빌라나 오피스텔에 전세로 살고 계신 분들 요즘 뉴스 볼 때마다 가슴이 철렁하실텐데요. 빌라와 오피스텔 1139채를 보유하다가 숨진 이른바 '빌라왕' 김모씨에 이어 빌라 등 60여 채를 보유한 20대 송모씨도 사망하면서 전세금을 돌려받지 못한 피해자들이 속출하고 있습니다. 국토교통부가 전세사기 피해 의심 사례 106건을 경찰에 수사 의뢰했다고 하니 앞으로도 피해 사례는 더 늘어날 전망입니다. 오늘 <코주부>는 이번 빌라왕 사태의 전말과 정부의 피해자 구제 방안, 전세사기 예방을 위한 세입자 체크 리스트를 준비했습니다.
빌라왕 사태의 전말
대체 어떻게 이런 일이 발생했을까요. 규모만 다를 뿐, 빌라 전세 사기의 수법은 기본적으로 동일합니다. 바로 '무자본 갭투기'. 자신의 돈은 한 푼도 들이지 않고, 세입자에게 집값보다 비싼 전세금을 받아 그 돈으로 집을 사는 방식입니다. 세입자가 나가려고 하면 보증금을 볼모로 더 높은 전세금을 치를 새로운 세입자를 데려올 것을 요구했죠. 보증금 '폭탄 돌리기'를 한 겁니다. 범인들은 이런 수법으로 빌라를 수백 채, 수천 채까지 늘렸습니다. 그런데 이 수많은 집을 한 사람이나 법인 한 곳의 명의로 소유하면 종합부동산세 등 보유세 부담이 커지겠죠? 그래서 범인들은 전세입자와 계약을 맺은 즉시 집의 소유자를 이름 뿐인 유령 회사나 바지 사장의 명의로 바꿔버렸습니다. 이른바 '빌라의 신', '빌라왕'이라고 불리며 화제가 되고 있는 이들도 알고 보면 조직적인 전세 사기에서 말단에 불과하며, 진짜 배후가 따로 있다는 얘기가 나오는 이유입니다. 이런 수법 때문에 피해자들은 등기부등본도 확인하고 집주인도 확인하고, 전세보증보험도 된다는 말을 듣고 계약을 했지만 속수무책으로 당할 수밖에 없었습니다.
전세 보증 보험 가입했는데도 소용없었다고?
말씀드린 대로 세입자들 일부는 전세금 반환 보증 보험에도 가입하는 등 보증금을 지키기 위해서 노력했습니다. 실제로 '빌라왕' 김씨 보유 주택의 세입자 중 주택도시보증공사(HUG)의 전세보증금 반환 보증 보험에 가입한 사람은 614명으로 절반을 넘었는데요. 문제는 김씨가 급사했다는 점입니다. HUG가 전세 반환금을 청구할 대상이 사라져버린 것이죠. 이 경우 누군가 김씨의 재산과 부채를 상속 받아야 보증금 반환 절차가 진행될 수 있습니다. 김씨의 유일한 혈육인 부모가 상속을 확정하지 않아 관련 절차가 멈춰있는 상황입니다.
만약 부모가 상속하지 않는다면 임차인들은 향후 법원이 상속재산 관리인을 지정할 때까지 기다려야 합니다. 이 과정에만 수 개월의 시간이 걸릴 것으로 예상되는데요. 정부는 보증금 반환 기간을 최대한 앞당겨 1~2개월 정도를 단축해보겠다고 했지만, 언제까지 해결된다 확답은 하지 못했습니다.
참고로 HUG 보증보험 가입자들은 상속자가 임차권 등기를 하기 전에는 이사를 하시면 안됩니다. 상속인이 임차권 등기를 해야 임차인이 보증금을 못 받은 채 이사를 한 이후에라도 보증금을 돌려받을 권리가 유지됩니다.
보험마저 가입 안했다면 '경매행'
피해자 중 46%인 525명은 전세보증금 반환 보증보험 조차 가입하지 않아 더 심각한 피해가 우려됩니다. 이런 분들은 주택 경매 등 청산 절차를 진행할 수 있는데요. 그래도 보증금을 100% 건지기는 어렵습니다. 빌라는 경매를 해도 집값의 70~80% 수준에서 낙찰되는 경우가 많고, 최근 집값 하락으로 낙찰률과 낙찰가율 모두 떨어지는 추세이기 때문.
정부는 전세금 반환보증에 가입하지 않은 임차인에게는 연 1%대로 가구당 최대 1억6000만원을 저리 대출해준다는 계획입니다. 경매 진행으로 머물 곳이 없는 이들에겐 HUG 강제관리 주택과 한국토지주택공사(LH)의 매입임대주택 중 공실을 활용해 임시 거처를 제공합니다.
전세 사기, 피할 수 있을까
경기도와 한국공인중개사협회, 한국감정평가사협회가 전세 사기 예방법을 만들었더라고요. 비록 지금의 제도상으론 세입자가 아무리 최선을 다해 조심한다고 해도 사기 범죄를 100% 막을 순 없지만, 적어도 피해는 최소화할 수 있지 않을까하는 마음에 공유드립니다.
<계약 전>
①공인중개사사무소의 정상등록 여부 확인
국가공간정보포털이나 경기부동산포털 또는 해당 시·군 부동산관련 부서에 전화해 확인.
이하 ②~④번은 공인중개사에게 요청.
②서류 확인
임대 물건의 건축물대장(정확한 소재지, 소유자, 면적, 위반건축물 여부 확인), 등기부등본(건축물대장의 주소와 같은지 확인, 갑구 소유자, 을구 근저당권 선순위 권리관계 확인), 납세증명서(국세, 지방세 체납 여부 확인) 등 서류 확인. 서류의 발급일자가 계약 당일이 맞는지 체크.
③집주인 신분증 등 서류 진위 여부 확인
등기부등본의 소유자가 계약하러 온 집주인과 동일 인물인지 신분증 사진과 얼굴 대조. 주민등록증 진위 확인은 정부24에서 가능.
④집주인 대신 대리인이 위임장을 가지고 계약하러 올 경우
위임장, 집주인의 인감증명서(부동산 임대차 계약용), 직접 집주인과 영상 통화해 집주인 신분증과 얼굴 대조 및 계약 내용 확인.
<계약 후>
①계약 당일 계약서에 확정일자 부여 받고 전입 신고
②국토부 부동산거래관리시스템에서 주택 전월세 신고
③임대(전세) 보증금 반환보증 가입
HUG, SGI서울보증, HF한국주택금융공사에서 가입 가능. 특히 HUG의 경우 네이버, 카카오페이, KB국민카드 어플로 가입할 수도. 이미 계약을 했더라도 계약 기간이 절반 이상 남아있다면 신청 가능.
끝으로 전세 사기 피해를 입었다면 도움을 받을 수 있는 곳들을 소개해드립니다. HUG전세피해지원센터·주택임대차분쟁조정위원회·한국부동산원 주택임대차분쟁조정위원회·서울시 전월세지원센터·경기도 깡통전세 피해예방 상담센터·대한법률구조공단 등이 있습니다. 최근 전세 사기 범죄가 급증하면서 상담 전화 연결이 어렵다고 하는데요. 30일 정부가 전담조직을 결성하고 상담 인원을 확대한다니 상담에 숨통이 조금 트였으면 좋겠습니다. 또 국토부에서 피해자를 대상으로 온오프라인 설명회도 개최한다고 하니 소식 체크하시기 바랍니다.
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