정부의 일시적 2주택자에 대한 규제 완화 등으로 ‘갈아타기’에 대한 수요가 점점 커지고 있지만 선호도가 높은 서울 강남·서초구 등 상급지로의 이동은 갈수록 어려워지는 모습이다. 대신 강남구에서 강남구로, 또 같은 서초구 내에서 갈아타는 비중은 크게 늘어 양극화가 확대되고 있다.
12일 한국부동산원 매입자 거주지별 통계에 따르면 2022년(1~11월) 강남구 아파트 전체 거래 1792건 가운데 1294건(72.2%)은 강남구 거주자가 매입한 것으로 나타났다. 강남구 거주자들의 강남구 아파트 매입 비중은 2019년(39.7%)·2020년(40.3%)·2021년(57.0%) 등 갈수록 커지고 있다.
서초구도 지난해 같은 기간 아파트 거래 1024건 중 536건(52.3%)이 서초구 거주자가 매입한 것으로 집계됐다. 이 같은 비중 역시 2019년(42.7%)·2020년(39.5%)·2021년(37.6%)보다 크게 증가한 것이다.
이는 강남구와 서초구 내에서 갈아타기를 하는 비중은 늘어난 반면 타 지역에서 상급지인 강남 지역을 매입하려는 수요는 줄어든 것으로 풀이된다. 특히 서울 25개 자치구의 자치구 내 매입 평균 비중이 2022년 40.9%를 기록하며 2019년(43.7%)·2020년(40.6%)·2021년(39.0%)과 비슷한 수준이었던 점을 통해 이 같은 현상이 강남 지역에서 특수하게 나타나는 것으로 볼 수 있다.
실제로 강남 지역의 공인중개사들은 부동산 거래 절벽 속에서 그나마 계약으로 이어진 사례는 대부분 지역 거주자가 매수한 것이라고 설명했다. 강남구 압구정동 공인중개사 A 씨는 “지난해 평당 1억 원 안팎이던 압구정 아파트를 매입한 사람들은 같은 강남구의 개포동·대치동 등에서 기존 집을 처분하고 현금을 보태 오는 경우였다”고 말했다. 그는 “거래가 활발하던 2020~2021년 마포·용산·성동구나 과천·분당 등 다른 지역의 매수자가 많았던 것과는 대조적”이라고 말했다.
전문가들은 강남 집값이 하락하고 있지만 여전히 절대적인 금액 자체가 높고 시세도 대부분 15억 원 이상으로 지난해까지는 주택담보대출도 불가능해 강남권으로 입성하기에는 더욱 어려운 환경이었다고 설명한다. 우병탁 신한은행 WM사업부 부동산팀장은 “강남·서초는 서울에서 집값이 가장 비싸고 하락 폭은 다른 지역보다 적어 갈아타기는 해당 지역에 이미 집을 소유한 사람들만 가능한 것으로 보인다”며 “상급지로 갈아탈 때 차액으로 필요한 현금 역시 일반적으로 고소득자가 많은 강남 거주자들에게 유리하기 때문에 양극화는 오히려 커진 상황”이라고 말했다.
한국부동산원에 따르면 지난해 전국 집값은 7.9%, 수도권은 9.9% 하락하는 동안 강남구는 4.7%, 서초는 2.9% 하락하는 데 그쳤다. 2022년 12월 기준 ㎡당 아파트 매매가격(전용면적) 역시 강남은 2705만 원, 서초는 2616만 원으로 수도권 평균(993만)의 약 3배, 서울 평균(1510만 원)의 약 2배 수준이다.
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