트 표준 건축비 비율을 현재 50% 수준에서 최소 80% 이상, 되도록 90%까지 높일 필요가 있다”고 지적했다.
여기에 미분양·미입주 주택을 해소하기 위해 가급적 민간 보유 여유 자금을 적극 활용하는 것이 바람직하다는 주장도 나왔다. 이를 위해 50조 원이 넘는 국민주택기금 여유 자금 등을 활용해 젊은 무주택자들에게 2~3년 단기 저리 기금 대출 이후 장기 고정금리로 전환하는 등 자금 지원 체제를 보완하는 한편 아파트 ‘등록임대사업’ 복원, 2주택자까지 주택 거래와 보유 관련 세제 인하 등이 필요하다는 설명이다.
한편 주산연은 경제 변수와 주택수급지수를 고려한 예측 모형을 기반으로 내년 전국 주택 및 아파트 가격이 각각 3.5%, 5.0% 하락할 것으로 전망했다. 가격 변화 움직임을 가장 잘 포착해 체감도와 유의성이 큰 실거래가 기준으로는 낙폭이 더 클 것으로 보고 내년 전국 아파트는 8.5%, 수도권 아파트는 13.0% 하락할 것으로 예상했다. 다만 주산연은 기준금리 인상이 정점을 지나고 완화된 공시가격과 주택 세제가 시행되는 내년 4월 이후부터 하락 폭이 둔화하기 시작해 기준금리가 하향 전환될 가능성이 큰 4분기 중에는 수도권 인기 지역부터 보합세 또는 강보합세로 전환될 가능성이 크다고 내다봤다.
또 주산연은 내년에도 금리와 전세대출 어려움 등에 따른 월세 선호가 계속되면서 전국 주택 전세가격은 4.0% 하락하는 반면 월세는 1.3% 상승할 것으로 내다봤다. 다만 월세 상승세가 내년 하반기 중 기준금리 하향 조정이 시작되는 시점부터 진정될 것이라고 덧붙였다.
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