“하루하루가 조마조마합니다. 언제 어디에서 어떤 폭탄이 터질지를 알 수가 없으니까요.”
지난해 일명 ‘레고랜드 사태’가 불을 지폈던 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 위기설에 대한 논란이 가라앉는 모양새다. 유동성 문제를 겪었던 대형 건설사들이 자금 마련에 성공한 데 이어 분양 시장의 바로미터 격으로 여겨졌던 올림픽파크 포레온(둔촌주공 재건축)의 계약률이 85%를 기록하는 등 선방했기 때문이다. 채권시장안정펀드 등의 대책을 서둘러 내놓았던 정부도 최근 증권사 등에 자체적인 리스크 관리를 요구할 뿐 별다른 정책을 발표하지는 않고 있다.
하지만 현장의 목소리는 다르다. 여전히 부동산 PF 시장이 언제 터질지 알 수 없는 시한폭탄과 같다는 우려를 거두지 못하고 있다. 자금 조달에 성공하는 사업장은 소수이며 대부분 신규 자금 조달은 물론 차환에도 극심한 어려움을 겪고 있다. 신규 자금이 조달되지 않으니 새로운 개발 사업은 언감생심이다. 차라리 이는 낫다. 이미 막대한 계약금을 투입해 브리지론을 일으켰지만 본PF 전환에 실패한 사업장은 높은 이자를 부담하며 차환으로 겨우 생명을 연장하거나 차환에 실패해 기한이익상실(EOD)을 겪고 있기 때문이다. 도급계약을 완료한 시공사가 사업성을 이유로 철회하기도 한다. 분양까지 진행된 사업장은 중도금대출을 실행할 은행과 계약자를 찾는 데 애를 먹고 있다. 분양 계약까지 완료했다고 해도 안심하기는 이르다. 급증한 인건비와 자재비 등으로 시공사가 자금난에 빠져 공사가 중단되거나, 수분양자들이 잔금 마련에 실패해 입주를 대거 미루는 현상도 발생할 수 있기 때문이다.
부동산 PF 시장은 왜 이렇게 됐을까. 표면적인 원인은 부동산 시장의 갑작스러운 하락이지만 근본 원인은 부동산 시장이 계속해 상승할 것이라는 믿음에 기초해 만들어진 PF의 구조 자체에 있다. 이해관계자인 시행사나 시공사·금융기관·부동산신탁사·수분양자 등 누구라도 발을 뺀다면 무너질 수밖에 없는데 이에 대한 대비는 없이 그동안 PF 시장의 몸집은 부풀어 왔다. 아직 폭탄이 터지지 않은 지금, 이제라도 부동산 PF의 구조 자체를 되돌아보고 재점검해야 할 시점이다.
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