규제 완화로 재건축 추진 단지가 늘어나는 가운데 신탁사들의 정비사업 수주 경쟁도 더욱 치열해지고 있다. 소유주들의 마음을 사로 잡기 위해 신탁 수수료율을 대폭 낮춰 제시하면서 한때 3% 안팎이었던 수수료율이 이제 1%를 밑돌고 있다. 부동산 프로젝트파이낸싱(PF) 시장의 자금경색으로 신탁사의 수익성이 크게 떨어지자 새로운 먹거리로 떠오르는 정비사업에 본격적으로 공을 들이는 모양새다.
16일 정비업계에 따르면 서울 A 아파트 재건축추진위원회는 최근 신탁사 선정 입찰공고를 진행하기에 앞서 접촉한 신탁사들에게 0.5%의 수수료를 제시했다. 이 아파트는 약 2000가구에 달하는 대단지인데, 이 일대에서 사업성이 가장 좋을 것으로 평가 받으면서 복수의 신탁사가 관심을 보였다. 재건축추진위원회에 따르면 향후 매출 규모는 6조~7조 원에 달할 것으로 추산된다.
통상 신탁사는 일반분양을 통한 매출의 1~3%를 수수료로 가져가는 방식의 계약을 체결한다. 하지만 최근 신탁사 간 경쟁이 치열해지자 수수료율이 1~2% 대까지 떨어졌는데, 이제는 이보다 더 낮은 0.5%까지 등장한 것이다. 추진위 관계자는 “0.5%라는 수수료율이 여타 단지 대비 낮은 수준인 것은 맞지만 매출 규모가 더 큰 만큼 실제로 신탁사가 챙기는 수수료는 300억~350억 원으로 절대 적지 않다"며 “인근 단지도 이미 0.7~0.8%대에 계약을 체결하기로 한 것으로 알고 있다”고 말했다. 당초 이 사업장에는 3곳의 신탁사가 관심을 보였으나 이 중 한곳만 입찰했고, 추진위는 조만간 소유주 대상 설문조사를 통해 예비신탁사 선정에 대한 결론을 낼 방침이다. 한 정비업계 관계자는 “최근에는 수수료율과 별개로 신탁사가 챙길 수 있는 수수료에 상한을 두거나 최저 수수료율을 제시하는 신탁사를 선정하겠다는 단지들도 나왔다고 들었다”고 전했다.
안전진단 비용을 빌려주겠다는 신탁사도 등장했다. 서울에 위치한 약 400가구 규모의 B 단지는 올 초부터 소유주들을 대상으로 재건축 정밀안전진단을 진행하기 위한 비용을 모금했지만, 약 1억 원이 부족한 상태다. 이에 이 단지의 재건축추진위원회는 신탁방식으로 선회하며 복수의 신탁사에 접촉했다. 이 중 한 신탁사가 정밀안전진단 비용 대여 의사를 밝혔고 추진위는 주민 의견을 반영해 신탁사 선정 여부를 결정한다.
신탁사들이 정비사업에 힘을 쏟는 이유는 최근 부동산 PF시장이 경색되며 먹거리가 크게 줄었기 때문이다. 부동산신탁사의 주요 수입원으로는 차입형토지신탁과 관리형토지신탁이 꼽힌다. 차입형은 신탁사가 시행사로부터 토지를 신탁 받은 뒤 공사비 등 사업자금을 조달해 개발하는 방식인데, 사업이 제대로 진행되지 못할 경우 신탁사의 부실로 이어질 수 있다. 관리형은 신탁사가 시행사의 지위를 승계 받아 사업과 관련된 업무는 수행하지만 자금은 시행사가 직접 조달하도록 하는 방식인데, 신탁사의 새 수입원으로 각광받던 책임준공형 관리형 토지신탁은 최근 연이은 시공사의 자금난과 부도 등으로 경고등이 켜진 상태다.
정비사업 분야에서 후발주자들도 본격적으로 뛰어들고 있다. 대신자산신탁과 신영부동산신탁, 한국투자부동산신탁은 최근 도시정비 사업협력을 위한 업무협약을 체결했다. 증권계열인 3사가 자본력 등에서 시너지를 발휘해 대형 사업장 수주에 적극적으로 나서겠다는 설명이다.
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