주택가격이 지난해 큰 폭으로 떨어졌다고 하지만 여전히 서울의 주택 평균 가격은 12억 원에 육박하고 있다. 서울 및 수도권 주요 지역에서 아파트 급매물이 잇따라 팔리면서 더 이상 추가 조정은 없을 것 같다는 이야기도 흘러나온다.
이러한 상황에서 내 집 마련의 기회는 정말 가능하기나 한 걸까? 주택을 취득하는 방식은 매매 뿐 아니라 청약, 증여 등의 방법들이 있다. 그러나 이 방법 중에서 가장 저렴하게 주택을 구입할 수 있는 ‘경매’를 생각조차 하지 않는 예비 주택 수요자가 많다. 경매를 통해 시세보다 저렴하게 내 집 마련을 한다면 큰 경제적 이득도 함께 볼 수 있다. 주택을 경매로 취득하고 보유, 처분하는 단계에서 발생하는 현재 세금 이슈에 대해서 총정리해보는 시간을 가져보자.
경매에만 있는 특이한 취득세 과세표준
취득세는 부동산 등 취득세 과세 대상이 되는 자산을 취득할 때 과세표준에 세율을 곱하여 납부하는 지방세다. 경매의 경우는 잔금 납입 후 취득세를 신고 및 납부하게 된다.
경매는 유상승계취득에 해당하며, 유상취득의 경우 과세표준은 취득 당시의 가액으로 적용하게 되어 있다. 일반적인 매매취득의 경우 10억 원에 주택을 구입하였다면 10억 원이 과세표준이 되는 것이다.
그러나 경매는 유의할 점이 있다. 경매가액 이외에도 경매 주택 취득을 위해서 대항력 있는 임차인의 보증금도 승계했고 체납된 관리비도 냈는데 이것도 취득세 과세표준에 포함되는 것일까.
사실상 취득가격의 범위를 나타내는 ‘지방세법 시행령’ 제18조 제1항 제5조 “취득대금 외에 당사자의 약정에 따른 취득자 조건 부담액과 채무인수액”에서 그 힌트를 얻을 수 있다. 그러면 과연 어떤 부분들이 취득세 과세표준에 포함되는지 대표적인 사항들을 살펴보겠다.
대항력 있는 임차인의 보증금
'주택임대차보호법' 상 대항력은 임차인이 임차 주택의 양수인 등 제3자에게 임대차의 내용을 주장할 수 있는 법률상의 힘을 말한다. 이러한 대항력은 전입신고와 주택의 인도를 갖추었을 때 그다음 날 0시부터 제3자에 대한 대항력이 발생한다. 그리고 경매 절차에서는 임차인이 낙찰자에게 임차할 수 있는 권리를 주장할 수 있는 것을 말한다.
대항력이 있다면 전세보증금에 대해 배당요구를 했으나 전액 배당을 받지 못한 전세보증금 잔액과 배당요구를 하지 않았으나 대항력이 있는 전세보증금은 취득가액에 포함해야 한다. 대항력이 있는 임차인은 낙찰자로부터 자신의 보증금을 전부 돌려받을 때까지 주택의 점유를 이전해주지 않아도 되기 때문이다.
변제책임이 있는 유치권 채권
유치권은 타인의 물건 또는 유가증권을 점유한 자가 그 물건이나 유가증권에 관하여 생긴 채권을 가질 때 그 채권을 변제받을 때까지 그 물건 또는 유가증권을 유치할 수 있는 권리를 말한다.
유치권자는 유치하고 있는 목적물의 소유권이 누구에게 속하든 채권의 변제가 있을 때까지 유치할 수 있고 목적물의 소유권이 이전되더라도 유치권은 영향을 받지 않는다. 결국 적법한 유치권이라면 낙찰자는 유치권을 인수해야 한다. 그래서 유치권자로부터 부동산을 인도받기 위해 지급해야 할 간접비용으로 보아 취득세 과세표준에 포함된다.
공용부분 체납관리비
공용부분 체납관리비는 그동안에는 부동산을 취득하기 위하여 인수한 채무로 보아 취득가액에 포함된다고 여겨졌으나, 최근 경매에 대한 대법원 판례에서 이를 부동산을 취득함에 따라 비로소 부담하게 된 채무에 불과하다고 보아 취득가액으로 포함하지 않는다고 보았다. 그래서 공용부분 체납관리비에 대한 실무적 변경이 될 수도 있을 것으로 보인다. 대법원 판례를 참고로 살펴보도록 하자.
취득세율은 항상 주택 수에 따라 달라진다
우선 경매를 통해 낙찰받은 주택의 경우에 적용되는 세율은 일반 거래와 같다. 경매 대상 부동산이 주택임을 전제로 하면 취득세는 보유 주택 수, 조정대상지역 여부, 전용 면적 등에 따라 크게 달라진다.
예를 들어 낙찰자가 무주택자인 상황에서 비조정대상지역 내 전용 면적 85㎡ 이하 주택을 6억 원 이하에 경매 취득한다면 취득세는 1.1%가 나오지만, 낙찰자의 세대 주택 수가 5채인 상황에서 조정대상지역 내 전용 면적 85㎡ 이하 주택을 6억 원 이하에 경매 취득한다면 취득세는 12.4%가 나오게 되어 대략 11배 이상의 취득세를 부담해야 하는 상황이 펼쳐질 수 있다. 이를 참고해 내가 어느 지역의 주택을 경매 취득해야 할지 의사결정에 활용해야 할 것이다.
한편 현재 매매 취득세 중과세율의 과도한 부담을 덜고자 중과세율 완화에 대한 입법이 진행 중이나 여야의 의견 대립으로 쉽게 통과되지 않고 있다. 추후 개정이 된다면 취득세 부담이 한층 줄어들게 될 것이므로 현재 다주택자인 낙찰예정자는 개정 사항을 항상 예의주시하자.
주택 보유 시 종합부동산세
2022년 종합부동산세 개정으로 인해 다행히도 중과세율이 완화되어 세 부담이 상당히 줄어든 상황이다. 그러나 3주택자 가운데 공시가 합계 12억 원인 자가 될 때는 과세표준 12억 원 초과 부분에 대해서 일반세율보다 2배 가까이 높은 중과세율을 적용받게 된다. 그러므로 주택 경매취득 전 주택만 가지고 있어서 과세가 되는 종합부동산세에 대해서도 유념할 필요가 있다.
그나마 다행인 점은 종합부동산세의 과세기준일은 매년 6월 1일이므로 이날 이후 경매취득을 한다면 2022년은 종합부동산세 과세에 해당 경매취득 주택이 포함되지 않는다는 것이다. 그리고 2024년에 적용될 세제 개편안이 2023년 7월에 나올 예정인데, 올해 세제 개편안에서는 종합부동산세의 중과세율이 더 낮춰질 것으로 기대되고 있다.
정부는 주택시장의 활성화를 위해 취득세율과 종합부동산세율 등 각종 중과세율을 낮추는 방향으로 계속 세법을 개정할 것으로 전망되고 있어 앞으로는 큰 부담이 덜어질 것으로 보인다.
주택 매도 시 양도소득세
부동산 경매를 하면서 본인이 실거주하더라도 결국에는 출구전략을 전부 고민했을 것이다. 이렇게 매도 시점에 발생하는 것이 양도소득세이다. 여기 적용되는 세금도 일반 부동산 거래와 같으며, 1세대 1주택 비과세 조건을 충족하지 못한 경우 모든 부동산 경매 절차에서 가장 큰 비용이 지출될 수 있다.
흔히들 부동산은 주식처럼 투자할 수 없다고 한다. 하지만 그 이유를 대부분 모르고 있는데 이유는 간단하다. 2년 이내에 부동산을 양도하게 되면 살인적인 양도소득세를 경험하기 때문이다.
그래서 세금을 줄이기 위해서 매수자와 짜고 다운계약서를 쓰는 등 아주 위험한 길을 선택하기도 한다. 하지만 추후 결국 실거래가 위반으로 과태료 및 적게 낸 세금에 가산세까지 추징받는 경우를 흔히 볼 수 있다.
예를 들어 주택을 경매로 낙찰받고 1년 이내에 차익이 1억 원 발생했다고 가정해보자. 단시간에 1억 원의 수익이 발생했으니 투자에 대한 성과가 났다고 좋아할 수 있다. 그러나 77%의 단일세율 적용으로 인해 양도소득세로 7700만 원을 내야 한다. 결국 수중에 남는 수익은 2300만 원뿐이라는 것이다. 주택이 아닌 일반 토지라고 가정하더라도 55%의 단일세율로 5500만 원의 세금이 발생해 4500만 원의 세후 이익을 거둘 뿐이다.
그래서 부동산 경매로 취득해 단기투자를 하는 고수는 2년 보유 룰을 기본적으로 지켜서 투자하고는 한다. 다만 이와 같은 양도소득세는 계속 개편될 수 있으므로 주의 깊게 살펴보고 양도 시점에 어떤 세율이 적용되고, 세금은 얼마나 줄일 수 있을지 양도 전문 세무사와 상담하도록 하자.
나아가 주택의 경우 1세대의 주택 수가 경매받은 주택 1채뿐이고 주택의 소재지가 조정대상지역이 아니라면 2년 보유 후 양도 시 12억 원까지는 세금이 전혀 발생하지 않는 비과세 혜택을 받을 수 있다. 추가로 취득 시점에 주택소재지가 조정대상지역이라면 보유기간 중 2년 거주라는 요건을 충족해야 비과세가 가능하다.
2023년 4월 현재 조정대상지역은 서울 강남 3구인 강남구, 서초구, 송파구 및 용산구 뿐이므로 대부분 지역은 2년 거주요건이 없다고 봐도 무방하다. 그러나 과거 조정대상지역이 설정되었을 때 경매 취득을 했다면 양도 시점에 조정대상지역이 아니더라도 2년 거주요건을 충족하여야만 비과세가 가능하다.
양도가액이 12억 원을 초과하더라도 12억 원까지는 똑같이 1세대 1주택 비과세가 적용되고, 그 초과 부분에 대해서는 세 부담이 줄어드는 일정 방식의 계산을 통해 아주 적은 세금만 발생하므로 1세대 1주택 비과세 효과를 꼭 볼 수 있는 계획을 짜보도록 하자.
물론 기존 주택이 있더라도 기존 주택 취득 후 1년이 지나서 새로운 주택을 경매취득하고, 새로운 주택 취득 후 3년 이내에 종전 주택을 양도하면 종전 주택에 대해서 비과세를 받을 수 있다. 물론 종전 주택은 별도로 비과세 요건인 2년 보유(조정대상지역은 2년 거주 추가)요건을 충족해야 한다. 이게 흔히 말하는 일시적 1가구 2주택 비과세 요건이다.
양도소득세는 수익이 난 경우에 부담하는 것으로 수익이 없다면 전혀 신경 쓸 대상이 아니다. 다만 애초에 입찰에 참여할 때부터 미래 출구전략에서 발생하는 양도소득세까지 계산한다면 경매를 통한 수익률을 보다 정확히 측정할 수 있다. 부동산 경매는 가격을 매도인이 정하는 것이 아니라 매수인이 스스로 정할 수 있으므로 반드시 이와 같은 수익 계산을 철저히 해야 입찰가를 합리적으로 정할 수 있다.
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