'집값 10% 더 떨어진다'…'바닥론' 일축한 전문가 왜?[집슐랭]

올해 들어 수도권을 중심으로 급매가 소화되며 지난해 하반기 시작된 역대급 부동산 ‘거래절벽’이 조금씩 나아지는 모습을 보이고 있다. 여기에 일부 단지에서는 이전 거래보다 가격이 오르는 ‘반등 거래’도 속속 등장하는 상황이다.

서울부동산정보광장에 따르면 2월 서울 아파트 거래는 1982건으로 1년 4개월 만에 2000건을 넘길 것으로 전망된다. 끝이 보이지 않던 집값 하락세도 주춤하는 모양새다. 직방에 따르면 직전 거래 대비 5% 이상 가격이 상승한 서울 아파트 비율은 지난해 12월 10.2%에 불과했지만 올해 2월에는 19.7%, 3월(12일까지)에는 21.7%로 두 배 이상 늘었다.

연초 반등한 집값과 관련해 부동산 전문가들은 “일시적 회복일 뿐 연말까지 대세적 반등은 쉽지 않다”는 시각이 우세했다. 고금리 상황이 지속되면서 수요 회복이 쉽지 않은 데다 특히 역전세난이 연말로 갈수록 심화되면서 추가로 10% 하락이 가능하다는 전망도 나온다. 다만 서울 등 수도권 요지의 경우 지방과는 차별화된 양상이 나타날 수 있다는 목소리도 있다.

◇“호가 오르면 수요 다시 준다…가격 낮춰야 팔려”

전문가들은 최근 급매가 소화된 이후 이보다 소폭 오른 가격에도 거래가 되고 있지만 금리가 여전히 높고 집값 하락 우려가 여전한 상황에서 호가가 상승할 경우 수요는 제한적일 것이라는 입장이다. 한문도 연세대 정경대학원 금융부동산학과 교수는 “2월 이후 일부 거래가 직전 가격보다 올랐지만 전국적으로는 여전히 70% 수준이 하락 거래이기 때문에 상승으로 전환됐다고 볼 수 없다”며 “특히 거래가 늘며 집주인들도 호가를 올리는 모습을 보이면서 수요자들이 다시 감소하고 이로 인해 거래량 증가 역시 둔화될 것”이라고 분석했다. 한 교수는 이어 “결국 꾸준한 수요를 위해서는 지금보다 가격이 보합이거나 더욱 내려가야 하기 때문에 올해는 집값이 꾸준히 우하향할 것”이라고 진단했다.

이광수 미래에셋증권 수석연구위원은 “최근 반등은 가격 급락에 따른 일시적인 현상인 ‘데드캣 바운스’로 볼 수 있는데 금리가 여전히 높은 상황에서는 투자수요가 따라붙지 않아 추세적인 가격 상승이 힘들기 때문”이라며 “당분간의 일시적인 실거래가 회복 후 감소로 이어지며 다시 매물이 증가하고 현재 평균 거래 가격보다 10% 이상 더 하락할 것으로 보인다”고 전망했다.

◇“역전세난 심화…매매가 상승 억제할 것”

전세가격 역시 올해 반등하기는 어려울 것으로 전망된다. 이 위원은 “향후 2년간은 아파트 입주 물량 증가로 전세가격 하락세는 계속될 예정”이라며 “최근 전국적으로 전세 실거래가가 월 평균 2%씩 떨어지고 있기 때문에 올해에만 20% 이상 하락도 가능하다”고 말했다. 전세가 하락으로 ‘역전세난’이 가속화되면서 매매가 상승을 억제할 것이라는 의견이 나오고 있다. 전세가격의 고점이 2021년 말~2022년 초였던 점을 감안하면 2024년 초까지 역전세난 위험이 존재하기 때문이다. 박원갑 KB국민은행 부동산수석전문위원은 “집주인들이 세입자에게 전세금을 돌려주지 못해 나오는 ‘급매’가 지금보다 더욱 늘어날 수 있다”며 “지난 2년간 갭투자 비율도 상당히 높았다는 것 역시 감안해야 한다”고 말했다. 박 위원은 이어 “올해까지는 집값이 바닥을 찍고 다시 오르기보다 바닥을 다지면서 매물이 소화되는 과정이 이어질 것으로 보인다”고 예상했다.

◇수도권 집값은 일부 온기…공급 많고 수요 부족한 지방은 쉽지 않을 듯

반면 올해 실수요와 투자수요가 증가하며 수도권을 중심으로 집값이 상승할 것이라는 의견도 있다. 고준석 제이에듀투자자문 대표는 “수도권 대부분이 비규제지역이 되면서 대출 규제가 완화되고 금리 인상도 둔화되면서 실수요자들이 매수에 나서 거래량이 늘고 있다”며 “세금 부담도 적어졌고 향후 등록임대사업자제도도 부활할 가능성이 높아 투자수요도 늘어날 가능성이 크다”고 말했다. 고 대표는 “올해 2분기에서 3분기로 넘어가는 시점에는 집값 하락 폭이 컸던 송파·강동구 등을 시작으로 수도권 집값이 상승 전환될 수 있다”고 말했다.

다만 상승 전환은 수도권에 국한될 것이라는 의견이다. 고 대표는 “공급은 넘치지만 수요는 적은 지방 부동산은 침체가 회복되기 쉽지 않을 것”이라고 진단했다. 함영진 직방 빅데이터랩장 역시 “서울 및 경기는 제한적 회복이 가능하지만 인천과 지방 등 공급과잉 지역은 연내까지 조정이 계속 이어질 것으로 보인다”고 분석했다.