구독자님, 혹시 본인 또는 일가 친척 중에 땅 좀 갖고 계신 분 있나요?(그렇다면... 부럽습니다) 어느 날 신도시를 개발한다며 보유한 토지가 수용 대상이 됐다는 통지를 받았다면 구독자님은 어떻게 하실 건가요? 지난해 11월 경기도 용인 플랫폼 시티 토지 보상 절차가 시작됐습니다. 용인 기흥구 보정동, 마북동, 신갈동 일원 275만7186㎡를 개발하는 이 사업에서 보상 대상 토지는 무려 총 3422필지(275만7109㎡)로, 토지소유자는 1720명, 보상 금액은 5조1000억원대에 달하는데요. 앞으로 3기 신도시 조성 등으로 공익 수용되는 토지는 꾸준히 늘어날 예정이라 이런 사례는 더욱 증가할 전망입니다. 오늘 <코주부>에서는 현재 한창 협상 중인 용인 플랫폼 시티를 통해 보유한 토지가 공익 수용될 때 어떻게 대처해야 하는지 알아보도록 하겠습니다.
보상금 더 많이 받으려면
먼저 공익 수용이란 무엇인지 간단하게 설명드리겠습니다. 신도시 건설 등 공익을 위한 개발 사업을 할 때 해당 구역 토지 소유주들의 토지 및 지장물을 수용하는 것. 사업 주체인 정부 또는 공공기관은 먼저 감정평가를 통해 보상 비용(대개 3개 감정기관 감정가액의 평균)을 결정하고 이를 바탕으로 토지주와 협의를 통해 토지 소유권을 가져가는 대신 보상금을 지급합니다. 소유주가 원할 경우 다른 땅으로 바꿔주기도(대토) 하고요. 만약 협상이 이뤄지지 않을 경우에는 토지보상법에 따른 절차를 통해 땅을 강제 수용하고 감정평가액에 따른 보상금을 지급합니다.
공익 수용 전문 세무사인 이장원 장원세무사 대표세무사님은 본인의 토지가 공익 수용 예정지가 됐다면 보상금 증액 그리고 절세 전략에 집중하라고 조언했습니다. 먼저 보상금 증액에 관한 얘기를 해볼게요. 보상금 수령이 급하지 않다면 수용 재결로 이의를 제기해 보상액을 높여야 합니다. 수용 재결이란 정부가 제시한 보상금이 합당하지 않다고 생각할 경우 토지주가 이의를 신청하고 토지 보상금을 다시 책정하는 절차입니다. 만약 재결 결과도 마음에 들지 않으면 30일 내에 이의신청을 하거나 60일 내에 행정소송을 제기할 수 있습니다. 수용 재결을 거쳐 보상금을 지급받는 데는 약 1년 여의 시간이 걸리는 것으로 알려졌습니다. 물론 소송으로 갈 경우 더 긴 시간이 필요하다는 점은 충분히 고려해야 합니다. 일반적인 농지나 임야는 수용 재결을 해도 인상폭은 3~5% 정도로 크지 않다고 합니다. 다만 지목은 임야로 돼 있어도 과수원 등으로 수익을 창출하고 있었다면 보상금이 크게 인상될 가능성이 있다고 전문가들은 조언합니다.
이렇게 수용 재결로 협의 기간이 늘어질 경우 사업에 차질이 생길 수 있기 때문에, 정부는 1차 보상안을 받아들인 소유주들에게 다양한 혜택을 제공하기도 합니다. 3기 신도시의 경우 일정 면적 이상의 토지를 협의 보상하기로 계약하면 지구 내에 조성된 단독주택 용지를 우선 공급하는 등의 당근책을 내놨죠. 용인 플랫폼 시티의 경우 이러한 1차 협의를 온라인으로 사전 예약을 해야만 할 수 있도록 했습니다. 빠른 협의를 원하는 소유주라면 이런 보상 절차도 잘 숙지해야겠습니다.
토지 보상금도 세금을 내야 해요
공익 수용으로 받은 보상금도 양도소득세 과세 대상입니다. 즉 절세 전략을 세울 필요가 있다는 것인데요. 절세를 위한 가장 기본적인 조치는 2필지 이상이라면 해를 달리해서 보상을 받는 것. 이를 통해 양도소득세 누진세율을 피하는 것인데요. 이장원 세무사는 “양도소득세는 매년 발생하는 양도소득 과세 대상 자산에 대한 세금이므로 해만 달리해 보상을 받아도 해마다 적용받을 수 있는 세액 감면과 누진세율 만큼 세금을 크게 줄일 수 있다”며 “1년 한도 1억원의 세액 감면이 있는 것을 활용하면 한 해에 보상을 받는 것보다 두 해에 걸쳐서 보상받을 경우 산술적으로 1억3540만원의 세금을 아낄 수 있다"고 설명했습니다. 용인 플랫폼 시티의 사례를 다시 꺼내보면 12월 27일까지 계약 체결을 완료해야만 2022년 연내 양도를 해주겠다고 해 시간이 상당히 촉박했습니다. 만약 절세 전략을 갖고 있었다면 급박한 시간 속에서 빠르게 판단하고 움직일 수 있었겠죠?
다음으로는 각 필지에 맞는 각종 세금 감면을 챙기는 것입니다. 대표적으로 자경감면, 즉 일정 기간 이상 토지를 직접 경작했을 경우 세금을 깎아주는 혜택입니다. 8년 이상 자경농지에 대해 양도소득세를 감면해주는데요. 농업 활동에서 일어나는 지출 증빙을 잘 챙겨 해당 기간 직접 토지를 경작했다는 걸 증명할 수 있어야 합니다. 만일 이런 서류가 없다면 시군구청에서 농지대장을 등록하는 등 서류를 보완해 세금 감면을 다시 노려볼 수 있습니다.
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