공공분양을 추진 중인 수도권의 한 아파트 개발 사업은 지난해 사업 승인을 목표로 했지만 ‘교육환경영향평가’ 문제로 일정이 미뤄지고 있다. 사업 승인을 받으려면 교육청과 협의로 교육환경평가를 통과해야 하는데 인근 학교 시설의 일조권 확보를 두고 이견을 보이고 있는 탓이다. 다른 사업장도 학생의 통학로 확보와 통학 안전 대책과 관련한 논의에 진척을 보이지 못하는 등 공공분양이 난항을 겪으면서 정부의 신규 공급 계획에 차질을 빚어지고 있다.
공공주택 공급 차질의 가장 큰 원인은 교육환경평가다. 지방자치단체와 주민들은 신규 주택이 들어설 때 발생할지도 모를 문제를 제기하면서 반발하고 있다.
교육환경평가의 벽에 가로 막혀 정부의 올해 연간 공급 달성률은 현재까지 목표량 대비 25%에도 미치지 못한다. 5년간 50만 가구 공급을 약속한 정부 계획이 임기 첫해부터 시련을 맞은 셈이다. 주택 경기 침체에 따른 민간 공급 위축과 맞물려 2~3년 뒤 공급난이 불거질 수 있는 만큼 대책 마련이 시급하다는 지적이 나온다.
30일 국토교통부에 따르면 윤석열 정부는 임기 마지막 해인 2027년까지 공공분양 50만 가구 공급 계획을 세워뒀다. 직전 문재인 정부 5년간(2018~2022년) 물량 14만 7000가구보다 3배 넘게 늘린 것이다. 무주택 실수요자의 내 집 마련 기회를 더 확대하겠다는 취지다. 이는 사업 승인을 받은 신규 물량 기준이며 올해 말까지 7만 6000가구에 대한 인허가를 마치겠다는 목표를 제시했다.
목표는 거창했지만 결과는 초라하다. 국토부가 홍기원 더불어민주당 의원실에 제출한 공공분양 신규 사업 승인 현황 자료를 보면 지난해 5월부터 올해 3월까지 정부 인허가를 받은 공공분양 물량은 전국 기준 1만 8730가구로 목표량(7만 6000가구)의 24.6%에 불과하다. 직전 1년 공급 물량(3만 979가구)과 비교하면 39.5% 급감한 수치다. 특히 주거 수요가 집중된 서울에서만 올해 5000가구를 공급한다는 계획을 세웠지만 현재까지 확정한 물량은 ‘0’가구다. 수도권으로 범위를 넓혀도 새 정부 들어 새로 확보한 공공분양 물량은 6410가구로 올해 연간 목표량(5만 2000가구) 대비 12.3% 수준에 그쳤다.
사업이 늦어지는 주된 이유는 교육환경평가와 해당 지역의 반발이라고 국토부는 설명했다.
사업 승인을 위해서는 사업시행자인 한국토지주택공사(LH)가 공급 지역 교육청과의 협의로 교육환경평가 문턱을 반드시 넘어야 하지만 이견이 발생하면서 논의가 길어질 수밖에 없었다는 것이다. 공공분양 아파트 건설에 따른 학교의 통풍·조망·일조권 확보 문제, 공공분양 아파트와 학교까지의 통학로 안전 확보 문제 등이 대표적이다.
지자체·주민 반발도 걸림돌로 작용하고 있다. 특히 서울의 경우 대규모 공급이 가능한 공공택지는 제한적인데 우수한 입지를 갖춘 ‘알짜 부지’에 공공분양 등 공공주택을 건설하는 방안에 대한 지자체·주민 반발이 적지 않다. 국토부는 직전 정부 당시인 2021년 8·4 공급 대책에서 서울 노원구 태릉골프장(CC) 부지 개발로 1만 가구의 공공주택 공급을 약속했지만 주민 반대에 진척을 보이지 못했다. 이후 공급 가구 수를 6800가구로 줄이고 올해 상반기까지 지구계획 승인을 목표로 추진 중이지만 사업 철회를 요구하는 주민 목소리가 여전하다.
문제는 2~3년 뒤 수도권을 중심으로 주택 공급 부족 문제가 불거질 수 있다는 점이다. 통상 공공분양 사업 승인 이후 1~2년 뒤 분양, 3~4년 뒤 입주가 이뤄지기 때문이다. 특히 최근 공사비 인상에 따른 민간 아파트 분양가 상승과 맞물려 공공분양 물량에 대한 수요자의 관심은 커지고 있지만 공급 물량은 부족해지면서 수급 불균형이 심화될 수 있다는 지적이다. 고종완 한국자산관리연구원장은 “최근 주택 경기 불확실성으로 민간 건설사들이 공급에 소극적인 상황에서 공공분양 물량마저 줄어들면 서민 주거난이 확대될 수 있다”며 “지역별 수요를 감안한 공공분양 물량 확보에 차질이 없도록 정책을 다시 점검할 필요가 있다”고 지적했다.
국토부는 올해 말까지 연간 공급 목표량을 차질 없이 확보하겠다는 입장을 밝혔다. 국토부 관계자는 “공공분양 담당 부서의 최우선 과제는 정부의 공급 목표 물량을 확보하는 것으로 LH와 함께 격주 단위로 점검회의를 개최하는 선제적인 관리에 나서고 있다”며 “교육청·지자체 등 관계기관과의 협의를 통해 중장기적으로 주택 공급에 차질이 없도록 할 것”이라고 말했다.
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